壹
與往常一樣，重大的新聞總是趁著週末悄悄發佈。
昨天晚上，蘇州發佈了調控新政。
政策相對較長，概括起來有以下五點：
- 土地：超過市場指導價5～10%需工程竣工驗收後方可申請預售許可；超過市場指導價10～25%後轉為一次報價出讓方式；
- 蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新房三年限售；
- 蘇州工業園區二手房五年限售；
- 蘇州工業園區和其他市（縣）、區，可根據實際情況 優化學區住房政策；
- 人才優先購買。房地產開發企業應當將預（銷）售許可建築面積50～60%的住房，優先出售給在蘇州工業園區就業、創業並在本市無自有住房的人才。
貳
事實上，蘇州要出臺“新政”的消息，早已在當地很多購房者的口中流傳開。
畢竟，無論是土地市場還是新房市場，蘇州的樓市都稍顯“失控”。
4月24日，蘇州出讓5宗土地，誕生了兩宗地王；5天后，中海以樓面價30287元/㎡拿下蘇州園區一宗地塊，蘇州園區的土地樓面價首次突破3萬大關。
土地市場向來是最重要的風向標，在如此熱度之下，蘇州的新房市場自然是更加火爆。
據克而瑞數據顯示：4月份，蘇州商品住宅成交均價為21881元/㎡，房價漲幅位居全國第一。
而火上澆油的是，蘇州目前還沒有實行公正搖號，依舊由開發商自行組織搖號。
每一次開盤，都有購房者認為有“黑幕”；每一次開盤，都有購房者認為有“暗箱操作”等等；每一次開盤，都有購房者要維權、要舉報、要折騰要鬧......
在“房住不炒”的大背景下，蘇州面臨的壓力可想而知。
於是，新政應運而生。
叄
初看政策，“新房3年限售，二手房5年限售”，相當嚴苛。
但細看之下，我覺得新政其實“很溫柔”，對當地樓市的影響或許非常有限。
舉個例子。
如果，我說得是如果，杭州宣佈在奧體實行“限售”，你還會不會買3.5萬的創世紀？
如果，杭州宣佈在未來科技城實行“限售”，你還會不會買2.6萬的華夏四季？
只要有錢，你一定還是會買。
蘇州同理。
本輪調控，“限售”政策並沒有覆蓋全市，只是將重點鎖定在了蘇州工業園和高新區這兩個熱門板塊。
在蘇州樓市一片紅火的景象中，尤以蘇州工業園區表現最為火熱。該板塊宜居度高、規劃前景好、且一二手倒掛超過了1萬/㎡......
如果放在杭州，那麼工業園區就是妥妥的“萬人搖”集中爆發地。
所以，無論是自住、改善還是投資，這個板塊都是“不二之選”。每一次樓盤開盤，都是“秒罄”、“瘋搶”之勢。
在這樣的區域實行“限售”，效果可想而知：限售拉長了投資戰線，除了會使一部分短期炒房客打起“退堂鼓”，但對於大部分人來說，效果或許並不會太理想。
另外，在本輪調控中，限購、限貸等手段都沒有提及。
所以，蘇州新政後，市場的成交量會有一定程度的減少，達到“降溫”目的。但幾乎不會影響房價的漲跌。
肆
“上有天堂，下有蘇杭”，蘇州和杭州向來有不解之緣，而隨著蘇州新政的落地，又有許多人好奇杭州是否會效仿。
除了“限售”外，蘇州的新政也的確給了杭州其他的一些借鑑意義。
例如，調控在向炒房客關上大門的同時，也“定向”給剛需開了一扇窗。
根據新政要求，開發商每次要將可售建築面積的50～60%，優先出售給在蘇州工業園區就業、創業並在本市無自有住房的人才。
相對於杭州的“無房戶”，蘇州的新規定不僅限定了“無房戶”，還限定了“無房戶所在區域”，更加精細化、區分度更高。
同樣是在“精細化”操作上，在今年“一城一策”的大背景下，蘇州做了新的“一區一策”的示範。
即在調控上走“小碎步”，收緊對重點區域的調控，先測試、觀察一下市場效果，再製定下一步策略。避免“有形的手”力度太大而可能出現的風險。
當然，杭州在“精細化”操作上已經頗有心得。
比如在收不住的時刻，該宕機就宕機；
比如對高預期的地塊，該撤下就撤下；
比如有爭議的預售證，該緩緩就緩緩......
在“外科手術”般的精確調控下，5月的杭州樓市，已然重歸平靜。接下來是否會有其他更加精細化的調整，我們且靜觀其變吧。
伍
最後，與各位討論一個問題。
杭州需要限售嗎？
拋磚引玉吧，我覺得不需要。
首先，很多剛需都會錯估自己的“換房週期”。從剛畢業的第一套房，到結婚的婚房，再到學區房甚至改善房，剛需的換房週期遠比想象中短的多。
所以，限售是一把雙刃劍。一部分炒房客固然會被震懾住，但剛需群體未必真的會受益。
其次，若突發意外亟需資金時，房子作為最大的資產卻無法變現，也是一個尷尬的問題。
最後 ，現在的杭州挺好。
以上。
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