藍光COCO時代業委會
五月份將召開藍光COCO時代業主大會，物業合同的表決是大會的議題之一，希望大家能積極的提出自己的意見和建議，因為還在和物業公司溝通和談判，所以後面會陸續更新一些合同內容，如：公區收益的分成比例、物業服務的考核辦法、物業服務保證金繳納等問題。
2018年度業委會的財務審計已經完成，因為篇幅較多，想要查閱的業主可以在週日上午9:30-11:30（國定節假日除外）到業委會辦公室進行查閱，2018年度的公區收益已經到賬，最近將會在小區進行公示。
成都市成華區藍光COCO時代業主大會擬訂物業服務合同
甲方（業主委員會）：成都市成華區藍光COCO時代第一屆業主委員會；
業主委員會負責人： ；
通訊地址： ；
郵編： ，聯繫電話： 。
乙方（物業服務企業）： ；
法定代表人： ；
資質等級： ，證書編號： ；
住所地： ；
郵編： ，聯繫電話： 。
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自願、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對藍光·COCO時代（物業名稱）項目提供物業服務事宜，訂立本合同。
第一章 物業基本情況
第一條 物業基本情況
物業名稱藍光·COCO時代；
物業類型 住宅 ；
座落位置成都市成華區府華二路68號；
建築面積217537.05 平方米 。
物業管理區域四至：
東至二環路東一段；
南至踏水橋北街；
西至已規劃道路；
北至 已規劃道路。
（規劃平面圖見附件1，物業構成明細見附件2）。
第二章 服務內容與質量
第二條 服務內容
在物業管理區域內，乙方提供的物業管理服務包括以下內容：
1、物業共用部位的維修、養護和管理(保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)；（物業共用部位明細見附件3）
2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理(保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)；（物業共用設施設備明細見附件4）
3、物業共用部位和公共區域的清潔衛生、垃圾清運；
4、公共園林綠化、景觀的養護和管理；
5、引導車輛停放、通行（不包含車輛保管服務）；
6、做好各出入口監控工作,制定安全防範制度、提供秩序維護、巡視、巡查服務,發現安全設施損壞及時維修或報修，協助公安機關做好本區域內的公共秩序維護和安全防範等工作；
7、裝飾裝修管理；
8、物業服務檔案的建立和管理；
9、對業主和物業使用人違反《管理規約》的行為，根據情節輕重採取規勸、報告等措施；
10、 \。
第三條 在物業管理區域內，業主或物業使用人委託乙方對其物業專有部分提供服務的，服務內容和費用由業主或物業使用人與乙方另行簽訂協議進行約定。
第四條 乙方提供的物業服務應達到約定的質量標準（物業服務質量標準見附件5）。
第三章 合同期限
第五條 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第六條 甲方應在本合同期限屆滿前3個月對選聘或者續聘物業服務企業做出有效決議，並將決議書面告知乙方；否則，本合同期限自動順延至甲方代表業主大會與乙方續簽的物業服務合同的起始日或甲方代表業主大會與新的物業服務企業另行簽訂物業服務合同之日止，但乙方在本合同期限屆滿前3個月書面告知甲方不再續簽物業服務合同或收到甲方續聘通知之日起15日內書面回覆不再續簽物業服務合同的除外。
第七條 本合同終止後，甲乙雙方應當共同做好交接事宜，包括服務費用的清算、對外簽訂的協議的執行、物業的查驗交接以及移交相關檔案資料等，並按照相關規定辦理移交和物業項目退出手續。
第四章 服務費用
第八條 物業服務費
1、物業服務費具體標準如下：
（1）物業為房屋的，由業主按其擁有物業的建築面積交納：
高層住宅： 2.6元/月·平方米；
商業：5元/月·平方米；
業主依法將住宅性質物業改為非住宅性質物業的，該物業的物業服務費由乙方按照相應的非住宅性質收費標準或/月.平方米的標準向業主收取。
（2）車位（庫）：
地面（含架空層）車位（庫） \ 元/月·個；
地下車位（庫）80 元/月·個；
（3）非機動車：
（1）包月車輛：
自行車8元/月·輛
摩托車、三輪車 30 元/月·輛
電動單車 20 元/月·輛
充電2元/次·輛
（2）臨停 ：
自行車1元/天·輛
電動單車2元/天·輛
三輪車、摩托車3元/天·輛
2、本合同有效期間，乙方按下述第（ 1 ）種計費方式確定物業服務費：
（1）包乾制。由乙方按照上述標準收取物業服務費，並按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈餘或虧損由乙方享有或承擔。
（2）酬金制。乙方按照上述標準預收的物業服務費中按下述第 \ 種方式提取酬金，其餘全部用於本合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔。
3、物業服務費主要用於以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（3）物業管理區域清潔衛生費用（不含業主生活垃圾清運費用）；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業服務企業固定資產折舊；
（8）法定稅費；
（9）物業服務企業的合理利潤；
（10）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費 。
第九條 垃圾清運費： 8 元/月.戶。
第十條 業主應按照規定向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業單位交納水、電、氣、熱、通訊、有線電視等有關費用。乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業單位的委託代收水、電、氣、熱、通訊、有線電視等費用的，可以向委託單位收取代辦手續費。
第十一條 業主或物業使用人對物業進行裝飾裝修的，應與乙方另行簽訂《裝飾裝修管理服務協議》明確裝飾裝修中的相關事項，並按照以下標準交納裝飾裝修相關費用：
序號
收費項目
收費標準
費用支付
1
裝修
保證金
__\____元/ 戶。
其他： \ 。
簽訂《裝飾裝修管理服務協議》當日支付；
在裝修完工後30日內，物業服務企業扣除相關費用（若業主/物業使用人或施工單位存在違約行為需承擔違約責任或扣款的）後無息退還。
2
裝修垃圾
清運費
2.5 元/平方米*房屋建築面積；拆除非承重牆體的，需另行支付裝修垃圾清運費 50 元/平方米*拆牆面積。
其他： \ 。
簽訂《裝飾裝修管理服務協議》當日支付；
根據裝修完工驗收備案時非承重牆的拆除情況據實結算，並在完工驗收之日起15日內支付或退還相關款項。
3
裝修管理
服務費
有電梯： 0.04 元/㎡/天；
無電梯： \ 分/㎡/天；
其他： \ 。
自《裝飾裝修管理服務協議》約定的裝修起始日期起算，住宅：高層預收3個月，洋房、別墅預收6個月；非住宅： \ 。
簽訂《裝飾裝修管理服務協議》當日支付；
根據裝修完工驗收備案的日期據實結算，並在完工驗收之日起15日內支付或退還相關款項。
4
出入證押金
及工本費
出入證押金： 20 元/本；
工本費： 5 元/本。
簽訂《裝飾裝修管理服務協議》當日支付；
裝修完工後，退還出入證的，甲方全額退還出入證押金，否則不予退還。
第十二條 服務費用的收取
1、除本合同另有約定外，業主應自本合同期限起始之日起，按本合同約定按時足額交納服務費用。
（1）物業服務費按 季 度交納，業主應當在本繳費季度的起始之日15日內交納本季度的物業服務用。
（2）垃圾清運費按月交納，業主應在當月5日前交納當月垃圾清運費；
（3）其他費用 \ 。
2、納入物業服務範圍的已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業買受人的物業，其服務費用由建設單位按照本合同約定的收費標準全額交納。因業主未實際入住導致物業空置、未實際使用的，物業服務費由業主按照本合同約定的收費標準全額或 \ %交納；其他費用按照本合同約定的收費標準全額交納。
3、業主與物業使用人約定由物業使用人交納服務費用的，業主應及時書面告知乙方，但業主仍對欠付的服務費用負連帶交納責任。
物業所有權發生轉移的，原物業所有權人應當及時到乙方處辦理物業所有權變更登記手續，提供現物業所有權人的身份信息並結清服務費用；否則，原物業所有權人應對現物業所有權人欠付的服務費用負連帶交納責任直至現物業所有權人完成前述約定義務之日止。
第五章 物業的經營與管理
第十三條 停車場收費分別採取以下方式
1、停車場屬於全體業主共有的，車位使用人應按地面（含架空層）車位（庫） \ 元/個·月、地下車位（庫） \ 元/個·月的標準向乙方交納停車費；乙方從停車費中按地面（含架空層）車位（庫） \ 元/個·月、地下車位（庫） \ 元/個·月的標準提取停車管理服務費。
2、停車場屬於建設單位所有的，若建設單位委託乙方經營管理，乙方應在建設單位委託管理權限範圍內保證業主的優先使用權，停車費的收費標準及停車管理服務費由車位使用人與乙方、乙方與建設單位自行協商；若建設單位未委託乙方經營管理的，停車費的收費標準由車位使用人與建設單位自行協商。
3、停車場車位所有權屬於建設單位或業主，或雖屬於全體業主共有但有車位使用人包月使用的，建設單位、業主或車位使用人還應按照本合同約定標準全額繳納物業服務費。
4、臨時停車的收費標準依據物價部門的有關規定確定，乙方從臨時停車費中提取 100 %作為停車管理服務費。
5、乙方按照本合同約定標準收取的停車費、停車管理服務費、物業服務費不包含對停放車輛的保管費用，乙方不因此對在物業管理區域內停放的車輛承擔保管責任。車位使用人需要乙方進行車輛保管服務的，由車位使用人與乙方另行簽訂保管合同，收費標準由車位使用人和乙方另行協商確定。
第十四條 公共收益分成
乙方就其代管的公共區域與商家簽訂經營合同前，需邀請甲方代表參與合同的磋商並確定合同金額、期限等重要條款，相關合同資料需交甲方留檔。
甲方委託乙方對本物業管理區域內屬於全體業主共有的物業經營用房、停車場及其他物業共用部位、共用設施設備（包括但不限於電梯空間等）等進行統一規劃、經營、管理，所得收益由乙方代管並單獨列賬，公共收益稅費由物業服務公司承擔並開具相應票據，剩餘部分按以下方式進行分配：
1、所得收益中的 %歸乙方所有， %歸全體業主共有；
2、所得收益中歸全體業主共有的部分，經業委會同意後，可按照以下方式進行處置：
（1）用於保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護；
（2）用於補充物業專項維修資金；
（3）用於補充物業服務費用不足或其他應由全體業主共同承擔的相關費用；
（4）用於業主大會、業主委員會的工作經費；
（5）用於小區公共活動及業主慰問及福利發放的支出等。
3、乙方應每 年 （半年/年）公佈一次公共收益的收支情況接受全體業主監督。
4、甲方對公共收益的收支情況有爭議的，雙方同意採取以下方式解決：
（1）委託雙方共同認可的專業審計機構進行審計，由有異議的一方先行墊付審計費用。若審計結果與乙方公佈的收支情況一致的，審計費用由甲方承擔；若審計結果與乙方公佈的收支情況不一致的，審計費用由乙方承擔。
（2） \ 。
第六章 物業的承接驗收
第十五條甲方應在本合同簽訂之日起15日內，與乙方一同對本物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行查驗、做好書面記錄並簽訂物業承接查驗確認書（物業承接查驗確認書見附件6）。
第十六條 甲方應在本合同簽訂之日起15日內向乙方移交包括不限於下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、物業管理區域內各類建築物（含物業管理用房）、場地、設施設備的清單；
4、物業及配套設施的產權清單；
5、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
6、物業的使用、維護、管理必需的其他資料；
7、其他 \ 。
第七章 雙方的權利和義務
第十七條 甲方的權利和義務
1、召集業主大會會議，報告物業服務的實施情況，聽取業主、物業使用人的意見和建議。
2、審定乙方制定的物業服務方案，檢查監督乙方服務工作的實施及制度的執行情況，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議。
3、審議乙方提出的物業共用部位、共用設施設備大修、中修和更新、改造的報告。
4、自行或指定會計或審計人員查閱公共收益部分的相關財務資料，監督本物業管理區域內公共收益的使用情況。
5、協調、處理、解決本合同生效前發生的管理遺留問題，包括但不限於業主、物業使用人與原物業服務企業之間的糾紛，避免因管理遺留問題影響乙方工作。
6、協助乙方做好物業服務工作和宣傳教育、文化活動；督促業主和物業使用人遵守物業管理區域內相關規定、各項管理制度及本合同約定的各項義務，協助乙方對物業管理區域內違規、違約行為進行勸阻、制止，協助乙方做好服務費用的催收工作。
7、積極配合公安機關做好房屋出租登記報備工作，並督促承租人到公安機關進行流動人口登記、辦理暫住證；與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
8、業主或物業使用人對物業進行裝飾裝修的，應與乙方另行簽訂《裝飾裝修管理服務協議》，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，遵守裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，全面履行《裝飾裝修管理服務協議》的各項義務。
9、業主應按照相關規定交存、使用和續交專項維修資金，對專項維修資金的管理與使用享有監督權。
10、業主、物業使用人應對乙方履行本合同義務提供通行和工作便利。
11、甲方應於乙方進場管理前向乙方供能夠直接投入使用的物業管理用房，建築面積669.6平方米，其中包括：物業服務中心、生活家體驗中心、物業綜合辦公室、業主活動室、門衛用房、秩序宿舍、消防控制室、業委會辦公室。
12、不得干涉乙方依法、依本合同約定內容所進行的物業服務活動。
13、其他 \ 。
第十八條 乙方的權利和義務
1、依照有關法律法規的規定和本合同約定收取服務費用。
2、具有符合國家規定的企業資質，專業或特種人員應具有上崗資格，按照國家和物業所在地有關物業服務的技術標準和行業規範以及本合同的相關約定提供專業化的服務，但不得侵害業主、物業使用人及他人的合法權益，不得利用提供物業服務的便利獲取不當利益。
3、配備工作人員參與物業區域內的公共部位、共用設施設備調試、查驗和交接；結合本物業的實際情況，制定物業共用部位、共用設施設備大修、中修和更新、改造方案，經甲方審議通過後組織實施；編制物業服務方案、年度服務計劃、年度維修養護計劃、年度費用預算和決算報告。
4、協助甲方制定、完善本物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
5、向業主報告物業服務合同履行情況和服務費用收支情況並予以公示，及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項；接受業主、物業使用人、主管部門的監督，及時處理業主和物業使用人的投訴，不斷完善服務工作。
6、在物業服務區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供專項服務的收費項目和標準。
7、不得擅自佔用和改變物業服務區域內共用部分及公用設施設備的用途的功能；因維修物業或者公共利益，乙方確需臨時佔用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應事先通知業主及物業使用人，施工過程中儘可能減少對業主的影響，並在合理期限內恢復原狀。
8、維護本物業管理區域內公共區域秩序，協助公安機關做好物業管理區域內的安全防範工作，但乙方責任不包括業主及物業使用人人身、財產保險及保管責任；發生安全事故時，應及時採取應急措施，並及時向有關行政管理部門報告；同時，協助公安機關做好流動人口和出租房屋登記報備管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告，由公安機關按依照有關法律、法規進行處罰。
9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定和要求；當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，與業主或物業使用人訂立書面《裝飾裝修管理服務協議》，並負責監督。
10、對業主、物業使用人違反物業管理相關規定及本物業管理區域的各項管理制度或拒絕為乙方履行本合同義務提供通行和工作便利的行為進行勸阻、制止，並可根據情節輕重採取規勸、制止、發出書面整改通知、上報政府主管部門、起訴至法院要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失等措施。
11、建立、完善、妥善保管和正確使用物業服務檔案，並負責及時記載有關的變更情況。
12、在本合同期限內對物業服務用房無償使用期間不得改變其用途；本合同終止時，將物業服務用房、原甲方移交乙方所有設備、設施、辦公用品、工程資料等屬於全體業主共有的資源及時完好地移交給業主委員會。
13、本合同執行期間，若遇國家宏觀經濟政策較大調整等原因，包括水電能耗費用和物價指數大幅上漲等因素導致物業服務成本較大提升，致使乙方在本項目的經營出現虧損狀況，乙方有權通過廣泛徵求業主意見，在業主意見實現“雙過半”（指：本物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數）表決同意的基礎上執行新的物業服務收費標準，以確保項目正常的服務品質和乙方的正常經營。
14、其他 \ 。
第八章 專項維修資金
第十九條 除本合同另有約定外，專項維修資金的繳存、管理、使用按《專項維修資金管理辦法》及物業所在地相關規範要求執行。
第二十條 專項維修資金的續籌，按以下第 3 種方式進行： 1、每月在收取物業服務費的同時按建築面積每平方米收取 / 元補充專項維修資金； 2、物業管理服務費結餘留作專項維修資金；3、按有關政策/法律法規執行或者業主大會決定；4、 / 。
第二十一條 在乙方為本項目提供物業服務期間，除日常維護外，對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造的單項金額在 /元（含本數）以內的，維修、更新、改造費用由乙方承擔；若單項費用超過 /元的，維修、更新、改造費用由全體業主共同承擔，在歸屬於全體業主共有的公共收益中列支或按法律法規規定及本合同約定使用專項維修資金。
對本項目共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造且按照法律法規規定及合同約定費用應由全體業主共同承擔的，乙方有權按照工程結算金額的10%向甲方額外收取工程管理費；工程管理費的來源、支付時間及方式等由甲乙雙方另行簽訂協議進行約定。
第二十二條 乙方按有關規定製訂專項維修資金使用方案，經同意後實施，同意權限如下：
1、專項維修資金使用金額在 \ 元以下（含本數），經業主委員會主任同意後實施；
2、專項維修資金使用金額在 \ 元以上 \ 元以下（含本數），經2/3以上業主委員會委員同意後實施；
3、專項維修資金使用金額在 \ 元以上 \ 元以下（含本數），經2/3以上業主代表同意後實施；
4、專項維修資金使用金額在 \ 元以上的，經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。
屬於法律法規規定的緊急維修項目或物業發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，由乙方直接組織實施。
權限人員不同意乙方所編制的專項維修資金使用方案，或資金不夠所引致的經濟損失及法律責任，由業主承擔。經權限人員同意後，乙方未及時按專項維修資金使用方案實施的，所引致的經濟損失及法律責任，由乙方承擔。
第九章 違約責任
第二十三條 因甲方或業主未完全履行本合同約定義務，致使乙方的服務無法達到本合同約定的服務內容和質量標準的，乙方有權解除本合同。
第二十四條 因乙方自身原因導致乙方提供的服務達不到本合同約定的服務內容、質量標準或違反合同約定將物業管理權進行轉讓的，甲方有權要求乙方在30個工作日內整改，逾期未整改或經整改後仍達不到標準的，經本物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主要求，甲方有權解除合同，乙方除應退還已經收取的未服務期間的服務費用外，還應當賠償由此造成的直接經濟損失。
第二十五條 業主或物業使用人未按照本合同約定按時足額交納服務費用的，應按所欠交服務費用千分之三/日的標準向乙方支付違約金。
第二十六條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業服務費標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方返還。
第二十七條 以下情況乙方不承擔責任：
1、因不可抗力及非乙方能夠控制的其它事由（包括但不限於政府行為或政策法規變動等）所致之損害；
2、乙方已履行本合同約定，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；
3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；
4、非乙方責任，出現供水、供電、供氣、 通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；
5、為維護公眾、業主及使用人的切身利益，在不可預見的情況下，如發生煤氣洩露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因採取緊急措施造成業主或使用人財產損失的。
6、本物業管理區域內發生治安或刑事案件（包括但不限於軍事行為、武裝衝突、暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等），但因乙方存在過失、故意或違反本合同約定的義務的因素而發生的情況除外；
7、因業主、物業使用人或其他第三者故意或過失，或違反本合同、管理規約及其它物業管理規定，未經乙方同意擅自委託乙方工作人員提供服務所致的一切相關損害；
8、其他乙方已經盡責但仍未能避免損失的。
第十章 其他事項
第二十八條 本合同簽訂後即視為小區全體業主對本合同內容予以接受。
第二十九條 本合同履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方同意向成華區人民法院提起訴訟。
第三十條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議。補充協議與本合同約定不一致的，以補充協議約定為準。
第三十一條 本合同附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。本合同經雙方法定代表人或授權委託人簽字蓋章後生效。
第三十二條 本合同壹式陸份，具有同等法律效力，其中甲方執 壹 份，乙方執肆份，送主管部門備案 壹 份。
第三十三條 其他 \ 。
附件1：規劃平面圖
附件2：物業構成明細
附件3：物業共用部位明細
附件4：物業共用設施設備明細
附件5：前期物業服務質量標準
附件6：物業承接查驗協議書
甲 方：成華區藍光COCOC時代第一屆業主委員會(蓋章)
代 表：
日 期： 年 月 日
乙 方： (蓋章)
代 表：
日 期： 年 月 日
附件1：規劃平面圖
附件2：物業構成明細
類 型
幢 數
套（單元）數
建築面積
（平方米）
高層住宅
8
9
147808.57
多層住宅
\
\
\
別 墅
\
\
\
商業用房
8
104
24639.58
工業用房
\
\
\
辦公樓
\
\
\
車 位
\
1183
37726.04
會 所
\
\
\
學 校
\
\
\
幼兒園
\
\
\
物管用房
1棟1、2樓，2棟1樓（包含業委會辦公室）
\
669.60
其他
\
\
6693.26
合 計
\
\
217537.05
備 注
無
附件3：物業共用部位明細
物業共用部位明細
序號
名稱
1
房屋承重結構
2
房屋主體結構
3
公共門廳
4
公共走廊
5
公共樓梯間
6
內天井
7
戶外牆面
8
屋面
附件4：物業共用設施設備明細
物業共用設施設備明細
序號
名稱
數量
1
綠地
9195㎡
2
道路
556米
3
化糞池
1個
4
汙水井
124個
5
雨水井
139個
6
水泵
55個
7
水箱
4個
8
電梯
44臺
9
信報箱
2106個
10
消防設施
1套
11
公共照明設施
3800盞
12
監控設施
1套
13
避雷設施
36個
注：以上物業共用部位及共用設施設備的數量、狀態等，以甲方實際移交給乙方的為準。
附件5：物業服務質量標準
小區公共事物的綜合管理與服務
內容
服務要求
物業服務中心設置
園區內設置物業服務中心，辦公場所整潔有序。
服務人員要求
依據《成都市物業服務力量配備指導標準》設立項目物業服務中心負責日常物業服務工作，目前配備員工共計74名，其中物業服務中心經理1名，副經理1名，行政1名，會計1名，下設客戶服務部：員工（含客服經理、主管）共8名；設施設備維護部：員工（含主管）8名；秩序維護部：員工（含主管）30名；環境維護部（含主管1人及外包保潔綠化）共24名。
（1）物業服務中心經理具備物業管理經驗，取得物業管理上崗證。
（2）物業服務人員具備高端物業或星級酒店服務經驗，形象氣質佳。
（3）服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規範，行為規範，服務主動、熱情。
服務時間
週一至週日在物業服務中心進行業務接待，並提供服務。
日常管理與服務
（1）服務規範應符合成都市物業管理行業規範要求。
（2）設立24小時公開服務電話，受理業主或使用人報修和訴求。急修半小時內到現場處理，對業主或使用人的投訴在24小時內答覆處理。
（3）告知業主或使用人裝修須知，制定園區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。
（4）建立財務制度，對物業服務費和共用部位、共用設施設備經營收入的收支進財務管理，做到運作規範，賬目清晰。
（5）按有關規定和合同約定規範使用物業維修資金。
（6）建立檔案管理制度，建立齊全的園區物業管理檔案。
（7）制定園區物業服務工作計劃，並組織實施。
（8）定期採取多種形式與園區業主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結果進行分析並及時整改。
（9）制定物業服務中心內部管理制度和考核制度。
（10）廣泛運用計算機進行管理。
（11）服務窗口公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。
（12）綜合服務的其它服務項目達到約定的服務標準。
（13）對違反園區管理規約（臨時管理規約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
（14）園區主出入口設有園區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及戶和公共配套設施、場地有明顯標誌。
建築物共有部位及設施設備的使用、管理和維護
項目
內容
運行、保養、維修服務要求
公共
部位
門窗
定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗完好，門、窗開閉靈活。
樓內牆面、頂面、地面
牆面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。發現損壞，屬小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物業維修資金使用計劃，向業主大會或業委會提出報告和建議，根據業主大會決定，組織實施。
路燈、樓道燈
完好率不低於96%。
雨、汙水管道
區內公共雨、汙水管道每年疏通一次，雨、汙水井定期檢查，並視檢查情況進行清掏。
化糞池
定期檢查，每半年清掏一次，發現異常及時清掏。
圍牆
定期巡查圍牆，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍牆表面無鏽蝕，保持圍牆完好。
道路、場地等
定期巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞，屬小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物業維修資金使用計劃，向業主大會或業委會提出報告和建議，根據業主大會決定，組織實施。
休閒椅、雕塑、景觀小品
定期對休閒椅、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞進行修復，保持原有面貌。
室外健身設施等
定期巡查，發現損壞進行修復，保證器械、設施的正常使用（如需更換的除外）。
安全標誌等
對危險隱患部位設置安全防範警示標誌，並在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，定期檢查，保證標誌清晰完整，設施運行正常。
供水系統
1、定期對供水設備進行檢查，保證二次供水正常，泵房整潔。
2、每年二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。
3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓並做好記錄。
4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好並加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網並完好。
排水系統
1、定期檢查汙水泵、提升泵、排出泵，定期潤滑加油。
2、控制櫃電氣性能完好，運作正常。
3、汙水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞。
弱電系統
1、公共樓宇對講系統：定期進行調試與保養，保證其運行正常，對講主機選呼功能正常，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。
2、周界報警：24小時設防，不定期進行調試與保養，使系統工作正常，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號。
3、監視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備正常運行，錄像功能正常。在監控系統出現故障時，1小時內報告維保單位，一般故障8小時處理完畢，重大故障48小時處理完畢。
消防系統
1、 消防泵定期啟動並作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。
2、 消防栓定期巡查，消防栓箱內各種配件完好。
3、 定期抽查火警功能、報警功能是否正常。
4、 每年試驗探測器，並對控制裝置進行試驗，火災探測器及時清洗或更換。
5、 每半年檢查一次消防水帶、閥杆處加註潤滑油。
6、 每季度檢查滅火器。
公共綠化的維護
項目
內容
要素
養護要求（植物）
公共
綠化
草坪
修剪
草坪保持平整。
清雜草
雜草面積不大於10%。
灌、排水
常年保證有效供水，有低窪及時整平，基本無積水。
施肥
按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。
病蟲害防治
及時做好病蟲害防治。
其它
草地生長正常。
樹木
修剪
喬、灌木修剪，基本做到無枯枝、萌櫱枝；蘺、球、造型植物及時修剪，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，基本無枯枝。
中耕除草、鬆土
適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏鬆。
施肥
按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少於一遍，花灌木增施追肥一遍。
病蟲害防治
防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低於8％。
扶正
加固
樹木基本無傾斜。
其它
喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。
花壇花境
灌、排水
保持有效供水，無積水。
補種
發現缺株倒伏及時補種。
修剪、施肥
及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次花壇花境佈置前施複合肥一次。
病蟲害防治
適時做好病蟲害防治。
公共區域的秩序維護
內容
服務要求
人員要求
（1）專職人員，以中青年為主，身體健康，形象氣質佳，工作認真負責。
（2）能處理和應對園區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。
（3）上崗時佩帶統一標誌，按需求穿戴統一制服，裝備佩戴規範，儀容儀表規範整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。
（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
門崗
（1）主出入口24 小時值班看守、高峰時段立崗，其中主入口高峰期雙人值勤，並有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
（2）對外來人員進入園區，通過電話、對講系統等方法聯繫相關單位，決定是否放行。
（3）對進出園區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行確認制度，並進行記錄。
巡邏崗
（1）秩序維護人員按指定的時間和路線進行定時巡查，對區內樓棟入口、重點設備機房位置，每2小時巡邏一次。
（2）接到火警、警情後及時到達現場確認，並第一時間撥打119，並啟動應急預案有關措施。
（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，及時趕到現場，採取相應措施。
技防設施
和救助
（監控崗）
（1）園區設有監控中心有人駐守，注視各類設備所傳達運行的信息。
（2）監控中心接到報警信號後，秩序維護人員及時趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
（3）監控中心控制室內懸掛火警、水警、警情應急預案，每年組織不少於2次的應急預案演習。
車輛
管理
（1）地面、牆面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。
（2）專職人員進行車場巡邏。
（3）地面、牆面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地定期進行清潔，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
其 他
物業服務企業責任不包括業主及物業使用人人身、財產保險及財產保管責任。
附件6：物業承接查驗確認書
物業承接查驗確認書
為維護業主的合法權益，明確甲乙雙方責任，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》及物業所在地相關政策規定，甲乙雙方於年月日至年月日對本項目物業服務資料進行了移交，對物業共用部位、共用設施設備進行了現場查驗，現雙方對資料移交及查驗事宜確認如下：
一、資料移交
1、甲方已向乙方移交的與物業的使用、維護、管理相關資料如下：
（1）；
（2）；
2、尚未向乙方移交的資料如下：
（1）；
（2）；
甲方同意在年月日前向乙方移交；
二、物業共用部位、共用設施設備查驗
1、雙方已對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：
（1）；
（2）；
雙方確認已查驗的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：
（1）；
（2）；
2、尚未查驗的部分包括：
（1）；
（2）；
雙方同意在年月日前進行查驗；
3、已經查驗及尚未查驗部分存在的問題，甲方同意在發現問題後 30 日採取以下第（ 1）方式進行解決：
（1）甲方自行或委託第三方進行解決並承擔相關費用；
（2）委託乙方進行解決並承擔相關費用；
（3）其他 \ ；
4、查驗合格的，雙方及時辦理交接手續；查驗不合格的，待查驗過程中發現的問題解決完畢後，由雙方再次查驗，查驗合格後再行辦理交接手續。
三、其他
1、乙方進場管理後，因雙方尚未確認合格的物業共用部位、共用設施設備存在的問題導致業主人身、財產安全受到損害的，由業主自行承擔。
2、本確認書一式貳份，甲乙雙方各執壹份。
甲 方：(蓋章)
代 表：
日 期： 年 月 日
乙 方：(蓋章)
代 表：
日 期： 年 月 日
公開公正透明，是溝通的最好良方
張海濤認為：
安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。
基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。
正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？
民生“小事”必須“大辦”
民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。
區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。
(免責申明,文章內容系轉載的，轉載內容為原作者觀點或資料整理而成,版權歸原作者所有,內容為原作者觀點,並不代表贊同其觀點和對其真實性負責）。
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