樂居買房訊新時代，註定是大連房地產發展最具理性的時代，也是最好的時代。 2019年4月，大連市房地產經濟學學會發布了《2018大連房地產白皮書》。首次以“白皮書”的形式，對大連房地產發展做出全面客觀描述和理性分析判斷，時間跨度主要以2018年大連房地產市場運行和產業發展為著眼點，並做出對2019年的相應趨勢性分析和研判，由此也掀開了大連房地產經濟學研究的新篇章。
白皮書編委會表示，這部《2018大連房地產白皮書》僅僅是一個開始，大連市房地產經濟學學會今後每年都將有一部這樣的白皮書推向社會，特別是提供給政府部門、相關企業和研究機構作為決策和研究的基礎。這部2019年的大連房地產白皮書，時間跨度主要以2018年大連房地產市場運行和產業發展為著眼點，並做出對2019年的相應趨勢性分析和研判。
白皮書共分為九部分，解讀了大連房地產市場運行、大連新建商品房市場等情況，以下為第一部分：中國房地產宏觀政策及市場運行情況。
第一章 中國房地產宏觀政策及市場運行情況
（一）2018年中國房地產整體情況
1.中央強調遏制房價上漲，引導預期迴歸理性。
中央強調樓市調控不放鬆，堅決遏制房價上漲。3 月，兩會政府工作報告強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。五一前後，住建部約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等 10 個城市政府負責同志。5 月 9 日，住建部負責人就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志，強調要堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，認真落實穩房價、穩租金的調控目標。5 月 19 日，住建部印發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，再度重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。7 月 31 日，中央政治局會議進一步強調下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。8 月 7 日，住建部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作座談會，會上提出堅決遏制投機炒房。對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。8 月 17 日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴厲打擊投機炒作，堅決遏制房價上漲。10 月 28 日，住房和城鄉建設部發布《關於巡視整改進展情況的通報》表示，堅決落實堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。10 月 29 日，新華社刊文指出“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”。12 月 21 日，中央經濟工作會議在加強保障和改善民生部分強調要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。12月 24 日，全國住房和城鄉建設工作會議將“以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展”作為明年重點工作之一，提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險等。
加大房地產市場監管力度，完善房地產市場監管體系。6 月 28 日，住建部等七部委印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定於 2018 年 7 月初至 12 月底，在 30 個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。7 月 31 日，住建部要求各地繼續深入開展專項行動，整頓和規範房地產市場秩序。8 月 7 日，住建部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作座談會，要求參會城市堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續開展房地產市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構。8 月 15 日，發改委表態，要大力整頓市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。9 月 14 日，住建部再次要求各地要持續深入開展專項行動，通過部門聯合執法，把打擊侵害群眾利益違法違規行為，作為整治房地產市場亂象工作的重中之重。11 月 8 日，中央人民政府網站發佈消息顯示，住建部重拳治理房地產市場失信行為，擬將 101 種違法違規行為“拉黑”。
2.國家相關部門相繼出臺嚴格限制房地產商業項目融資管理辦法，繼續支持保障性住房融資需求。
1 月 6 日，原銀監會發布《商業銀行委託貸款管理辦法》，對委託貸款的業務定位和各方當事人職責、委託貸款的資金來源和用途進行了明確和規範，同時還要求商業銀行加強委託貸款風險管理和加強委託貸款業務的監管。4 月 27 日，央行發佈《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》，意見的總體思路是，按照資管產品的類型制定統一的監管標準，對同類資管業務作出一致性規定，實行公平的市場準入和監管，最大程度地消除監管套利空間，為資管業務健康發展創造良好的制度環境。6 月 27 日，發改委、財政部印發《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，強調規範房地產、地方融資平臺企業境外發債風險控制，指出房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。10 月22 日，證監會發布《證券期貨經營機構私募資產管理業務管理辦法》和《證券期貨經營機構私募資產管理計劃運作管理規定》，內容與《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》保持高度一致，部分監管指標較現行監管規定略有放寬。11 月 2 日，中國人民銀行官網發佈《中國金融穩定報告（2018）》，指出要繼續保持房地產金融政策的連續性和穩定性，強化個人住房貸款審慎管理，支持剛性居住需求，抑制投機炒房行為，防範房地產領域的不當和過度融資。支持保障性住房融資需求。4 月 25 日，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等進行明確，並將在審核領域設立“綠色通道”。6 月 1 日，銀保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確要求保險公司在參與長租市場時要發揮自身優勢，同時注意防範投資風險。12 月 5 日，國家發展改革委印發《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，支持符合條件的優質房企發行企業債。提出募集資金投向設立負面清單，禁止用於房地產投資，但並沒有明確不能投長租、保障房等
3.地方政府按照因城施策要求，力求保持房地產市場市場平穩運行。
2018 年，各地繼續堅持因城施策、精準施策，強化地方調控主體責任，保障房地產市場平穩運行。全年約有 30 個城市出臺或升級了限售政策，約 22 個城市出臺或升級了限購政策，海南全島限購限售。2018年熱點城市限購限售政策相較 2017 年有所減少但力度不減。
重點一二線城市持續優化調控政策，抑制非理性需求。北京明確共有產權住房購房人使用個人住房貸款有關事項，要求適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例按照政策性住房執行，不低於 30%。重慶嚴格執行主城區新購買新建商品住房和二手住房限售政策，在主城區新購買的新建商品房和二手住房須取得“不動產權證書”滿 2 年後才能上市交易。成都出臺差別化調控政策，針對不同區域、不同家庭類型實施差別化限購政策，並對全市範圍內實施限售政策。長沙調控政策升級，提高購房限制標準，延長限售年限。西安調整調控政策，將限制區域商品房限售年限調整為 2 年，二手房限售年限不變。瀋陽將限購範圍從核心城區（和平、瀋河、渾南三環內）擴大到全市範圍（不含遼中區、新民市、法庫縣、康平縣）。太原對不同戶籍家庭、不同購房需求（首套/二套）實施差別化限購限貸政策，並將限售範圍擴大到全市。昆明擴大限售範圍，提高限售年限，並實施差別化信貸政策。貴陽出臺最新調控政策，強化住房轉讓限制，實施差別化信貸政策。長春連續出臺調控政策，對三環內住房限售，並控制住房交易價格。瀋陽調控政策升級，強化購房限制措施，並將限售範圍擴至全市。哈爾濱首次出臺調控政策，對主城區新建住房實施限購政策。蘭州實施更為靈活的調控政策，取消邊遠城區限購條款，並對熱點區域增加限售調控措施。銀川限貸政策升級，提高二套住房公積金貸款最低首付比例。大連首次出臺調控政策，針對不同戶籍人群、不同購房需求（首套/二套）實施限購、限貸、限售措施。青島調控政策升級，開始對戶籍居民實施住房限購措施，並增加限售條款。寧波將奉化區、杭州灣新區納入限售區域。徐州首次出臺調控政策，對不同戶籍家庭實施差別化限售政策。海南全省調控政策升級，針對海口、三亞、瓊海等熱點城市，五指山、保亭、瓊中、白沙等生態城市和其他城市實行差別化調控政策。
三四線城市因城分區施策，促進樓市平穩發展。福建寧德對中心城區（含開發區）居民家庭、其他縣市居民家庭、符合購房資格的非戶籍居民家庭分別限購 2套、1 套和 1 套住房；且中心城區新購住房實施 3 年限售，實施公證搖號優先保障中心城區戶籍居民家庭自住需求。河北河間市明確主城區內對戶籍居民家庭、非戶籍居民家庭分別限購 2 套、1 套住房，且新購住房 5 年內不得交易；戶籍家庭購買 2 套住房的、非戶籍居民家庭購買首套住房的，首付款比例提高到 50%以上。雲南普洱對中心城區新購住房實施 2 年限售。福州福清對非本市戶籍居民家庭購買的住房實施 2 年限售。惠州明確境外個人只能在惠州購買一套房自住，其中惠東縣規定符合條件的境外機構只能在所在城市購買用於辦公所需要的商品房。恩施自治州利川市明確在城市規劃區和蘇馬蕩生態旅遊示範區外，未經批准不得向非本市戶籍人口銷售商品房和二手房。丹東一週內連續兩次出臺調控政策，對非戶籍居民實施限貸、限售政策。菏澤為紮實、穩妥推進我市棚戶區改造工作，規範房地產市場秩序，穩定市場預期取消新購住房限制轉讓措施。衡陽發改委發佈通知決定於 2019 年 1 月 1 日起暫停限價政策，次日晚衡陽市政府撤銷《關於暫停執行的通知》，稱發改委暫停執行限價規定對穩控房價的複雜性判斷不精準，對預期穩定的持續性認識不充分，因此決定撤銷，並強調堅決維護樓市穩定。承德將圍場、隆華、寬城縣納入調控範圍。明確商品住宅消化週期在 15 個月以下的，應主要採取新建房進行安置。修補人才購房政策，嚴防藉機炒房。1 月 16 日，南京公佈《南京市高層次人才購買商品住房服務工作辦法（試行）》，明確高層次人才購買商品住房須本人購買，且僅限購買一套，所購房源 5 年內不得轉讓。5 月 15 日，成都出臺《進一步完善我 市房地產市場調控政策的通知》，規定戶籍遷入成都市未滿 24 個月的購房人，應在我市穩定就業並連續繳納社保12 個月以上方能新購住房。11 月 22 日，承德出臺《關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》，規定市外遷入的戶籍家庭不滿一年的，落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區域內購買住房。多地出臺企業限購政策，調控及時打“補丁”。6 月 24 日，西安下發《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》，要求在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）。6 月 25 日，長沙印發《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，暫停企業在限購區域內購買商品住房。同時規定，企業已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿 4 年後方可轉讓。6月 26 日，杭州發佈通知暫停向企事業單位及其他機構銷售住房，包括新房及二手房。7 月 2 日，上海發佈《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》，提高企業購房准入門檻，將再次交易年限由 3 年提高到 5 年。7 月 31 日，深圳發佈《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，規定 2018 年 7 月 31 日（不含7 月 31 日）之後非自然人購買商品住房的，不予辦理轉移登記。8 月 13 日，南京發佈《關於調整我市企事業單位住房限購政策的通知》，明確全市範圍內暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房。多地出臺搖號購房政策，保障新房銷售公正性。3 月 20 日，莆田發佈《關於規範商品房購房登記和公證搖號選房行為的通知》，要求應採取公證搖號排序選購的商品房項目銷售行為。3 月 30 日，西安發佈《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》明確，意向購房人數多於可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督。3 月 28 日，杭州針對商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為，出臺公證搖號買房政策。5 月 15 日，成都發布《關於完善商品住房開盤銷售採用公證搖號排序選房有關事宜的通知》提到，一個家庭一次只能參與一個項目搖號，騙取購房資格者 3 年內不受理其購房登記。7 月 9 日，廈門出臺《關於進一步加強精準調控穩定房地產市場的實施意見》，提出將根據市場供需情況，適時推行新開樓盤商品住房公證搖號、公開銷售工作，維護社會公平。7 月 10 日，福建寧德出臺《關於進一步加強中心城區房地產市場精準調控的實施意見》，規定要對中心城區新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售。7 月 13 日，福州出臺《關於福州市五城區商品住宅項目公證搖號銷售實施意見》，稱即日起，福州市所轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾等五城區的三類商品住宅項目，按照“首套剛需優先”原則，實行公證搖號方式公開銷售。
各地公積金政策分化調整，重點保障剛性住房需求。收緊公積金政策方面，北京公積金“認房又認貸”，實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸 10 萬元，最高可貸 120 萬元。山西省直單位住房公積金政策收緊，首付比例上調至 30%，明確不與繳存年限掛鉤，最高貸款額度恢復到100 萬元。咸陽將家庭第二套住房的首付比例從 20%上浮至 40%。台州出臺“認房又認貸”公積金新政，暫停提取公積金購買三套房。濟寧提高二套公積金貸款首付比例和貸款利率，明確名下有 2 套房的不得再次使用公積金貸款。蘭州對於商品房期房或經濟適用房期房貸款的，停止受理購房人全額付清房款後提出的貸款申請；停止受理商業銀行住房貸款轉公積金貸款業務。合肥明確不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金貸款。甘肅規定對於以繳存職工家庭為單位，住房公積金貸款次數不得超過兩次，申請公積金貸款時不得有未結清的住房貸款，包括商業性住房貸款和公積金貸款。同時提到購房合同或協議簽訂日期已超過一年的，中心不予受理公積金貸款。支持公積金使用方面，內蒙古、杭州、哈爾濱等省市重點支持職工在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房提取住房公積金。南京明確要求房地產開發單位與公積金中心籤按揭協議，以保證符合條件的職工申請住房公積金貸款。清遠明確重大安全事故、不可抗力的自然災害、重大疾病等可以提取住房公積金。蚌埠出臺住房公積金新政，自由職業者納入公積金繳存範圍。嘉興將租賃商品房提取住房公積金限額由 700 元/月提高到 1000 元/月。廣州放寬異地購房提取範圍，繳存人及配偶在廣州無自有產權住房，在廣州毗鄰城市（佛山、清遠、中山、東莞、惠州、韶關）購買擁有所有權的自住住房的，可以申請提取住房公積金賬戶內的存儲餘額。福州自2019 年 1 月 1 日起，市住房公積金管理中心職工家庭貸款最高額度將調整至雙職工80 萬元，單職工 50 萬元。多地加強價格管理，嚴格執行商品房價格備案制度。據不完全統計，2018 年 20餘城出臺了價格管理措施，以一二線城市為主。重點強調對價格備案浮動的監管以及落實明碼標價制度。太原、海南、東莞等省市加強新建商品住房銷售價格備案管理。重慶、長春、福建三明、廣州江門、河北大廠等城市要求房企一次性公開全部房源，“一房一標”，“明碼標價”。
加強房地產市場違規行為治理。據不完全統計，2018 年全國範圍內北京、上海、廣州、深圳、海南等 60多個省市出臺措施，加強對房地產市場監督檢查，查處違法違規行為。其中，西安明確開發企業在房屋銷售過程中禁止將房屋銷售與學區、學校相關聯。武漢、三亞強化對新房網籤備案管理。北京、杭州、廊坊重點查處互聯網平14臺房源發佈領域違法違規行為。湖南、福建、北京、重慶分別通過司法手段、群眾舉報熱線、失信黑名單、違規名單公開通報等方式強化房地產市場監管。湖北專項整治房企違規從事互聯網金融業務，強化住房金融領域風險防範。青島出重拳整治房地產開發企業拒貸公積金行為。深圳發佈《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》，對房地產行業監管基本制度、房地產開發經營相關規定、房地產經紀相關規定等方面進行了修訂和完善。
4.2018年大連房地產市場政策調整要點
從2015年大連樓市開始回暖，到2016年的加速去庫存，大連樓市正式啟動了一輪爆發行情。被價格上揚刺激的購房需求，迅速被點燃。從2016年到2018年上半年，可以說大連樓市一直處於火熱狀態。而就在這樣的大環境下，2018年大連出臺多項房地產相關政策。
3月，大連版“限購令”正式執行。
1、中、沙、西、高四區劃為限區域。不包括甘井子區。
2、本市戶口在市內五區有2套及以上住宅的家庭，不得再購買中、沙、西、高四區住房。
3、非本市戶口在市內五區有1套及以上住宅的庭，不得再購買中、次、西、高四區住房
4、產權不滿兩年限售。
具體為：購買中、沙、西、高住房前需先開具《購房資格證明》；3.22後購買的中、沙、西、高四區產權證明未滿兩年的住房不能出售。
公積金貸款額度上限調整：購買市內五區住房，公積金貨數最高度由45萬下問至40萬。
5月，住宅地塊出讓溢價率不得超過70%。
1、為出現“地王”達到“封頂價”，住宅地塊出讓溢價率不得超過70％，
2、甘井子地鐵站邊建住宅須按15％配建租賃住房。
6月，中心城區新建住宅區取消毛坯房。
中心城區新出讓土地住宅項目取消毛還房，全實行產業化全裝修；個人購買裝配式商品房，一定情況下使用公積金貸款額度最高高可上浮20％。
7月，擴大公積金貸款惠及群體。
外國人、享有外國永久屬留權的華僑、港澳臺居民只要繳存住房公積金，且符合貸款條件即可申請詩住房公積金。
2、除軍官外，軍隊士官及武警士官也可作為輔助借款人，與在地方工作且符合公積金款條件的配偶共同申請貸款。
3、放寬個貸合作協議續簽條件。已通過初始登記的樓盤項目，開發商辦理續簽協議的有效期由原來最長1年延長至最長2年。
4、繳存基數調整，上限為20472元。
8月，中專以上學歷可落戶大連
大連市對符合年齡條件的中專學歷以上人員，省內其他地區中專學歷、初級工以上人員，憑居民民份證、畢業證或資格證，可在擬遷入地城鎮地區辦理落戶。
11月，公寓每平米補貼200元。
2017年12月19日至2018年12月31日期間（以辦理商品房買賣合同網籤備案時間為準），在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區（不含高新園區）購買3套以上（含3）土地出讓年限為40年的新建公寓（以下稱“公寓”）並持有5年以上（含5年）的購房人，按照不動產權證房建築面積每平方米補貼200元。
12月，爛尾樓不能再爛尾。
大連市政府下發了《關於建立執行案件停工在建工程處置府院聯動機制的通知》，將妥善受解決人民法院執行過程中涉及本市停工在建工程處置的有關難點問題，維護案件當事人的合法益，盤活土地資源，營造良好的社會環境。
（二）2018年全國房地產市場運行情況
1．房地產開發投資完成情況
2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。
2018年，東部地區房地產開發投資64355億元，比上年增長10.9%，增速比1-11月份回落0.4個百分點;中部地區投資25180億元，增長5.4%，回落0.5個百分點;西部地區投資26009億元，增長8.9%，提高0.7個百分點;東北地區投資4720億元，增長17.5%，提高1.3個百分點。
2018年，房地產開發企業房屋施工面積822300萬平方米，比上年增長5.2%，增速比1-11月份提高0.5個百分點，比上年提高2.2百分點。其中，住宅施工面積569987萬平方米，增長6.3%。房屋新開工面積209342萬平方米，增長17.2%，比1-11月份提高0.4個百分點，比上年提高10.2個百分點。其中，住宅新開工面積153353萬平方米，增長19.7%。房屋竣工面積93550萬平方米，下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5個百分點，比上年擴大3.4個百分點。其中，住宅竣工面積66016萬平方米，下降8.1%。
2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落1.6個百分點;土地成交價款16102億元，增長18.0%，比1-11月份回落2.2個百分點，比上年回落31.4個百分點。
2．商品房銷售和待售情況
2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落6.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.2%，辦公樓銷售面積下降8.3%，商業營業用房銷售面積下降6.8%。商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個百分點，比上年回落1.5個百分點。其中，住宅銷售額增長14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業營業用房銷售額增長0.7%。
2018年，東部地區商品房銷售面積67641萬平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份收窄0.1個百分點;銷售額79258億元，增長6.5%，增速提高0.9個百分點。中部地區商品房銷售面積50695萬平方米，增長6.8%，增速回落1.1個百分點;銷售額33848億元，增長18.1%，增速回落2.5個百分點。西部地區商品房銷售面積45396萬平方米，增長6.9%，增速提高0.3個百分點;銷售額31127億元，增長23.4%，增速回落0.1個百分點。東北地區商品房銷售面積7922萬平方米，下降4.4%，降幅與1-11月份持平;銷售額5740億元，增長7.0%，增速回落0.3個百分點。
2018年末，商品房待售面積52414萬平方米，比11月末減少214萬平方米，比上年末減少6510萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末減少393萬平方米，辦公樓待售面積增加93萬平方米，商業營業用房待售面積減少166萬平方米。
3．房地產開發企業到位資金情況
2018年，房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%;利用外資108億元，下降35.8%;自籌資金55831億元，增長9.7%;定金及預收款55418億元，增長13.8%;個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。
4．房地產開發景氣指數
12月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為101.85，比11月份回落0.09點。
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