杭州錢塘新區，揚帆起航了。幸好大江東也是限購區域，如果和臨安一樣不限購，房子可能會過於燙手，埋下隱患。

考慮到1季度杭州商品房銷量同比下滑近4成（供應不足引起），GDP數據可能比較難看，有低於全國平均水平（6.4%）的可能性。為防止掉隊，錢塘新區的開發，已經事不宜遲。

如果大江東注入大量低價房源，也能顯著拉低杭州整體房價，可謂一舉多得。

新區不“新”

下沙的可開發區域，基本上都建成了，剩下一些修修補補的區塊。近5年來，下沙僅在大學城北出讓過幾宗土地，房地產在售項目只有2/3個而已。

產業方面，產值較大的項目普遍高汙染，已經進入搬遷計劃。由於空間受限，高端產能的引進，也很乏力。精心打造的醫藥港，或多或少也存在環保風險，很難放手一搏。

可能是受行政區劃調整預期的影響，大江東前幾年處於“停滯”狀態。產業方面，原先引進的汽車行業，正好趕上了全國車市下滑；房地產方面，不太愛賣地，導致房地產相關產值不高。

2018年杭州各區GDP增速（來自統計局）

於是，就出現了2018年，杭州經濟增速拖浙江後腿的情況。綜合起來，錢塘新區2018年GDP為1008億，同比增速為4.9%，在各個城區中，也是倒數的。

新區從此“煥然一新”

從正常的邏輯來說，新區應該是增速最快的，比如南京的江北新區。今年領導班子整合、規劃編制後，經濟大概率要開始大踏步前進。

根據官方的宏偉藍圖：

第一步，到2025年，產業競爭力和集聚度明顯提升，生產總值比2018年翻一番，力爭突破2000億元。

第二步，到2035年，新區製造業增加值相當於杭州其他區域的總和，再造一個杭州製造業，生產總值比2018年翻三番，力爭突破8000億元大關。

也就是說，2019-2025年，年均增速要達到10.4%

數據來自杭州統計局

從往年的增長曲線來看，雖然近兩年增長大幅放緩，但是要想恢復到每年10%以上的增長，並不是不可能的。

其實只需要兩步走：

1、大基建：路網建建好，這不江東大道開始提升改造了；農民房拆拆乾淨，多出讓土地，多建商品房，方便人口導入。只要每年商品房成交量增速保持在50%以上，經濟增速肯定不會再墊底了，至少是中上游水平。

2、加快引進產業：產業是一切的根本，如果只是大型居住區，增長的可持續性不高。

最關心的還是房價

資金是有限的，這邊多了，那邊自然就少了。企業也是有限的，落戶了錢塘新區，其他城區分到的就少了。

杭州樓市的投資客，存在巨大的分流隱患。

西邊的未來科技城，看上去很香，香味甚至飄到了臨安。部分資金有限，或者沒有購房資格的剛需，也抱著半自住的心態，掉進了青山湖的“大坑”。

南邊的濱江、世紀城、奧體，也火了很久了，投資客比例特別高。

大量房子用於出租—數據來自鏈家

蕭山近幾年新交付的小區，出租房源都在兩三百套以上，可見投資比例之高。

北邊的北部新城（運河新城），熱度也不低，這幾年也將出讓大量土地，新房供應量較大。

現在錢塘新區這個面積和主城區相當的區域，即將開啟房地產開發熱潮，對購房者資金的分流，是顯而易見的。光大江東所有的地鐵口周邊，就能新建大量的住宅小區，商品房供應可達數十萬套之巨，價值數千億。

杭州的土地都是金礦，而大江東無疑是最大的地主。面對看似無限的土地，賣地的衝動是抑制不住的，這也是短期不看好江東投資價值的根本所在。

大江東的房子，抵抗不了週期

只有具有高度稀缺性的房子，才能勉強抵抗房地產週期。不妨回憶一下，熊市中下沙、臨平、閒林等地的房價走勢。樓市總有低迷的時候，一直高歌猛進是不現實的。

試想一下，若干年後，大江東大量新房在售，趕上大行情降溫，投資客手中的房子大量交付，會比當年的臨平山北好到哪裡去？（臨平山北只是一個板塊，江東卻是一個大新區，房子只會更多）

當然，熊市真正來臨前，大江東的房價也許還要漲一波。想想浙江很多小縣城，房價也1.5萬往上，對比之下好像也還行，投資成本不是非常高。

我們都相信，杭州是很有前途的。但是要建好錢塘新區，可能需要30年、50年的時間。而在投資客、開發商、中介的眼裡，可能太急了，恨不得5年內就繁華起來。

下沙從成立開發區，到現在初具人氣（沒有高校，人氣還是不行），用了多少年？

（本文為個人觀點，非投資建議）

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