房地產行業最新觀點及1~3月數據深度解讀:復工和施工速度回升對房地產投資的提振邊際在轉弱,房地產投資高點或已出現
機構：招商證券股份有限公司 研究員：趙可,劉義,李洋
全國銷量增速3月轉正符合市場預期,得益於流動性前期改善下的需求回暖,同時供給放量匹配了需求;結構上看,重點一二線城市的貢獻較大,廣義三四線或仍是拖累全國銷量數據於年中後二次探底的重要結構因素;辦公樓銷量數據的持續負增長或反映經濟復甦並不牢靠。
新開工短期反彈但季調數據反映其仍未擺脫下行趨勢,其震盪性的下行背後在於低庫存的託底,銷售向下的趨勢決定新開工(本質就是補庫存)方向向下;往後看,維持新開工呈震盪下行態勢,結構上看,去年新開工持續高位難由房企加快推盤解釋,主要在於結構上三四線滯後補庫存拉動了新開工,去年成在三四線,今年敗也三四線。
3月竣工增速較1-2月降幅收窄而較18年明顯收窄,也即從趨勢上觀察,竣工底部拐點或已於年前出現,目前處於震盪回升態勢中,回升短期較慢的原因在於結構:一線城市竣工的第一個拐點已經過去,今年是往下的,今年主導竣工回升的主要是二線和三四線城市的拉動(今年二線更強),而三四線城市持續性更好(或持續至明年)。
房地產投資上行邊際轉弱,限價政策逐步放開下的復工增加和施工速度回升仍是投資高位的主要原因,停復工缺口在縮小就是明證,但這種施工速度放量的高點可能就出現在Q1,而後逐漸轉弱。往後看,全國銷售受三四線城市結構影響或轉弱,而復工和施工速度回升對投資上行的邊際影響也在轉弱,維持19年房地產投資前高後低判斷,全年或降至小個位數,下行斜率取決於土地供給的速度,若土地供給一定程度上增加,在重點城市或起到“穩投資”作用,但難以完全對沖投資的趨勢性回調。
資金來源3月明顯改善,其中銷售回款起到最大正向拉動(對應銷售短期反彈),其次是自籌低位反彈,信貸則繼續改善;往後看,若銷量下行(結構上受廣義三四線拖累),全國資金來源或仍面臨調整,但結構上看重點房企資金鍊會相對更好,因佈局更傾向於一二線城市;資金鍊(資金來源/房地產投資)仍低於130:100的警戒線,反映結構上廣義三四線房價後續的下行壓力。
市場流動性邊際轉弱,基本面分歧難因3月數據超預期而消失,決定未來1個月大盤波動率將放大,再加上信用利差改善的持續性已經轉弱,維持房地產股票均衡配置觀點,首推第一類高週轉公司【萬科A】,【保利地產】,同時推薦本輪受一二線調控導致銷售承壓的【金地集團】,未來存在邊際改善;看好資源型公司估值修復的【華僑城A】;看好業績反轉,用“小項目,高週轉”對沖行業風險,且管理紅利充分釋放的【中南建設】,推薦【華夏幸福】【藍光發展】等。(限制名單調出)
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