乐居买房讯新时代，注定是大连房地产发展最具理性的时代，也是最好的时代。 2019年4月，大连市房地产经济学学会发布了《2018大连房地产白皮书》。首次以“白皮书”的形式，对大连房地产发展做出全面客观描述和理性分析判断，时间跨度主要以2018年大连房地产市场运行和产业发展为着眼点，并做出对2019年的相应趋势性分析和研判，由此也掀开了大连房地产经济学研究的新篇章。
白皮书编委会表示，这部《2018大连房地产白皮书》仅仅是一个开始，大连市房地产经济学学会今后每年都将有一部这样的白皮书推向社会，特别是提供给政府部门、相关企业和研究机构作为决策和研究的基础。这部2019年的大连房地产白皮书，时间跨度主要以2018年大连房地产市场运行和产业发展为着眼点，并做出对2019年的相应趋势性分析和研判。
白皮书共分为九部分，解读了大连房地产市场运行、大连新建商品房市场等情况，以下为第一部分：中国房地产宏观政策及市场运行情况。
第一章 中国房地产宏观政策及市场运行情况
（一）2018年中国房地产整体情况
1.中央强调遏制房价上涨，引导预期回归理性。
中央强调楼市调控不放松，坚决遏制房价上涨。3 月，两会政府工作报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。五一前后，住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等 10 个城市政府负责同志。5 月 9 日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志，强调要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，认真落实稳房价、稳租金的调控目标。5 月 19 日，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。7 月 31 日，中央政治局会议进一步强调下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。8 月 7 日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，会上提出坚决遏制投机炒房。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。8 月 17 日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严厉打击投机炒作，坚决遏制房价上涨。10 月 28 日，住房和城乡建设部发布《关于巡视整改进展情况的通报》表示，坚决落实坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。10 月 29 日，新华社刊文指出“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”。12 月 21 日，中央经济工作会议在加强保障和改善民生部分强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。12月 24 日，全国住房和城乡建设工作会议将“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”作为明年重点工作之一，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险等。
加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系。6 月 28 日，住建部等七部委印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于 2018 年 7 月初至 12 月底，在 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。7 月 31 日，住建部要求各地继续深入开展专项行动，整顿和规范房地产市场秩序。8 月 7 日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，要求参会城市坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构。8 月 15 日，发改委表态，要大力整顿市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。9 月 14 日，住建部再次要求各地要持续深入开展专项行动，通过部门联合执法，把打击侵害群众利益违法违规行为，作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。11 月 8 日，中央人民政府网站发布消息显示，住建部重拳治理房地产市场失信行为，拟将 101 种违法违规行为“拉黑”。
2.国家相关部门相继出台严格限制房地产商业项目融资管理办法，继续支持保障性住房融资需求。
1 月 6 日，原银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》，对委托贷款的业务定位和各方当事人职责、委托贷款的资金来源和用途进行了明确和规范，同时还要求商业银行加强委托贷款风险管理和加强委托贷款业务的监管。4 月 27 日，央行发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，意见的总体思路是，按照资管产品的类型制定统一的监管标准，对同类资管业务作出一致性规定，实行公平的市场准入和监管，最大程度地消除监管套利空间，为资管业务健康发展创造良好的制度环境。6 月 27 日，发改委、财政部印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，强调规范房地产、地方融资平台企业境外发债风险控制，指出房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。10 月22 日，证监会发布《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》和《证券期货经营机构私募资产管理计划运作管理规定》，内容与《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》保持高度一致，部分监管指标较现行监管规定略有放宽。11 月 2 日，中国人民银行官网发布《中国金融稳定报告（2018）》，指出要继续保持房地产金融政策的连续性和稳定性，强化个人住房贷款审慎管理，支持刚性居住需求，抑制投机炒房行为，防范房地产领域的不当和过度融资。支持保障性住房融资需求。4 月 25 日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。6 月 1 日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确要求保险公司在参与长租市场时要发挥自身优势，同时注意防范投资风险。12 月 5 日，国家发展改革委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，支持符合条件的优质房企发行企业债。提出募集资金投向设立负面清单，禁止用于房地产投资，但并没有明确不能投长租、保障房等
3.地方政府按照因城施策要求，力求保持房地产市场市场平稳运行。
2018 年，各地继续坚持因城施策、精准施策，强化地方调控主体责任，保障房地产市场平稳运行。全年约有 30 个城市出台或升级了限售政策，约 22 个城市出台或升级了限购政策，海南全岛限购限售。2018年热点城市限购限售政策相较 2017 年有所减少但力度不减。
重点一二线城市持续优化调控政策，抑制非理性需求。北京明确共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项，要求适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行，不低于 30%。重庆严格执行主城区新购买新建商品住房和二手住房限售政策，在主城区新购买的新建商品房和二手住房须取得“不动产权证书”满 2 年后才能上市交易。成都出台差别化调控政策，针对不同区域、不同家庭类型实施差别化限购政策，并对全市范围内实施限售政策。长沙调控政策升级，提高购房限制标准，延长限售年限。西安调整调控政策，将限制区域商品房限售年限调整为 2 年，二手房限售年限不变。沈阳将限购范围从核心城区（和平、沈河、浑南三环内）扩大到全市范围（不含辽中区、新民市、法库县、康平县）。太原对不同户籍家庭、不同购房需求（首套/二套）实施差别化限购限贷政策，并将限售范围扩大到全市。昆明扩大限售范围，提高限售年限，并实施差别化信贷政策。贵阳出台最新调控政策，强化住房转让限制，实施差别化信贷政策。长春连续出台调控政策，对三环内住房限售，并控制住房交易价格。沈阳调控政策升级，强化购房限制措施，并将限售范围扩至全市。哈尔滨首次出台调控政策，对主城区新建住房实施限购政策。兰州实施更为灵活的调控政策，取消边远城区限购条款，并对热点区域增加限售调控措施。银川限贷政策升级，提高二套住房公积金贷款最低首付比例。大连首次出台调控政策，针对不同户籍人群、不同购房需求（首套/二套）实施限购、限贷、限售措施。青岛调控政策升级，开始对户籍居民实施住房限购措施，并增加限售条款。宁波将奉化区、杭州湾新区纳入限售区域。徐州首次出台调控政策，对不同户籍家庭实施差别化限售政策。海南全省调控政策升级，针对海口、三亚、琼海等热点城市，五指山、保亭、琼中、白沙等生态城市和其他城市实行差别化调控政策。
三四线城市因城分区施策，促进楼市平稳发展。福建宁德对中心城区（含开发区）居民家庭、其他县市居民家庭、符合购房资格的非户籍居民家庭分别限购 2套、1 套和 1 套住房；且中心城区新购住房实施 3 年限售，实施公证摇号优先保障中心城区户籍居民家庭自住需求。河北河间市明确主城区内对户籍居民家庭、非户籍居民家庭分别限购 2 套、1 套住房，且新购住房 5 年内不得交易；户籍家庭购买 2 套住房的、非户籍居民家庭购买首套住房的，首付款比例提高到 50%以上。云南普洱对中心城区新购住房实施 2 年限售。福州福清对非本市户籍居民家庭购买的住房实施 2 年限售。惠州明确境外个人只能在惠州购买一套房自住，其中惠东县规定符合条件的境外机构只能在所在城市购买用于办公所需要的商品房。恩施自治州利川市明确在城市规划区和苏马荡生态旅游示范区外，未经批准不得向非本市户籍人口销售商品房和二手房。丹东一周内连续两次出台调控政策，对非户籍居民实施限贷、限售政策。菏泽为扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作，规范房地产市场秩序，稳定市场预期取消新购住房限制转让措施。衡阳发改委发布通知决定于 2019 年 1 月 1 日起暂停限价政策，次日晚衡阳市政府撤销《关于暂停执行的通知》，称发改委暂停执行限价规定对稳控房价的复杂性判断不精准，对预期稳定的持续性认识不充分，因此决定撤销，并强调坚决维护楼市稳定。承德将围场、隆华、宽城县纳入调控范围。明确商品住宅消化周期在 15 个月以下的，应主要采取新建房进行安置。修补人才购房政策，严防借机炒房。1 月 16 日，南京公布《南京市高层次人才购买商品住房服务工作办法（试行）》，明确高层次人才购买商品住房须本人购买，且仅限购买一套，所购房源 5 年内不得转让。5 月 15 日，成都出台《进一步完善我 市房地产市场调控政策的通知》，规定户籍迁入成都市未满 24 个月的购房人，应在我市稳定就业并连续缴纳社保12 个月以上方能新购住房。11 月 22 日，承德出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，规定市外迁入的户籍家庭不满一年的，落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买住房。多地出台企业限购政策，调控及时打“补丁”。6 月 24 日，西安下发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，要求在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。6 月 25 日，长沙印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，暂停企业在限购区域内购买商品住房。同时规定，企业已购买的商品住房须取得不动产权属证书满 4 年后方可转让。6月 26 日，杭州发布通知暂停向企事业单位及其他机构销售住房，包括新房及二手房。7 月 2 日，上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，提高企业购房准入门槛，将再次交易年限由 3 年提高到 5 年。7 月 31 日，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定 2018 年 7 月 31 日（不含7 月 31 日）之后非自然人购买商品住房的，不予办理转移登记。8 月 13 日，南京发布《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》，明确全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。多地出台摇号购房政策，保障新房销售公正性。3 月 20 日，莆田发布《关于规范商品房购房登记和公证摇号选房行为的通知》，要求应采取公证摇号排序选购的商品房项目销售行为。3 月 30 日，西安发布《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督。3 月 28 日，杭州针对商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，出台公证摇号买房政策。5 月 15 日，成都发布《关于完善商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》提到，一个家庭一次只能参与一个项目摇号，骗取购房资格者 3 年内不受理其购房登记。7 月 9 日，厦门出台《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》，提出将根据市场供需情况，适时推行新开楼盘商品住房公证摇号、公开销售工作，维护社会公平。7 月 10 日，福建宁德出台《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》，规定要对中心城区新批预售的商品住房项目实行公证摇号、公开销售。7 月 13 日，福州出台《关于福州市五城区商品住宅项目公证摇号销售实施意见》，称即日起，福州市所辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五城区的三类商品住宅项目，按照“首套刚需优先”原则，实行公证摇号方式公开销售。
各地公积金政策分化调整，重点保障刚性住房需求。收紧公积金政策方面，北京公积金“认房又认贷”，实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷 10 万元，最高可贷 120 万元。山西省直单位住房公积金政策收紧，首付比例上调至 30%，明确不与缴存年限挂钩，最高贷款额度恢复到100 万元。咸阳将家庭第二套住房的首付比例从 20%上浮至 40%。台州出台“认房又认贷”公积金新政，暂停提取公积金购买三套房。济宁提高二套公积金贷款首付比例和贷款利率，明确名下有 2 套房的不得再次使用公积金贷款。兰州对于商品房期房或经济适用房期房贷款的，停止受理购房人全额付清房款后提出的贷款申请；停止受理商业银行住房贷款转公积金贷款业务。合肥明确不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。甘肃规定对于以缴存职工家庭为单位，住房公积金贷款次数不得超过两次，申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款，包括商业性住房贷款和公积金贷款。同时提到购房合同或协议签订日期已超过一年的，中心不予受理公积金贷款。支持公积金使用方面，内蒙古、杭州、哈尔滨等省市重点支持职工在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房提取住房公积金。南京明确要求房地产开发单位与公积金中心签按揭协议，以保证符合条件的职工申请住房公积金贷款。清远明确重大安全事故、不可抗力的自然灾害、重大疾病等可以提取住房公积金。蚌埠出台住房公积金新政，自由职业者纳入公积金缴存范围。嘉兴将租赁商品房提取住房公积金限额由 700 元/月提高到 1000 元/月。广州放宽异地购房提取范围，缴存人及配偶在广州无自有产权住房，在广州毗邻城市（佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关）购买拥有所有权的自住住房的，可以申请提取住房公积金账户内的存储余额。福州自2019 年 1 月 1 日起，市住房公积金管理中心职工家庭贷款最高额度将调整至双职工80 万元，单职工 50 万元。多地加强价格管理，严格执行商品房价格备案制度。据不完全统计，2018 年 20余城出台了价格管理措施，以一二线城市为主。重点强调对价格备案浮动的监管以及落实明码标价制度。太原、海南、东莞等省市加强新建商品住房销售价格备案管理。重庆、长春、福建三明、广州江门、河北大厂等城市要求房企一次性公开全部房源，“一房一标”，“明码标价”。
加强房地产市场违规行为治理。据不完全统计，2018 年全国范围内北京、上海、广州、深圳、海南等 60多个省市出台措施，加强对房地产市场监督检查，查处违法违规行为。其中，西安明确开发企业在房屋销售过程中禁止将房屋销售与学区、学校相关联。武汉、三亚强化对新房网签备案管理。北京、杭州、廊坊重点查处互联网平14台房源发布领域违法违规行为。湖南、福建、北京、重庆分别通过司法手段、群众举报热线、失信黑名单、违规名单公开通报等方式强化房地产市场监管。湖北专项整治房企违规从事互联网金融业务，强化住房金融领域风险防范。青岛出重拳整治房地产开发企业拒贷公积金行为。深圳发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》，对房地产行业监管基本制度、房地产开发经营相关规定、房地产经纪相关规定等方面进行了修订和完善。
4.2018年大连房地产市场政策调整要点
从2015年大连楼市开始回暖，到2016年的加速去库存，大连楼市正式启动了一轮爆发行情。被价格上扬刺激的购房需求，迅速被点燃。从2016年到2018年上半年，可以说大连楼市一直处于火热状态。而就在这样的大环境下，2018年大连出台多项房地产相关政策。
3月，大连版“限购令”正式执行。
1、中、沙、西、高四区划为限区域。不包括甘井子区。
2、本市户口在市内五区有2套及以上住宅的家庭，不得再购买中、沙、西、高四区住房。
3、非本市户口在市内五区有1套及以上住宅的庭，不得再购买中、次、西、高四区住房
4、产权不满两年限售。
具体为：购买中、沙、西、高住房前需先开具《购房资格证明》；3.22后购买的中、沙、西、高四区产权证明未满两年的住房不能出售。
公积金贷款额度上限调整：购买市内五区住房，公积金货数最高度由45万下問至40万。
5月，住宅地块出让溢价率不得超过70%。
1、为出现“地王”达到“封顶价”，住宅地块出让溢价率不得超过70％，
2、甘井子地铁站边建住宅须按15％配建租赁住房。
6月，中心城区新建住宅区取消毛坯房。
中心城区新出让土地住宅项目取消毛还房，全实行产业化全装修；个人购买装配式商品房，一定情况下使用公积金贷款额度最高高可上浮20％。
7月，扩大公积金贷款惠及群体。
外国人、享有外国永久属留权的华侨、港澳台居民只要缴存住房公积金，且符合贷款条件即可申请诗住房公积金。
2、除军官外，军队士官及武警士官也可作为辅助借款人，与在地方工作且符合公积金款条件的配偶共同申请贷款。
3、放宽个贷合作协议续签条件。已通过初始登记的楼盘项目，开发商办理续签协议的有效期由原来最长1年延长至最长2年。
4、缴存基数调整，上限为20472元。
8月，中专以上学历可落户大连
大连市对符合年龄条件的中专学历以上人员，省内其他地区中专学历、初级工以上人员，凭居民民份证、毕业证或资格证，可在拟迁入地城镇地区办理落户。
11月，公寓每平米补贴200元。
2017年12月19日至2018年12月31日期间（以办理商品房买卖合同网签备案时间为准），在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（不含高新园区）购买3套以上（含3）土地出让年限为40年的新建公寓（以下称“公寓”）并持有5年以上（含5年）的购房人，按照不动产权证房建筑面积每平方米补贴200元。
12月，烂尾楼不能再烂尾。
大连市政府下发了《关于建立执行案件停工在建工程处置府院联动机制的通知》，将妥善受解决人民法院执行过程中涉及本市停工在建工程处置的有关难点问题，维护案件当事人的合法益，盘活土地资源，营造良好的社会环境。
（二）2018年全国房地产市场运行情况
1．房地产开发投资完成情况
2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比1-11月份回落0.4个百分点;中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点;西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点;东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。
2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比1-11月份提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。
2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。
2．商品房销售和待售情况
2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。
2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份收窄0.1个百分点;销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点;销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点;销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平;销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。
2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。
3．房地产开发企业到位资金情况
2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%;利用外资108亿元，下降35.8%;自筹资金55831亿元，增长9.7%;定金及预收款55418亿元，增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。
4．房地产开发景气指数
12月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85，比11月份回落0.09点。
【关注头条号乐居买房，掌握购房好时机】
閱讀更多 秦皇島樂居買房 的文章
