Stranger丶陌生人6066883
· 在中國的市場裡面，“公寓”一般是指40年產權的“商住公寓”，它其實是一種商業性質的類住宅產品，屬於一個跨界的產品，通常“商住公寓”大多是商水商電並且不通氣。2018年的全國公寓市場形勢是冰火兩重天，一邊是北上廣深一線城市的商住公寓持續遇冷，另一邊是中西部重點城市的商住公寓順著住宅熱度而上，例如成都、重慶、西安都一度炙手可熱，但是到年底時大多都偃旗息鼓了。從貝殼研究院的監測數據來看，成都商住公寓成交量屬於“前熱後冷”，並且市場有明顯“調控熱”，每次新調控政策出臺後，商住公寓市場都會有一個交易高峰，但是到2018年下半年，成都的商住公寓自2016年國慶新房開啟限購以來，價格一路上揚，並在2018年“515新政”後的兩個月達到最高點，之後的價格就一路回落，直到今天。
· 貝殼研究院通過對比成都新建住宅和新建商住公寓的成交均價發現，2017年8月開始，全市的公寓價格就開始高於住宅價格，這個現象一直持續到2018年的年底，這種不正常的價格差才出現逆轉；正常來說，業內都認為商住公寓的價格應該是低於住宅價格的，並且從一線城市的經驗來看，公寓價格大概是在住宅價格的70%-80%的水平。
· 2018年買公寓的還是以“住在成都的客戶”為主，這些客戶有的是老成都人、有的是新成都人、也有的是外地人；購房客戶中，既有剛需自住、也有投資，有的項目是以剛需為主，也有的項目是以投資為主。
· 賣得貴的公寓有不少，舉一個前段時間比較火的項目，新希望的D10，走高端路線，大家奔著該公寓的上流社交圈而去，整體去化也不錯；賣得搶手的項目也有不少，例如成華奧園廣場，一個項目賣了差不多3000套，這些項目主要是有明顯的地理優勢，交通便利、承諾周邊商業配套、性價比高等等。
· 2019年，如果繼續限購，公寓市場還會繼續火熱的行情嗎？還有投資價值嗎？
· 事實上，從2018年下半年開始，商住公寓就已經開始降溫了，這主要是因為市場環境發生了很大的變化，一方面新建商品住宅供應放量，以前大家是沒有新建住宅買，所以都去買新建公寓，現在有新建住宅了，買新建公寓的需求也就少了；另一方面是2017年、2018年這幾波行情已經把市場上的公寓投資需求消耗得差不多了，而之前因為恐慌情緒購買公寓的剛需已經開始轉向新建住宅，整體的需求大大減弱；綜合供需兩端，可以看出商住公寓市場的降溫是勢在必行。而2019年，商住公寓本身的新增供應還在放量，供強需弱之下，2019年的市場，很難有大起色。
· 至於公寓本身的投資價值，這取決於個人的投資觀，是以長期回報（賺取租金）為主，還是以資產增值為主，當前階段成都的商住公寓價格還處於高位，所以資產增值的空間短期內比較小，我們只能看租金收益，而租金收益，就要跟具體的項目結合起來，才能分析。
p哥
您好。很高興為你分享。
公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式，你所說的公寓”一般是指40年產權的“商住公寓”，大多是商水商電並且不通氣。規劃用途為辦公。梯戶比都會比較高，少的3梯10戶，多的6梯30多戶都有。
這種商業性質的房屋包括soho，loft，寫字樓。還有一種特殊類的水電氣三通類住宅公寓，就是和住宅戶型一樣，只是規劃用途是辦公，這類產品基本在成都的遠郊會出現且是之前拿的地，因為現在規劃不允許這樣修建。
下面來看看商業類產品的市場情況
我們來看看18年和今年上半年的銷售數據對比。
(以上數據引用銳理數據，如有侵權，請告知我刪除）
從統計數據顯示，商業性質類產品，因為18年515限購升級後，市場火爆，銷量增長，而到了今年市場疲軟，出現價格和銷量齊下滑的雙面狀態。這個是市場規律，需求不可能一直這麼高，都有迴歸正常狀態的時候。目前的市場供應庫存在29.8月，也就是在沒有供應的情況下，成都的商業類產品需要賣2年半才能銷售完，更不要說市場還在供應，雖然這中間還包括寫字樓，但是這也屬於嚴重的庫存積壓狀態。
我們都知道公寓不限購，去年515後，公寓市場交易量火爆，部分樓盤幾天時間就能銷售1000多套，這個是因為政策調控原因，導致一些沒有購房資格的客戶或者手上有些資金的客戶恐慌性購買。而現在當客戶迴歸理性還有購買力消耗的情況下，市場就疲軟，可以判定後期公寓市場還要繼續低迷。
下面說說公寓本身的產品特性。
在理想的情況下，公寓總價低，租金回報率穩定，比如一套公寓總價50萬，首付25萬，租金收益2000元/月左右，回報率4.8%，而市面上的公寓的回報率普遍在4-5%，而一套住宅總價在100萬左右，回報率基本只有2-3%，所以公寓本身是靠穩定的租金收益作為回報，房屋本身價格增值很少。而住宅相反，租金回報率低，但是房屋本身增值幅度大。
上面是理想的情況，而不理想的情況是:目前市面上公寓類產品太多了，當大量公寓交房的時候，租金租不起價，還會出現空置狀態租不出去。所以不要聽售樓部的置業顧問說租金能達多少多少，而是自己參考附近房屋的租金水平分辨，他們報的租金水平，都是基於理想狀態下，報高的價格。
租賃市場也是供需關係，成都去年落戶的人員是28.6萬，長住人口是在增加，但是根據我的瞭解，目前成都的租金價格，已經幾年沒有漲，且目前市面上還有很多房屋出租，也就是說目前市場是飽和狀態，除非有大量的人口進入成都，增加租房需求才行。
而後期的狀態，公寓類產品很多都是通水電，不通氣，並且是商業收費標準，物管費價格普遍3-5元/平米，雖然面積小，可能你算下來價格不貴，但是對於租戶，這些是算在他們頭上，相當於這些成本會增加200-300元左右，對於租客來說也是他們會考慮的一個問題。
而對於後期要轉手，設計到的稅費:
契稅:網籤價的3%。
個稅:網籤價的1%。
增值稅(公寓不管滿沒有滿2年都有增值稅):(網籤價—上次合同價）差額的5.3%。
土地增值稅:網籤價的8%(如果有不動產發票可以抵扣)。
轉移登記費550元
根據現在的二手房公寓市場來說，基本一套總價40萬左右的房屋，如果全款，稅費基本在3-4萬的樣子。如果貸款就更高了，並且很多銀行不做辦公性質的二手房貸款，因為貸款額度，貸款總金額的問題，只貸10年，雖然利率高些，但是總利息一單沒有住宅20-30年總利息高，商業銀行也是想多賺錢。
還有公寓公攤基本在30-45%左右，如果貸款按照10.8號之前的政策，利率上浮35%以上，貸款年限最高10年，這個也是成本。
所以目前市面上的二手房公寓不好銷售，有的地方住宅12000-14000，公寓8000-9000都賣不掉，這個是目前公寓的現狀。
當然市面上也有一些特殊類公寓，比如望江名門，蘭博中心，新希望D10等高端公寓，這種情況不一樣，和普通類公寓沒有可比性。
所以個人建議買公寓最好不要買，如果真的要買，可以等價格迴歸一些，或者等有的樓盤搞特價。記住地段地段地段，地鐵地鐵地鐵，配套成熟，畢竟你是要出租，你要以租房子的人角度去選。
甚至個人覺得，30萬左右還不如買好的三圈層新房，後期更保險，更容易出手一些。
現在本來住宅市場都遇冷，更不要說商業。投資需謹慎，且買且珍惜。
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小白Building
今年以來，肉眼可見的更多公寓產品入市，截止前十一月，今年公寓產品供應381萬方，超過前6年年供應量，同比去年同期上漲1倍。同時，公寓產品相較於去年，更多元化，比如新希望D10天府，來福士T5等，都是去年少見的高檔公寓。
因其無需搖號也“不限購”的特點，在成都從17年開始的一系列限購令下，購買公寓較住宅來說更便捷。加之，公寓大多面積較小，總價相比同地段住宅樓盤較低，也讓不少投資者看到公寓的投資前景。限購元年逐漸演變成“公寓元年”。據相關報道，今年7月，位於城南新川板塊的長冶南陽御龍府公寓項目，在開盤前一天，就迎來不少購房者排隊，有的甚至排了整整一個通宵，行情走勢可見一斑。
防城港房產分析
1、成都的房價沒有下跌，不要聽那些人說房價下降的事情，你看最近成交的地價都在16000左右，你認為房價會跌嗎？
2、成都的公寓二次出手確實是個大問題，這是事實，但是這個只是暫時的，因為現在成都的公寓項目很多，可選性很大。
3、目前成都公寓租金最高的區域是市中心和高新區，不管是投資或者自住建議買這兩個區域。
靚仔說成都商業地產
不得不說的是，成都2017年3月24日限購政策的正式開始，標誌著很多的蓉漂沒有了資格買住宅，拿著錢也買不到房的通只有被限購的人群才懂，這其中的大部分人不得不將目標轉向了不限購的40年產權的商辦房源，也就是大家所說的公寓，那麼，考慮買公寓的朋友們，你有問過自己，公寓真的適合你嗎？
目前為止，市區的公寓備案價格超過15000一平，近郊的公寓則達到將近10000一平，而同期的住宅價格也不得不說只比公寓價格高2000一平左右。
其實，公寓市場開始吃香並不是限購之後才開始的，基本上是在2016年底的時候就已經開始有一些人群進入公寓市場，到目前2018年，公寓市場的銷量較2015年已經成了幾何倍數的增長。
所以現在市場上的公寓也出現了幾種不同的產品來滿足不同人群得需要。
水電氣三通的類住宅公寓，這種公寓應該是目前市面上最火的公寓產品，因為很多人自住不得不選擇水電氣三通的，這些產品基本上是拿地較早的房地產公司，基本上是小點的成都本土房產開發商，然後通過“關係”成為了水電氣三通的類住宅，但是往往說的是類住宅，除了水電氣三通，有戶型，其他一點和住宅不一樣，沒有小區環境，梯戶比高，往往住起不是那麼舒適。
soho和loft公寓，這些產品一般是年輕人選擇的，因為裝修效果好，而且很多年輕人並不是很依賴水電氣三通，只需要水電，這些產品往往都打造得較好，梯戶比不是那麼高。
高端公寓，這部分公寓雖然較少，但是還是有很多成功人士，城市精英的選擇，因為這些公寓裝修精緻，還有會所，游泳池，管家等服務，而且地段都是百裡挑一的，所以這部分產品還是有市場。
但是我想要說的是，這三種產品的土地性質始終是商業性質，不是住宅，大部分的公寓水電或者氣都是商用標準，較民用還是要高很多，物管費較高，不能上戶口，首付要求至少5成以上，貸款利率上浮高於住宅，貸款年限最多隻能是10年，所以這些都是它的弊端，公寓在以前是投資的途徑之一，現在確成了自住為主，如果後期公寓要出手也是低於住宅的，說了這麼多公寓的弊端，再來說一下它存在的機遇，戴德梁行成都公司綜合代理部主管董事謝普丞表示，“隨著國家政策的完善、租住同權政策的落地，未來公寓有成為居住類商品房的主流產品的趨勢。”對於公寓“走紅”的原因以及是否值得購買的問題，他認為，公寓往往佔據城市中心資源，定位高端，比住宅更純粹、服務更完整，對高端人士和新興產業人群有著極大的吸引力。因此，地段好與服務好的公寓值得關注。雖然公寓的使用成本比住宅稍高，但公寓的總體面積不大，相較於住宅來說性價比更高。綜合看來，公寓存在的優點可讓人忽略其劣勢。
小編今天不是來說公寓的不好，也不是讓大家不買公寓，只想讓大家更好的瞭解公寓產品，然後根據自己的情況去選擇公寓，想要購買公寓可以先考慮一下幾個問題：
如果是自住，水電氣三通是否是民用？不是民用生活成本較民用高多少？
如果是自住，公寓不能上戶，小孩讀書是否有想過？
如果是投資，是否地段好出租，租金回報怎麼樣？
自己的存款是否夠首付？如果貸款是否能承擔月供的壓力？
買公寓自住過渡後期投資是可以的，但是最好找交通便利，地理位置好的地方，不要因為價格便宜選擇偏遠的地方，考慮後期是否好出手，是否好出租等問題。
Edison愛生活
1、首先自我定位，清晰自身情況，能買住宅就不買公寓（大家都懂，住宅比公寓好這是人人皆知，當然這個好，是指：可以落戶、劃分學區等，而非本身的品質或者配套方面的差距）
2、從哪個角度出發？投資還是自住？您一定要想清楚，例舉：如果您買來居住，卻買了個升值空間大的地方，毫無疑問配套呈現肯定不夠，那麼居住是否合適呢？答案肯定是不合適的，所以買房一定要有個很清晰的目的。這一點至關重要！反正…如果投資，您卻選擇追漲？接盤？那麼意義又在哪裡呢，您的升值空間又有多大呢？因此您應該認識到清晰的目的有多麼的重要。
3、公寓有公寓的好處，住宅有住宅的劣勢。記住一個原則，天下沒有不好的房子，只有不合適自己的房子。房子是否適合自己很重要，如果不適合自己，您肯定說它各種不好，其實是它本身不好嗎？肯定不是，只是因為不適合自己而已。因此什麼合適自己很重要，要有個清晰的認識。
4、上文有說到，公寓和住宅各有各的優勢。公寓：地段一般偏好，配套比較成熟，交通便利，處於鬧市區，適合年輕人居住，品質相對較高，總價低，月供低，壓力小（分樓盤）住宅：可以落戶、可以劃分學區、部分帶外陽臺等。
5、綜上所述：選擇適合自己的就行，不要最終買一套親戚朋友喜歡的房子！記住一點，是自己喜歡，是自己買，而不是別人買，也不是買給別人。
成都房產小助手
有一定的發展和價值，但不是很大，不建議購買，因為公寓的用途很單一，那就是出租，滿足不了家庭的需求，影響二次交易和轉手，也就說未來市場需求不高，不怎麼好出售，現在購房者一般為剛需客戶為主，他們買來居住的，國家放開二胎了，未來市場需求是以3至4房的主力戶型為主，如果您資金確實不夠，建議盡力買2房或者1房1停的會好一點。
王紅偉18124576016
前景還是要看發展，需求。現在什麼高端寫字樓，酒店，公寓，像雨後春筍般湧現，而需求的人在哪？都去當翹腳老闆，消費者在哪？比如說創業，這家火鍋店生意好，那肯定有人眼紅，後面開火鍋都跟上來，那消費的人群實際就被分散了，都覺得能掙錢，都去開，開公司，超市，飲食等等。。大型商圈，從中心不斷外擴，而消費主力卻分散，由以前的僧多粥少，變成粥多僧少，所以，消費力會出現下降疲軟的狀態。房產，商鋪，公寓的投資性在現階段還是不大。
公寓的投資，和住宅有著很大的區別，住宅有著人口基數，剛需人群的支撐，甚至可以衍生出更多的類似邊際利益的支撐，以及金融屬性的支撐，是可以有小小的泡沫，商業樓，公寓樓，雖然也有一些金融功能，但是沒有剛性需求，而是屬於完全市場化的運作，那就有太大區別了；
那麼投資公寓，就要更大限度的考慮他的功用價值，誰來決定它的投資價值，這裡只有一個標準，對於投資者而言那就是租金價值，決定他的最大的投資價值，放在商業中的一環，那就是運營價值，例如一個酒店公寓，酒店最後關閉了，是不是就意味著這套公寓結束了它的價值？
酒店公寓還好，只要選擇旅遊城市，或者城市足夠大，那麼他的租金價值就一定會水漲船高，如果是商住公寓，那也還好，大不了可以自己用，或者搬進去居住也是可以的，當然前提的是，你不怕物業費高，不怕水電費高，就可以了，公寓是商業投資中，風險最小的，其次是社區商鋪，最後就是產權公寓，商場商鋪，產權商鋪等等，隨著價值遞減，投資風險也就越大；
今天只說公寓，公寓分為住宅公寓，還有商住公寓，酒店式公寓，這都是後來的名詞劃分，實際就土地而言，就兩種，住宅公寓，也就是小戶型，拎包入住，產權70年，土地性質是住宅，剩下的就是商業公寓，產權40年，一般用於酒店，辦公居多，酒店可能佔比更高；
一般理解的公寓，就是商業公寓，40年的產權，用做酒店的居多，俗稱酒店式公寓，當然也有商住公寓，主要混合公寓，可以辦公，可以當作酒店使用，既能居住，又能辦公，就是商住公寓，商住公寓就是面積較小，不能分割的公寓，主要是為了銷售方便，而產生的一種商業用房；
真正辦公地點，叫做寫字樓，專門用於辦公用的樓宇，和商住公寓只見是一個過度和補充，因為小的創業者，租住不起寫字樓的時候，商住公寓辦公，更具備經濟及價值，但是70%以上的公寓，都用作酒店使用了，這麼大的概率，還是應該具體聊聊，是吧？
酒店公寓的投資，有幾個原則，可以根據情況，先後選擇，對號入座，對投資更有把握！
首先，城市足夠大，或者是不是旅遊城市，是購買公寓的前提條件；
買公寓之前，要確定公寓所在的城市，是不是旅遊城市，來旅遊的人多，自然住酒店的人也會很多，公寓做酒店是最划算的，最後不行自己出租短期公寓，也是可以的，有著更好的租金價值，還有就是城市足夠大，來來往往的人較多，自然也會住酒店的多，那就可以購買；
成都是西部門戶，個人覺覺得是可以購買的，之色是可以考慮，但是不是絕對條件；
其次，絕對條件，就是租售比計算，租金一個月多少錢，多少個月能夠收回，非常重要，200個月以內能收回的公寓，是可以投資的，超過240個月收回成本的投資，就要做很大的思考了，和不符合投資規律，因為國內的公寓，大多數是40年的產權，非常的不划算，明白嗎？
回收投資的時間，可以作為絕對條件來計算一下，那就是投資回報比；
還有，就是選擇房源的優勢，最好在地鐵步行10分鐘之內能夠到達，還有就是戶型，樓層的選擇，房子必須具有居住價值，才是還房子，光線選擇，透風選擇，戶型的方正選擇，戶型的設計，以及格局的合理性，有沒有裝修價值等等，都要考慮進去，需不需要裝修也很重要；
拎包入住，直接就能夠投入使用，會節省很多的資源，哪怕價格高一點點，也是划算的；
一是公寓的投資一定要計算投資產出比例，這是一條鐵的軍規；
二是公寓投資，一定要選擇好的房源，包括戶型，光纖，朝陽性質，都會直接影響到它的再次出手的價值，往往價值的體現，就在居住的使用過程當中，增值也會有更多的可能！
三是公寓適合長期持有，算長期的帳，公寓的過戶稅費較高，短期的投資只能虧錢，這是規律；
四是公寓的增值價值有限，有可能幾年內都不會漲價，完全是貨幣市場，或者是純市場價值突出的時候，才具有跟很多的投資價值，否則適合長期持有，10年以上，才有更多的租金和增值；
五是交通價值是公寓的一個參考因素和標準，佔據到5-10%左右，還有一個參考因素就是停車位，佔據到公寓投資價值的20%以上，公共停車位不足的公寓，要工乾的pass掉了；
