不到一個月前剛剛喊出“拿地要非常小心”的孫宏斌，4月23日在湖北省武漢市的公開招拍掛土地市場上砸下152.38億元，收穫了4宗地塊。
這可以看作近期一二線城市土地市場明顯回暖的典型。
部分城市土地市場火爆
融創中國（01918.HK）董事長孫宏斌在3月29日的公司2018年業績會上強調：“融創未來拿地會非常小心，土地市場現在很多城市偏熱，溢價也比較高。但是，售價大幅上漲的可能性幾乎沒有，所以拿地這塊是非常謹慎的。融創拿地一直也沒有什麼目標，有好的機會就堅決拿下，沒有好的機會就算了，要把節奏弄對。”
但不到一個月，4月23日，武漢土地市場推出總起始價近200億元的10宗地，其中，有4宗均被融創拿下，總金額152億元，溢價率最高的一宗為24%。
與去年底乃至今年1月的冷清相比，3月以來土地市場明顯回暖，尤其是諸多二線城市成為拿地的重點。4月以來，杭州、廣州、武漢、蘇州、常州、廈門等地成交活躍，賣地收入居前。土拍現場競爭激烈，數十家房企參與、上百輪競價、地王、高溢價率等現象再現。
例如，23日，美的置業（03990.HK）在武漢拿下的一宗地塊經過了172輪競價，最終成交金額28.57億元，溢價率高達80%，樓面價格10369.76元/平方米。
廣州一家大型開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者，去年下半年到今年1月，土地市場頗為冷清，主要是開發商資金壓力比較大。但節後隨著開發商融資難度大幅度緩解，“手中有錢” 後自然要加快拿地的腳步。“現在大家都很積極增加土地儲備。”
除了武漢，其他二線城市也出現類似的情況。4月19日上午，廈門集美新城一宗地塊公開出讓，包括萬科、保利、融創、中海、華潤、正榮、金地、中梁、建發等14家企業參與。最終，經過165輪競拍，由中海（00688.HK）以38.6億元納入囊中，樓面價30996元/平方米，溢價率35%。這已經打破集美新城拿地樓面價，此前紀錄是由建發（600153.SH）於2017年拿下的住宅項目地塊所創，樓面價30477.88元/平方米。
在4月16日杭州的一場土拍中，包括4宗宅地在內的7宗地塊全部成功出讓，共攬金126.32億元。其中位於主城區的4宗宅地均以高溢價率成交，溢價率最高的達57.94%。
引人關注的是，位於杭州上城區望江單元的一宗總規劃建築面積11.5萬平方米的優質宅地，被濱江集團（002244.SZ）以總價52億元、封頂溢價率30%加自持22%的代價競得，實際樓面價超50000元/平方米。
根據中原地產研究部的統計，截至4月23日，已經有21家房企年內拿地過百億，其中融創合計拿地金額高達565億元。
此外，
萬科（000002.SZ）拿地數量52宗，總金額超過355億元，排名第二；
新城（601155.SH）拿地40宗，總金額超過250億元，位居第三；
中海、綠地(600606.SH)、龍湖(00960.HK)拿地總金額也超過200億元，分別位居第四到第六位。
拿地金額超過百億的房企還包括金地(600383.SH)、旭輝(00884.HK)、陽光城(000671.SZ)、碧桂園(02007.HK)、綠城(03900.HK)、華潤、恆大(03333.HK)等。
中原地產首席市場分析師張大偉分析，部分城市地產市場小陽春，疊加融資難度大幅度緩解，房企搶地現象再次出現。其中，部分企業的資金壓力在最近有所緩解。2018年房地產企業銷售依然刷新歷史記錄，最近幾個月部分房企融資難度明顯降低。
同策研究院的數據顯示，3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%。自2017年11月融資達1246.18億以來（其中包含恆大600億元的股權融資），首次突破1000億大關，創16個月新高。
“土地市場主要看融資，融資難，流標就多，融資容易，流標就少。最近很多城市出現了多宗之前流標土地成交的現象，體現了融資緩解帶來的市場活躍。”張大偉說。
例如，23日融創在武漢拿下的第三幅地塊編號為P(2019)039，地塊位於礄口區解放大道以南，沿河大道以北，京廣鐵路以西，水廠二路以東。這宗地塊也是此前屢遭流拍的礄口宗關地塊，此次屬於再度掛牌出讓，起始價仍為70億元。
二線城市成房企爭奪重點
在土地市場回暖的同時，土地市場也出現了分化，包括杭州、廈門、南京等多個二線城市的的土地市場成為開發商爭奪的重點，而三四線城市的土地市場明顯降溫。
據某研究院的統計數據顯示，一季度全國300個城市各類用地共推出4.6億平方米，同比下降7.3%。分各線城市來看，三四線城市土地供應下降明顯。具體而言，一線城市住宅用地推出730萬平方米，同比增長13.2%；二線城市推出9446萬平方米，同比增長4.4%；三四線城市推出10277萬平方米，同比下降17.5%。
從成交量來看，住宅用地成交規模也出現明顯下降，其中三四線城市降幅同樣顯著。據中指院統計數據，全國300個城市各類用地成交3.8億平方米，同比下降14.3%。其中，三四線城市成交8089萬平方米，同比下降25.8%，降幅在各線城市中最大。
這種格局，也與近期的戶籍改革和都市圈建設等有關。今年4月8日，國家發展改革委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》（下稱《任務》），繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
業內人士認為，在京滬等超大城市控制人口規模、中小城市吸引力又不夠的情況下，二線城市將成為落戶的重要方向。
陝西省城市經濟文化研究會會長張寶通對第一財經表示，城市的發展並不是大中小城市齊步走。在京滬等超大城市生活成本高昂，中小城市吸引力又不夠的情況下，二線城市尤其是省會城市正迎來城市發展的黃金期。通過放開落戶、引進人才，實現做大做強的目標，進而帶動全省發展。
另外，一二線城市擴大規模的難題除了此前的人口規模控制以外、還涉及到用地指標問題。《任務》指出，要深化“人地錢掛鉤”等配套政策。國泰君安的分析報告指出，考慮到人跟錢走，判斷二線城市迎來爆發期。
除了二線城市，都市圈內的三四線城市也將是未來發展的重點。《任務》要求，要推動大中小城市協調發展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。大城市要提高精細化管理水平，增強要素集聚、高端服務和科技創新能力，發揮規模效應和輻射帶動作用。
今年2月，國家發改委發佈了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出到2022年，中國都市圈同城化取得明顯進展；到2035年，現代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈，並要求放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。
張大偉說，未來二線城市和大都市圈內的三四線城市，將會是產業佈局和人口落戶的重點，這些城市具備較大的發展潛力，也必將成為開發商發力的重點。
【關注頭條號樂居買房，掌握購房好時機】
閱讀更多 秦皇島樂居買房 的文章
