蓝光COCO时代业委会
五月份将召开蓝光COCO时代业主大会，物业合同的表决是大会的议题之一，希望大家能积极的提出自己的意见和建议，因为还在和物业公司沟通和谈判，所以后面会陆续更新一些合同内容，如：公区收益的分成比例、物业服务的考核办法、物业服务保证金缴纳等问题。
2018年度业委会的财务审计已经完成，因为篇幅较多，想要查阅的业主可以在周日上午9:30-11:30（国定节假日除外）到业委会办公室进行查阅，2018年度的公区收益已经到账，最近将会在小区进行公示。
成都市成华区蓝光COCO时代业主大会拟订物业服务合同
甲方（业主委员会）：成都市成华区蓝光COCO时代第一届业主委员会；
业主委员会负责人： ；
通讯地址： ；
邮编： ，联系电话： 。
乙方（物业服务企业）： ；
法定代表人： ；
资质等级： ，证书编号： ；
住所地： ；
邮编： ，联系电话： 。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对蓝光·COCO时代（物业名称）项目提供物业服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况
物业名称蓝光·COCO时代；
物业类型 住宅 ；
座落位置成都市成华区府华二路68号；
建筑面积217537.05 平方米 。
物业管理区域四至：
东至二环路东一段；
南至踏水桥北街；
西至已规划道路；
北至 已规划道路。
（规划平面图见附件1，物业构成明细见附件2）。
第二章 服务内容与质量
第二条 服务内容
在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；（物业共用部位明细见附件3）
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；（物业共用设施设备明细见附件4）
3、物业共用部位和公共区域的清洁卫生、垃圾清运；
4、公共园林绿化、景观的养护和管理；
5、引导车辆停放、通行（不包含车辆保管服务）；
6、做好各出入口监控工作,制定安全防范制度、提供秩序维护、巡视、巡查服务,发现安全设施损坏及时维修或报修，协助公安机关做好本区域内的公共秩序维护和安全防范等工作；
7、装饰装修管理；
8、物业服务档案的建立和管理；
9、对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，根据情节轻重采取规劝、报告等措施；
10、 \。
第三条 在物业管理区域内，业主或物业使用人委托乙方对其物业专有部分提供服务的，服务内容和费用由业主或物业使用人与乙方另行签订协议进行约定。
第四条 乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（物业服务质量标准见附件5）。
第三章 合同期限
第五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第六条 甲方应在本合同期限届满前3个月对选聘或者续聘物业服务企业做出有效决议，并将决议书面告知乙方；否则，本合同期限自动顺延至甲方代表业主大会与乙方续签的物业服务合同的起始日或甲方代表业主大会与新的物业服务企业另行签订物业服务合同之日止，但乙方在本合同期限届满前3个月书面告知甲方不再续签物业服务合同或收到甲方续聘通知之日起15日内书面回复不再续签物业服务合同的除外。
第七条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括服务费用的清算、对外签订的协议的执行、物业的查验交接以及移交相关档案资料等，并按照相关规定办理移交和物业项目退出手续。
第四章 服务费用
第八条 物业服务费
1、物业服务费具体标准如下：
（1）物业为房屋的，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：
高层住宅： 2.6元/月·平方米；
商业：5元/月·平方米；
业主依法将住宅性质物业改为非住宅性质物业的，该物业的物业服务费由乙方按照相应的非住宅性质收费标准或/月.平方米的标准向业主收取。
（2）车位（库）：
地面（含架空层）车位（库） \ 元/月·个；
地下车位（库）80 元/月·个；
（3）非机动车：
（1）包月车辆：
自行车8元/月·辆
摩托车、三轮车 30 元/月·辆
电动单车 20 元/月·辆
充电2元/次·辆
（2）临停 ：
自行车1元/天·辆
电动单车2元/天·辆
三轮车、摩托车3元/天·辆
2、本合同有效期间，乙方按下述第（ 1 ）种计费方式确定物业服务费：
（1）包干制。由乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
（2）酬金制。乙方按照上述标准预收的物业服务费中按下述第 \ 种方式提取酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
3、物业服务费主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用（不含业主生活垃圾清运费用）；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）法定税费；
（9）物业服务企业的合理利润；
（10）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 。
第九条 垃圾清运费： 8 元/月.户。
第十条 业主应按照规定向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费。
第十一条 业主或物业使用人对物业进行装饰装修的，应与乙方另行签订《装饰装修管理服务协议》明确装饰装修中的相关事项，并按照以下标准交纳装饰装修相关费用：
序号
收费项目
收费标准
费用支付
1
装修
保证金
__\____元/ 户。
其他： \ 。
签订《装饰装修管理服务协议》当日支付；
在装修完工后30日内，物业服务企业扣除相关费用（若业主/物业使用人或施工单位存在违约行为需承担违约责任或扣款的）后无息退还。
2
装修垃圾
清运费
2.5 元/平方米*房屋建筑面积；拆除非承重墙体的，需另行支付装修垃圾清运费 50 元/平方米*拆墙面积。
其他： \ 。
签订《装饰装修管理服务协议》当日支付；
根据装修完工验收备案时非承重墙的拆除情况据实结算，并在完工验收之日起15日内支付或退还相关款项。
3
装修管理
服务费
有电梯： 0.04 元/㎡/天；
无电梯： \ 分/㎡/天；
其他： \ 。
自《装饰装修管理服务协议》约定的装修起始日期起算，住宅：高层预收3个月，洋房、别墅预收6个月；非住宅： \ 。
签订《装饰装修管理服务协议》当日支付；
根据装修完工验收备案的日期据实结算，并在完工验收之日起15日内支付或退还相关款项。
4
出入证押金
及工本费
出入证押金： 20 元/本；
工本费： 5 元/本。
签订《装饰装修管理服务协议》当日支付；
装修完工后，退还出入证的，甲方全额退还出入证押金，否则不予退还。
第十二条 服务费用的收取
1、除本合同另有约定外，业主应自本合同期限起始之日起，按本合同约定按时足额交纳服务费用。
（1）物业服务费按 季 度交纳，业主应当在本缴费季度的起始之日15日内交纳本季度的物业服务用。
（2）垃圾清运费按月交纳，业主应在当月5日前交纳当月垃圾清运费；
（3）其他费用 \ 。
2、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，其服务费用由建设单位按照本合同约定的收费标准全额交纳。因业主未实际入住导致物业空置、未实际使用的，物业服务费由业主按照本合同约定的收费标准全额或 \ %交纳；其他费用按照本合同约定的收费标准全额交纳。
3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，业主应及时书面告知乙方，但业主仍对欠付的服务费用负连带交纳责任。
物业所有权发生转移的，原物业所有权人应当及时到乙方处办理物业所有权变更登记手续，提供现物业所有权人的身份信息并结清服务费用；否则，原物业所有权人应对现物业所有权人欠付的服务费用负连带交纳责任直至现物业所有权人完成前述约定义务之日止。
第五章 物业的经营与管理
第十三条 停车场收费分别采取以下方式
1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按地面（含架空层）车位（库） \ 元/个·月、地下车位（库） \ 元/个·月的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按地面（含架空层）车位（库） \ 元/个·月、地下车位（库） \ 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于建设单位所有的，若建设单位委托乙方经营管理，乙方应在建设单位委托管理权限范围内保证业主的优先使用权，停车费的收费标准及停车管理服务费由车位使用人与乙方、乙方与建设单位自行协商；若建设单位未委托乙方经营管理的，停车费的收费标准由车位使用人与建设单位自行协商。
3、停车场车位所有权属于建设单位或业主，或虽属于全体业主共有但有车位使用人包月使用的，建设单位、业主或车位使用人还应按照本合同约定标准全额缴纳物业服务费。
4、临时停车的收费标准依据物价部门的有关规定确定，乙方从临时停车费中提取 100 %作为停车管理服务费。
5、乙方按照本合同约定标准收取的停车费、停车管理服务费、物业服务费不包含对停放车辆的保管费用，乙方不因此对在物业管理区域内停放的车辆承担保管责任。车位使用人需要乙方进行车辆保管服务的，由车位使用人与乙方另行签订保管合同，收费标准由车位使用人和乙方另行协商确定。
第十四条 公共收益分成
乙方就其代管的公共区域与商家签订经营合同前，需邀请甲方代表参与合同的磋商并确定合同金额、期限等重要条款，相关合同资料需交甲方留档。
甲方委托乙方对本物业管理区域内属于全体业主共有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备（包括但不限于电梯空间等）等进行统一规划、经营、管理，所得收益由乙方代管并单独列账，公共收益税费由物业服务公司承担并开具相应票据，剩余部分按以下方式进行分配：
1、所得收益中的 %归乙方所有， %归全体业主共有；
2、所得收益中归全体业主共有的部分，经业委会同意后，可按照以下方式进行处置：
（1）用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（2）用于补充物业专项维修资金；
（3）用于补充物业服务费用不足或其他应由全体业主共同承担的相关费用；
（4）用于业主大会、业主委员会的工作经费；
（5）用于小区公共活动及业主慰问及福利发放的支出等。
3、乙方应每 年 （半年/年）公布一次公共收益的收支情况接受全体业主监督。
4、甲方对公共收益的收支情况有争议的，双方同意采取以下方式解决：
（1）委托双方共同认可的专业审计机构进行审计，由有异议的一方先行垫付审计费用。若审计结果与乙方公布的收支情况一致的，审计费用由甲方承担；若审计结果与乙方公布的收支情况不一致的，审计费用由乙方承担。
（2） \ 。
第六章 物业的承接验收
第十五条甲方应在本合同签订之日起15日内，与乙方一同对本物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验、做好书面记录并签订物业承接查验确认书（物业承接查验确认书见附件6）。
第十六条 甲方应在本合同签订之日起15日内向乙方移交包括不限于下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业管理区域内各类建筑物（含物业管理用房）、场地、设施设备的清单；
4、物业及配套设施的产权清单；
5、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
6、物业的使用、维护、管理必需的其他资料；
7、其他 \ 。
第七章 双方的权利和义务
第十七条 甲方的权利和义务
1、召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况，听取业主、物业使用人的意见和建议。
2、审定乙方制定的物业服务方案，检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议。
3、审议乙方提出的物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的报告。
4、自行或指定会计或审计人员查阅公共收益部分的相关财务资料，监督本物业管理区域内公共收益的使用情况。
5、协调、处理、解决本合同生效前发生的管理遗留问题，包括但不限于业主、物业使用人与原物业服务企业之间的纠纷，避免因管理遗留问题影响乙方工作。
6、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；督促业主和物业使用人遵守物业管理区域内相关规定、各项管理制度及本合同约定的各项义务，协助乙方对物业管理区域内违规、违约行为进行劝阻、制止，协助乙方做好服务费用的催收工作。
7、积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作，并督促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证；与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
8、业主或物业使用人对物业进行装饰装修的，应与乙方另行签订《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，遵守装饰装修中的禁止行为和注意事项，全面履行《装饰装修管理服务协议》的各项义务。
9、业主应按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。
10、业主、物业使用人应对乙方履行本合同义务提供通行和工作便利。
11、甲方应于乙方进场管理前向乙方供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积669.6平方米，其中包括：物业服务中心、生活家体验中心、物业综合办公室、业主活动室、门卫用房、秩序宿舍、消防控制室、业委会办公室。
12、不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动。
13、其他 \ 。
第十八条 乙方的权利和义务
1、依照有关法律法规的规定和本合同约定收取服务费用。
2、具有符合国家规定的企业资质，专业或特种人员应具有上岗资格，按照国家和物业所在地有关物业服务的技术标准和行业规范以及本合同的相关约定提供专业化的服务，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益。
3、配备工作人员参与物业区域内的公共部位、共用设施设备调试、查验和交接；结合本物业的实际情况，制定物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造方案，经甲方审议通过后组织实施；编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告。
4、协助甲方制定、完善本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
5、向业主报告物业服务合同履行情况和服务费用收支情况并予以公示，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项；接受业主、物业使用人、主管部门的监督，及时处理业主和物业使用人的投诉，不断完善服务工作。
6、在物业服务区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准。
7、不得擅自占用和改变物业服务区域内共用部分及公用设施设备的用途的功能；因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应事先通知业主及物业使用人，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。
8、维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作，但乙方责任不包括业主及物业使用人人身、财产保险及保管责任；发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告；同时，协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、法规进行处罚。
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定和要求；当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主或物业使用人订立书面《装饰装修管理服务协议》，并负责监督。
10、对业主、物业使用人违反物业管理相关规定及本物业管理区域的各项管理制度或拒绝为乙方履行本合同义务提供通行和工作便利的行为进行劝阻、制止，并可根据情节轻重采取规劝、制止、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉至法院要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等措施。
11、建立、完善、妥善保管和正确使用物业服务档案，并负责及时记载有关的变更情况。
12、在本合同期限内对物业服务用房无偿使用期间不得改变其用途；本合同终止时，将物业服务用房、原甲方移交乙方所有设备、设施、办公用品、工程资料等属于全体业主共有的资源及时完好地移交给业主委员会。
13、本合同执行期间，若遇国家宏观经济政策较大调整等原因，包括水电能耗费用和物价指数大幅上涨等因素导致物业服务成本较大提升，致使乙方在本项目的经营出现亏损状况，乙方有权通过广泛征求业主意见，在业主意见实现“双过半”（指：本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数）表决同意的基础上执行新的物业服务收费标准，以确保项目正常的服务品质和乙方的正常经营。
14、其他 \ 。
第八章 专项维修资金
第十九条 除本合同另有约定外，专项维修资金的缴存、管理、使用按《专项维修资金管理办法》及物业所在地相关规范要求执行。
第二十条 专项维修资金的续筹，按以下第 3 种方式进行： 1、每月在收取物业服务费的同时按建筑面积每平方米收取 / 元补充专项维修资金； 2、物业管理服务费结余留作专项维修资金；3、按有关政策/法律法规执行或者业主大会决定；4、 / 。
第二十一条 在乙方为本项目提供物业服务期间，除日常维护外，对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的单项金额在 /元（含本数）以内的，维修、更新、改造费用由乙方承担；若单项费用超过 /元的，维修、更新、改造费用由全体业主共同承担，在归属于全体业主共有的公共收益中列支或按法律法规规定及本合同约定使用专项维修资金。
对本项目共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造且按照法律法规规定及合同约定费用应由全体业主共同承担的，乙方有权按照工程结算金额的10%向甲方额外收取工程管理费；工程管理费的来源、支付时间及方式等由甲乙双方另行签订协议进行约定。
第二十二条 乙方按有关规定制订专项维修资金使用方案，经同意后实施，同意权限如下：
1、专项维修资金使用金额在 \ 元以下（含本数），经业主委员会主任同意后实施；
2、专项维修资金使用金额在 \ 元以上 \ 元以下（含本数），经2/3以上业主委员会委员同意后实施；
3、专项维修资金使用金额在 \ 元以上 \ 元以下（含本数），经2/3以上业主代表同意后实施；
4、专项维修资金使用金额在 \ 元以上的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
属于法律法规规定的紧急维修项目或物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，由乙方直接组织实施。
权限人员不同意乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。经权限人员同意后，乙方未及时按专项维修资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任，由乙方承担。
第九章 违约责任
第二十三条 因甲方或业主未完全履行本合同约定义务，致使乙方的服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方有权解除本合同。
第二十四条 因乙方自身原因导致乙方提供的服务达不到本合同约定的服务内容、质量标准或违反合同约定将物业管理权进行转让的，甲方有权要求乙方在30个工作日内整改，逾期未整改或经整改后仍达不到标准的，经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主要求，甲方有权解除合同，乙方除应退还已经收取的未服务期间的服务费用外，还应当赔偿由此造成的直接经济损失。
第二十五条 业主或物业使用人未按照本合同约定按时足额交纳服务费用的，应按所欠交服务费用千分之三/日的标准向乙方支付违约金。
第二十六条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。
第二十七条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等）所致之损害；
2、乙方已履行本合同约定，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、非乙方责任，出现供水、供电、供气、 通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、为维护公众、业主及使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成业主或使用人财产损失的。
6、本物业管理区域内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等），但因乙方存在过失、故意或违反本合同约定的义务的因素而发生的情况除外；
7、因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定，未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害；
8、其他乙方已经尽责但仍未能避免损失的。
第十章 其他事项
第二十八条 本合同签订后即视为小区全体业主对本合同内容予以接受。
第二十九条 本合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方同意向成华区人民法院提起诉讼。
第三十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同约定不一致的，以补充协议约定为准。
第三十一条 本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同经双方法定代表人或授权委托人签字盖章后生效。
第三十二条 本合同壹式陆份，具有同等法律效力，其中甲方执 壹 份，乙方执肆份，送主管部门备案 壹 份。
第三十三条 其他 \ 。
附件1：规划平面图
附件2：物业构成明细
附件3：物业共用部位明细
附件4：物业共用设施设备明细
附件5：前期物业服务质量标准
附件6：物业承接查验协议书
甲 方：成华区蓝光COCOC时代第一届业主委员会(盖章)
代 表：
日 期： 年 月 日
乙 方： (盖章)
代 表：
日 期： 年 月 日
附件1：规划平面图
附件2：物业构成明细
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅
8
9
147808.57
多层住宅
\
\
\
别 墅
\
\
\
商业用房
8
104
24639.58
工业用房
\
\
\
办公楼
\
\
\
车 位
\
1183
37726.04
会 所
\
\
\
学 校
\
\
\
幼儿园
\
\
\
物管用房
1栋1、2楼，2栋1楼（包含业委会办公室）
\
669.60
其他
\
\
6693.26
合 计
\
\
217537.05
备 注
无
附件3：物业共用部位明细
物业共用部位明细
序号
名称
1
房屋承重结构
2
房屋主体结构
3
公共门厅
4
公共走廊
5
公共楼梯间
6
内天井
7
户外墙面
8
屋面
附件4：物业共用设施设备明细
物业共用设施设备明细
序号
名称
数量
1
绿地
9195㎡
2
道路
556米
3
化粪池
1个
4
污水井
124个
5
雨水井
139个
6
水泵
55个
7
水箱
4个
8
电梯
44台
9
信报箱
2106个
10
消防设施
1套
11
公共照明设施
3800盏
12
监控设施
1套
13
避雷设施
36个
注：以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。
附件5：物业服务质量标准
小区公共事物的综合管理与服务
内容
服务要求
物业服务中心设置
园区内设置物业服务中心，办公场所整洁有序。
服务人员要求
依据《成都市物业服务力量配备指导标准》设立项目物业服务中心负责日常物业服务工作，目前配备员工共计74名，其中物业服务中心经理1名，副经理1名，行政1名，会计1名，下设客户服务部：员工（含客服经理、主管）共8名；设施设备维护部：员工（含主管）8名；秩序维护部：员工（含主管）30名；环境维护部（含主管1人及外包保洁绿化）共24名。
（1）物业服务中心经理具备物业管理经验，取得物业管理上岗证。
（2）物业服务人员具备高端物业或星级酒店服务经验，形象气质佳。
（3）服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。
服务时间
周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务。
日常管理与服务
（1）服务规范应符合成都市物业管理行业规范要求。
（2）设立24小时公开服务电话，受理业主或使用人报修和诉求。急修半小时内到现场处理，对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（3）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（4）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（5）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。
（6）建立档案管理制度，建立齐全的园区物业管理档案。
（7）制定园区物业服务工作计划，并组织实施。
（8）定期采取多种形式与园区业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（9）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。
（10）广泛运用计算机进行管理。
（11）服务窗口公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（12）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。
（13）对违反园区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
（14）园区主出入口设有园区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及户和公共配套设施、场地有明显标志。
建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护
项目
内容
运行、保养、维修服务要求
公共
部位
门窗
定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗完好，门、窗开闭灵活。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
路灯、楼道灯
完好率不低于96%。
雨、污水管道
区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井定期检查，并视检查情况进行清掏。
化粪池
定期检查，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。
围墙
定期巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等
定期巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
休闲椅、雕塑、景观小品
定期对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏进行修复，保持原有面貌。
室外健身设施等
定期巡查，发现损坏进行修复，保证器械、设施的正常使用（如需更换的除外）。
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，定期检查，保证标志清晰完整，设施运行正常。
供水系统
1、定期对供水设备进行检查，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、每年二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好。
排水系统
1、定期检查污水泵、提升泵、排出泵，定期润滑加油。
2、控制柜电气性能完好，运作正常。
3、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞。
弱电系统
1、公共楼宇对讲系统：定期进行调试与保养，保证其运行正常，对讲主机选呼功能正常，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
2、周界报警：24小时设防，不定期进行调试与保养，使系统工作正常，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备正常运行，录像功能正常。在监控系统出现故障时，1小时内报告维保单位，一般故障8小时处理完毕，重大故障48小时处理完毕。
消防系统
1、 消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、 消防栓定期巡查，消防栓箱内各种配件完好。
3、 定期抽查火警功能、报警功能是否正常。
4、 每年试验探测器，并对控制装置进行试验，火灾探测器及时清洗或更换。
5、 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油。
6、 每季度检查灭火器。
公共绿化的维护
项目
内容
要素
养护要求（植物）
公共
绿化
草坪
修剪
草坪保持平整。
清杂草
杂草面积不大于10%。
灌、排水
常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
其它
草地生长正常。
树木
修剪
乔、灌木修剪，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，基本无枯枝。
中耕除草、松土
适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于8％。
扶正
加固
树木基本无倾斜。
其它
乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花境
灌、排水
保持有效供水，无积水。
补种
发现缺株倒伏及时补种。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次花坛花境布置前施复合肥一次。
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
公共区域的秩序维护
内容
服务要求
人员要求
（1）专职人员，以中青年为主，身体健康，形象气质佳，工作认真负责。
（2）能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
（3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
门岗
（1）主出入口24 小时值班看守、高峰时段立岗，其中主入口高峰期双人值勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）对外来人员进入园区，通过电话、对讲系统等方法联系相关单位，决定是否放行。
（3）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。
巡逻岗
（1）秩序维护人员按指定的时间和路线进行定时巡查，对区内楼栋入口、重点设备机房位置，每2小时巡逻一次。
（2）接到火警、警情后及时到达现场确认，并第一时间拨打119，并启动应急预案有关措施。
（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。
技防设施
和救助
（监控岗）
（1）园区设有监控中心有人驻守，注视各类设备所传达运行的信息。
（2）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员及时赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（3）监控中心控制室内悬挂火警、水警、警情应急预案，每年组织不少于2次的应急预案演习。
车辆
管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）专职人员进行车场巡逻。
（3）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地定期进行清洁，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
其 他
物业服务企业责任不包括业主及物业使用人人身、财产保险及财产保管责任。
附件6：物业承接查验确认书
物业承接查验确认书
为维护业主的合法权益，明确甲乙双方责任，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及物业所在地相关政策规定，甲乙双方于年月日至年月日对本项目物业服务资料进行了移交，对物业共用部位、共用设施设备进行了现场查验，现双方对资料移交及查验事宜确认如下：
一、资料移交
1、甲方已向乙方移交的与物业的使用、维护、管理相关资料如下：
（1）；
（2）；
2、尚未向乙方移交的资料如下：
（1）；
（2）；
甲方同意在年月日前向乙方移交；
二、物业共用部位、共用设施设备查验
1、双方已对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
（1）；
（2）；
双方确认已查验的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
（1）；
（2）；
2、尚未查验的部分包括：
（1）；
（2）；
双方同意在年月日前进行查验；
3、已经查验及尚未查验部分存在的问题，甲方同意在发现问题后 30 日采取以下第（ 1）方式进行解决：
（1）甲方自行或委托第三方进行解决并承担相关费用；
（2）委托乙方进行解决并承担相关费用；
（3）其他 \ ；
4、查验合格的，双方及时办理交接手续；查验不合格的，待查验过程中发现的问题解决完毕后，由双方再次查验，查验合格后再行办理交接手续。
三、其他
1、乙方进场管理后，因双方尚未确认合格的物业共用部位、共用设施设备存在的问题导致业主人身、财产安全受到损害的，由业主自行承担。
2、本确认书一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲 方：(盖章)
代 表：
日 期： 年 月 日
乙 方：(盖章)
代 表：
日 期： 年 月 日
公开公正透明，是沟通的最好良方
张海涛认为：
安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。
基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。
正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？
民生“小事”必须“大办”
民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。
区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。
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