Stranger丶陌生人6066883
· 在中国的市场里面，“公寓”一般是指40年产权的“商住公寓”，它其实是一种商业性质的类住宅产品，属于一个跨界的产品，通常“商住公寓”大多是商水商电并且不通气。2018年的全国公寓市场形势是冰火两重天，一边是北上广深一线城市的商住公寓持续遇冷，另一边是中西部重点城市的商住公寓顺着住宅热度而上，例如成都、重庆、西安都一度炙手可热，但是到年底时大多都偃旗息鼓了。从贝壳研究院的监测数据来看，成都商住公寓成交量属于“前热后冷”，并且市场有明显“调控热”，每次新调控政策出台后，商住公寓市场都会有一个交易高峰，但是到2018年下半年，成都的商住公寓自2016年国庆新房开启限购以来，价格一路上扬，并在2018年“515新政”后的两个月达到最高点，之后的价格就一路回落，直到今天。
· 贝壳研究院通过对比成都新建住宅和新建商住公寓的成交均价发现，2017年8月开始，全市的公寓价格就开始高于住宅价格，这个现象一直持续到2018年的年底，这种不正常的价格差才出现逆转；正常来说，业内都认为商住公寓的价格应该是低于住宅价格的，并且从一线城市的经验来看，公寓价格大概是在住宅价格的70%-80%的水平。
· 2018年买公寓的还是以“住在成都的客户”为主，这些客户有的是老成都人、有的是新成都人、也有的是外地人；购房客户中，既有刚需自住、也有投资，有的项目是以刚需为主，也有的项目是以投资为主。
· 卖得贵的公寓有不少，举一个前段时间比较火的项目，新希望的D10，走高端路线，大家奔着该公寓的上流社交圈而去，整体去化也不错；卖得抢手的项目也有不少，例如成华奥园广场，一个项目卖了差不多3000套，这些项目主要是有明显的地理优势，交通便利、承诺周边商业配套、性价比高等等。
· 2019年，如果继续限购，公寓市场还会继续火热的行情吗？还有投资价值吗？
· 事实上，从2018年下半年开始，商住公寓就已经开始降温了，这主要是因为市场环境发生了很大的变化，一方面新建商品住宅供应放量，以前大家是没有新建住宅买，所以都去买新建公寓，现在有新建住宅了，买新建公寓的需求也就少了；另一方面是2017年、2018年这几波行情已经把市场上的公寓投资需求消耗得差不多了，而之前因为恐慌情绪购买公寓的刚需已经开始转向新建住宅，整体的需求大大减弱；综合供需两端，可以看出商住公寓市场的降温是势在必行。而2019年，商住公寓本身的新增供应还在放量，供强需弱之下，2019年的市场，很难有大起色。
· 至于公寓本身的投资价值，这取决于个人的投资观，是以长期回报（赚取租金）为主，还是以资产增值为主，当前阶段成都的商住公寓价格还处于高位，所以资产增值的空间短期内比较小，我们只能看租金收益，而租金收益，就要跟具体的项目结合起来，才能分析。
p哥
您好。很高兴为你分享。
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，你所说的公寓”一般是指40年产权的“商住公寓”，大多是商水商电并且不通气。规划用途为办公。梯户比都会比较高，少的3梯10户，多的6梯30多户都有。
这种商业性质的房屋包括soho，loft，写字楼。还有一种特殊类的水电气三通类住宅公寓，就是和住宅户型一样，只是规划用途是办公，这类产品基本在成都的远郊会出现且是之前拿的地，因为现在规划不允许这样修建。
下面来看看商业类产品的市场情况
我们来看看18年和今年上半年的销售数据对比。
(以上数据引用锐理数据，如有侵权，请告知我删除）
从统计数据显示，商业性质类产品，因为18年515限购升级后，市场火爆，销量增长，而到了今年市场疲软，出现价格和销量齐下滑的双面状态。这个是市场规律，需求不可能一直这么高，都有回归正常状态的时候。目前的市场供应库存在29.8月，也就是在没有供应的情况下，成都的商业类产品需要卖2年半才能销售完，更不要说市场还在供应，虽然这中间还包括写字楼，但是这也属于严重的库存积压状态。
我们都知道公寓不限购，去年515后，公寓市场交易量火爆，部分楼盘几天时间就能销售1000多套，这个是因为政策调控原因，导致一些没有购房资格的客户或者手上有些资金的客户恐慌性购买。而现在当客户回归理性还有购买力消耗的情况下，市场就疲软，可以判定后期公寓市场还要继续低迷。
下面说说公寓本身的产品特性。
在理想的情况下，公寓总价低，租金回报率稳定，比如一套公寓总价50万，首付25万，租金收益2000元/月左右，回报率4.8%，而市面上的公寓的回报率普遍在4-5%，而一套住宅总价在100万左右，回报率基本只有2-3%，所以公寓本身是靠稳定的租金收益作为回报，房屋本身价格增值很少。而住宅相反，租金回报率低，但是房屋本身增值幅度大。
上面是理想的情况，而不理想的情况是:目前市面上公寓类产品太多了，当大量公寓交房的时候，租金租不起价，还会出现空置状态租不出去。所以不要听售楼部的置业顾问说租金能达多少多少，而是自己参考附近房屋的租金水平分辨，他们报的租金水平，都是基于理想状态下，报高的价格。
租赁市场也是供需关系，成都去年落户的人员是28.6万，长住人口是在增加，但是根据我的了解，目前成都的租金价格，已经几年没有涨，且目前市面上还有很多房屋出租，也就是说目前市场是饱和状态，除非有大量的人口进入成都，增加租房需求才行。
而后期的状态，公寓类产品很多都是通水电，不通气，并且是商业收费标准，物管费价格普遍3-5元/平米，虽然面积小，可能你算下来价格不贵，但是对于租户，这些是算在他们头上，相当于这些成本会增加200-300元左右，对于租客来说也是他们会考虑的一个问题。
而对于后期要转手，设计到的税费:
契税:网签价的3%。
个税:网签价的1%。
增值税(公寓不管满没有满2年都有增值税):(网签价—上次合同价）差额的5.3%。
土地增值税:网签价的8%(如果有不动产发票可以抵扣)。
转移登记费550元
根据现在的二手房公寓市场来说，基本一套总价40万左右的房屋，如果全款，税费基本在3-4万的样子。如果贷款就更高了，并且很多银行不做办公性质的二手房贷款，因为贷款额度，贷款总金额的问题，只贷10年，虽然利率高些，但是总利息一单没有住宅20-30年总利息高，商业银行也是想多赚钱。
还有公寓公摊基本在30-45%左右，如果贷款按照10.8号之前的政策，利率上浮35%以上，贷款年限最高10年，这个也是成本。
所以目前市面上的二手房公寓不好销售，有的地方住宅12000-14000，公寓8000-9000都卖不掉，这个是目前公寓的现状。
当然市面上也有一些特殊类公寓，比如望江名门，兰博中心，新希望D10等高端公寓，这种情况不一样，和普通类公寓没有可比性。
所以个人建议买公寓最好不要买，如果真的要买，可以等价格回归一些，或者等有的楼盘搞特价。记住地段地段地段，地铁地铁地铁，配套成熟，毕竟你是要出租，你要以租房子的人角度去选。
甚至个人觉得，30万左右还不如买好的三圈层新房，后期更保险，更容易出手一些。
现在本来住宅市场都遇冷，更不要说商业。投资需谨慎，且买且珍惜。
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小白Building
今年以来，肉眼可见的更多公寓产品入市，截止前十一月，今年公寓产品供应381万方，超过前6年年供应量，同比去年同期上涨1倍。同时，公寓产品相较于去年，更多元化，比如新希望D10天府，来福士T5等，都是去年少见的高档公寓。
因其无需摇号也“不限购”的特点，在成都从17年开始的一系列限购令下，购买公寓较住宅来说更便捷。加之，公寓大多面积较小，总价相比同地段住宅楼盘较低，也让不少投资者看到公寓的投资前景。限购元年逐渐演变成“公寓元年”。据相关报道，今年7月，位于城南新川板块的长冶南阳御龙府公寓项目，在开盘前一天，就迎来不少购房者排队，有的甚至排了整整一个通宵，行情走势可见一斑。
防城港房产分析
1、成都的房价没有下跌，不要听那些人说房价下降的事情，你看最近成交的地价都在16000左右，你认为房价会跌吗？
2、成都的公寓二次出手确实是个大问题，这是事实，但是这个只是暂时的，因为现在成都的公寓项目很多，可选性很大。
3、目前成都公寓租金最高的区域是市中心和高新区，不管是投资或者自住建议买这两个区域。
靓仔说成都商业地产
不得不说的是，成都2017年3月24日限购政策的正式开始，标志着很多的蓉漂没有了资格买住宅，拿着钱也买不到房的通只有被限购的人群才懂，这其中的大部分人不得不将目标转向了不限购的40年产权的商办房源，也就是大家所说的公寓，那么，考虑买公寓的朋友们，你有问过自己，公寓真的适合你吗？
目前为止，市区的公寓备案价格超过15000一平，近郊的公寓则达到将近10000一平，而同期的住宅价格也不得不说只比公寓价格高2000一平左右。
其实，公寓市场开始吃香并不是限购之后才开始的，基本上是在2016年底的时候就已经开始有一些人群进入公寓市场，到目前2018年，公寓市场的销量较2015年已经成了几何倍数的增长。
所以现在市场上的公寓也出现了几种不同的产品来满足不同人群得需要。
水电气三通的类住宅公寓，这种公寓应该是目前市面上最火的公寓产品，因为很多人自住不得不选择水电气三通的，这些产品基本上是拿地较早的房地产公司，基本上是小点的成都本土房产开发商，然后通过“关系”成为了水电气三通的类住宅，但是往往说的是类住宅，除了水电气三通，有户型，其他一点和住宅不一样，没有小区环境，梯户比高，往往住起不是那么舒适。
soho和loft公寓，这些产品一般是年轻人选择的，因为装修效果好，而且很多年轻人并不是很依赖水电气三通，只需要水电，这些产品往往都打造得较好，梯户比不是那么高。
高端公寓，这部分公寓虽然较少，但是还是有很多成功人士，城市精英的选择，因为这些公寓装修精致，还有会所，游泳池，管家等服务，而且地段都是百里挑一的，所以这部分产品还是有市场。
但是我想要说的是，这三种产品的土地性质始终是商业性质，不是住宅，大部分的公寓水电或者气都是商用标准，较民用还是要高很多，物管费较高，不能上户口，首付要求至少5成以上，贷款利率上浮高于住宅，贷款年限最多只能是10年，所以这些都是它的弊端，公寓在以前是投资的途径之一，现在确成了自住为主，如果后期公寓要出手也是低于住宅的，说了这么多公寓的弊端，再来说一下它存在的机遇，戴德梁行成都公司综合代理部主管董事谢普丞表示，“随着国家政策的完善、租住同权政策的落地，未来公寓有成为居住类商品房的主流产品的趋势。”对于公寓“走红”的原因以及是否值得购买的问题，他认为，公寓往往占据城市中心资源，定位高端，比住宅更纯粹、服务更完整，对高端人士和新兴产业人群有着极大的吸引力。因此，地段好与服务好的公寓值得关注。虽然公寓的使用成本比住宅稍高，但公寓的总体面积不大，相较于住宅来说性价比更高。综合看来，公寓存在的优点可让人忽略其劣势。
小编今天不是来说公寓的不好，也不是让大家不买公寓，只想让大家更好的了解公寓产品，然后根据自己的情况去选择公寓，想要购买公寓可以先考虑一下几个问题：
如果是自住，水电气三通是否是民用？不是民用生活成本较民用高多少？
如果是自住，公寓不能上户，小孩读书是否有想过？
如果是投资，是否地段好出租，租金回报怎么样？
自己的存款是否够首付？如果贷款是否能承担月供的压力？
买公寓自住过渡后期投资是可以的，但是最好找交通便利，地理位置好的地方，不要因为价格便宜选择偏远的地方，考虑后期是否好出手，是否好出租等问题。
Edison爱生活
1、首先自我定位，清晰自身情况，能买住宅就不买公寓（大家都懂，住宅比公寓好这是人人皆知，当然这个好，是指：可以落户、划分学区等，而非本身的品质或者配套方面的差距）
2、从哪个角度出发？投资还是自住？您一定要想清楚，例举：如果您买来居住，却买了个升值空间大的地方，毫无疑问配套呈现肯定不够，那么居住是否合适呢？答案肯定是不合适的，所以买房一定要有个很清晰的目的。这一点至关重要！反正…如果投资，您却选择追涨？接盘？那么意义又在哪里呢，您的升值空间又有多大呢？因此您应该认识到清晰的目的有多么的重要。
3、公寓有公寓的好处，住宅有住宅的劣势。记住一个原则，天下没有不好的房子，只有不合适自己的房子。房子是否适合自己很重要，如果不适合自己，您肯定说它各种不好，其实是它本身不好吗？肯定不是，只是因为不适合自己而已。因此什么合适自己很重要，要有个清晰的认识。
4、上文有说到，公寓和住宅各有各的优势。公寓：地段一般偏好，配套比较成熟，交通便利，处于闹市区，适合年轻人居住，品质相对较高，总价低，月供低，压力小（分楼盘）住宅：可以落户、可以划分学区、部分带外阳台等。
5、综上所述：选择适合自己的就行，不要最终买一套亲戚朋友喜欢的房子！记住一点，是自己喜欢，是自己买，而不是别人买，也不是买给别人。
成都房产小助手
有一定的发展和价值，但不是很大，不建议购买，因为公寓的用途很单一，那就是出租，满足不了家庭的需求，影响二次交易和转手，也就说未来市场需求不高，不怎么好出售，现在购房者一般为刚需客户为主，他们买来居住的，国家放开二胎了，未来市场需求是以3至4房的主力户型为主，如果您资金确实不够，建议尽力买2房或者1房1停的会好一点。
王红伟18124576016
前景还是要看发展，需求。现在什么高端写字楼，酒店，公寓，像雨后春笋般涌现，而需求的人在哪？都去当翘脚老板，消费者在哪？比如说创业，这家火锅店生意好，那肯定有人眼红，后面开火锅都跟上来，那消费的人群实际就被分散了，都觉得能挣钱，都去开，开公司，超市，饮食等等。。大型商圈，从中心不断外扩，而消费主力却分散，由以前的僧多粥少，变成粥多僧少，所以，消费力会出现下降疲软的状态。房产，商铺，公寓的投资性在现阶段还是不大。
公寓的投资，和住宅有着很大的区别，住宅有着人口基数，刚需人群的支撑，甚至可以衍生出更多的类似边际利益的支撑，以及金融属性的支撑，是可以有小小的泡沫，商业楼，公寓楼，虽然也有一些金融功能，但是没有刚性需求，而是属于完全市场化的运作，那就有太大区别了；
那么投资公寓，就要更大限度的考虑他的功用价值，谁来决定它的投资价值，这里只有一个标准，对于投资者而言那就是租金价值，决定他的最大的投资价值，放在商业中的一环，那就是运营价值，例如一个酒店公寓，酒店最后关闭了，是不是就意味着这套公寓结束了它的价值？
酒店公寓还好，只要选择旅游城市，或者城市足够大，那么他的租金价值就一定会水涨船高，如果是商住公寓，那也还好，大不了可以自己用，或者搬进去居住也是可以的，当然前提的是，你不怕物业费高，不怕水电费高，就可以了，公寓是商业投资中，风险最小的，其次是社区商铺，最后就是产权公寓，商场商铺，产权商铺等等，随着价值递减，投资风险也就越大；
今天只说公寓，公寓分为住宅公寓，还有商住公寓，酒店式公寓，这都是后来的名词划分，实际就土地而言，就两种，住宅公寓，也就是小户型，拎包入住，产权70年，土地性质是住宅，剩下的就是商业公寓，产权40年，一般用于酒店，办公居多，酒店可能占比更高；
一般理解的公寓，就是商业公寓，40年的产权，用做酒店的居多，俗称酒店式公寓，当然也有商住公寓，主要混合公寓，可以办公，可以当作酒店使用，既能居住，又能办公，就是商住公寓，商住公寓就是面积较小，不能分割的公寓，主要是为了销售方便，而产生的一种商业用房；
真正办公地点，叫做写字楼，专门用于办公用的楼宇，和商住公寓只见是一个过度和补充，因为小的创业者，租住不起写字楼的时候，商住公寓办公，更具备经济及价值，但是70%以上的公寓，都用作酒店使用了，这么大的概率，还是应该具体聊聊，是吧？
酒店公寓的投资，有几个原则，可以根据情况，先后选择，对号入座，对投资更有把握！
首先，城市足够大，或者是不是旅游城市，是购买公寓的前提条件；
买公寓之前，要确定公寓所在的城市，是不是旅游城市，来旅游的人多，自然住酒店的人也会很多，公寓做酒店是最划算的，最后不行自己出租短期公寓，也是可以的，有着更好的租金价值，还有就是城市足够大，来来往往的人较多，自然也会住酒店的多，那就可以购买；
成都是西部门户，个人觉觉得是可以购买的，之色是可以考虑，但是不是绝对条件；
其次，绝对条件，就是租售比计算，租金一个月多少钱，多少个月能够收回，非常重要，200个月以内能收回的公寓，是可以投资的，超过240个月收回成本的投资，就要做很大的思考了，和不符合投资规律，因为国内的公寓，大多数是40年的产权，非常的不划算，明白吗？
回收投资的时间，可以作为绝对条件来计算一下，那就是投资回报比；
还有，就是选择房源的优势，最好在地铁步行10分钟之内能够到达，还有就是户型，楼层的选择，房子必须具有居住价值，才是还房子，光线选择，透风选择，户型的方正选择，户型的设计，以及格局的合理性，有没有装修价值等等，都要考虑进去，需不需要装修也很重要；
拎包入住，直接就能够投入使用，会节省很多的资源，哪怕价格高一点点，也是划算的；
一是公寓的投资一定要计算投资产出比例，这是一条铁的军规；
二是公寓投资，一定要选择好的房源，包括户型，光纤，朝阳性质，都会直接影响到它的再次出手的价值，往往价值的体现，就在居住的使用过程当中，增值也会有更多的可能！
三是公寓适合长期持有，算长期的帐，公寓的过户税费较高，短期的投资只能亏钱，这是规律；
四是公寓的增值价值有限，有可能几年内都不会涨价，完全是货币市场，或者是纯市场价值突出的时候，才具有跟很多的投资价值，否则适合长期持有，10年以上，才有更多的租金和增值；
五是交通价值是公寓的一个参考因素和标准，占据到5-10%左右，还有一个参考因素就是停车位，占据到公寓投资价值的20%以上，公共停车位不足的公寓，要工干的pass掉了；
