撰文=徐三刀
—壹—
最近咸阳某两个项目，现场十分火爆，客户跟打了鸡血一样，推着置业顾问往售楼部涌入，看得人心里一阵纠结.....
一个项目卖得好，市场就一定好吗？一个项目突然热，市场就一定热吗？一个项目是否能够搅动一个封闭市场？
市场很难，在政策性市场，任何一个项目都是靠天赏饭吃，就算是冲顶全国销售前三甲，依赖的还是市场热度。如果说，一个项目能够把市场捧上天，我们觉得，还是高估了某些企业。
一切事出有因，咸阳某盘上演几千人连夜排队抢房，照片和视频传出之后，三千多人的购房群里就炸锅了，有人讥笑购房者，有人质疑开发商，有人鼓吹西咸合并红利，还有人说是因为降价了，原来观望的人一拥而上...
为了搞清楚这些状况，我们咨询了沣西项目、咸阳项目的策划，得到一个大概模糊的轮廓，数百名中介销售，带着数千组购房客户连夜排队，造成了人满为溢，最后置业顾问和客户混在一起，于是看起来抢房者塞满了画面。
似曾相识的一幕，2018年第二季度的画面再次上演在了咸阳，我们究竟是该为拍视频的人叫好，还是为数千名客户扼腕叹息。
一个主城区人口100万左右的三四线城市，咸阳，你凭什么这么疯狂？
—贰—
从城市数据来看，咸阳楼市根本无力支撑“抢房”，这几乎是一片倒的认知。
GDP2376.45亿元、全市居民人均可支配收入20868元、全市常住人口比上年末减少1.01万人、全年商品房销售面积150.95万平方米.....
无论是西安户籍新政策实施，还是国家新型城镇化政策发布，对于咸阳来说，都是一种负面影响。因为，咸阳与西安几乎链接在一起，西咸新区被西安代管之后，咸阳与西安几乎是一河之隔。
一个八千亿元的大盘，在不断上升，一个两千亿元的小盘，锁在身边，客户会选择哪个？
＞备注：俯瞰咸阳
更何况，从现在来看，支撑咸阳楼市发展的只有三个要素：其一，渭城区、秦都区老破小改善型需求，城市购房的自然增长。其二，棚户区拆迁，进行货币化安置，有一部分资金进入咸阳。其三，部分咸阳投资客，还有陕、甘等区域的购房者参与。
从表面来看，咸阳楼市的地位非常之尴尬，说是一个封闭市场，总有外埠一线房企打破僵局，迅猛拿地，还不给解释；说是开放性市场，西安主城区购房者数量，不如周边邻省邻市邻县购房者。
只能判断，咸阳市场属于西安楼市的一个附属市场，只要是在西安楼市无法寻觅到市场机会和投资机会者，目标一定是锁定咸阳。
这也是为什么，咸阳人口分明是净流出，但还能够现场抢房。那些离不开咸阳，或者是进不去西安主城的人，恐怕要占到很大一部分。
—叁—
目前，进入咸阳的大型房企很多，例如碧桂园、保利、龙湖、绿地、恒大、荣盛、天地源、领航等等，每家房企对于咸阳都信心十足！
排在前列的有四个：一个是融创，开发了融创观澜壹号、融创中央学府、玺园（管理）、玖园（管理）；一个是碧桂园，七场十字，686万元/亩，成为咸阳新的单价地王；一个是保利，打造4000亩咸阳丝路之源小镇；还有一个便是绿地，在北塬新城（奥体中心），打造一个千亩项目绿地新都会。
很难想象，一个每年150万方的市场，成交一万套，竟然被这么多房企围剿，每年撑死一万套的销售量，竟然被这么多房企瓜分，如果集体抢客，刮地三尺都不够！
有人说，咸阳辖区还有兴平、彬县、泾阳、三原、礼泉、乾县等等。但实际上，这些城市的选择不是唯一，如果可以选咸阳，为什么不选西安？
一打眼看去，人口出现净流出，房企还在囤积，很多人心底里，只有一个问题，咸阳楼市，你凭什么这么火？
三千多人的购房群里，终于有一个人说话了，凌晨，他就在现场，这些是真的。问他，你买了没？买了。群里面，立即躁动了。
为什么买？八九千块钱就能买到公园旁、精装修、RC、带学位的房子，有钱不买是傻子啊？
据说，连续四天销售，某房企两个项目就实现了10亿元销售，这个销售量在西安来说，都算是不错了，在咸阳诞生，就变得更意味深长了。
2018年7月，我们在 一文指出：“（咸阳）作为‘西咸一体化’的参与者，西安与咸阳几乎连在一起，咸阳房价为西安房价的2/3，土地价格却仅为1/6。对于任何一家大型房企而言，这显然都极具诱惑力。”
但现在咸阳房价与西咸房价仅有一千之差，也越来越接近主城区房价，所谓洼地效应将逐渐不再！
＞备注：咸阳渭河
—肆—
对于“西咸一体化”，我们始终期待，但我们反对鼓吹暴涨暴跌。即便是房地产已经进入新一轮周期，我们仍然认为，不是所有的项目都值得抢房。
此前，我们提倡换一个视角看咸阳，如果将咸阳放在大西安“双子城”的位置，咸阳价值很高，房企投资也没问题；另一个，如果将咸阳放在咸阳市层面理解，咸阳就是咸阳人的咸阳。
目前，咸阳楼市虽然没有部分人看空的那么厉害，但也是荆棘遍布，从主力房企布局来看，只有三个地方，大家可以多看看。
其一，咸阳高新区，有彩虹厂、中电光谷等支持，咸阳高新区一直在谋求产业发展，教育引进、景观打造，也算不错。
＞备注：咸阳市高新区鸟瞰（图片来源于咸阳高新区官网）
其二，咸阳主城区，也就是渭城区、秦都区核心部分，例如人民路商圈、玉泉路商圈、渭阳路商圈，城市腹地。
其三，文体功能区，原为咸阳北上的根据地，倏忽，又成了大西安文体功能区，距离主城区有一定距离，就看官方力度。
＞备注：咸阳文体功能区/区位图
可以说，除了咸阳主城区之外，咸阳高新区，文体功能区都在卖未来，卖预期值。如果要将产业、配套等排序，咸阳高新区比文体功能板块醇熟一些。目前，咸阳文体功能区只有奥体中心、市民中心起来了，其他配套还需要等待。
反过来说，在咸阳高新区，数千组购房者究竟抢什么？大概有三个：一个是促销优惠的噱头，一个是高新区名校资源，一个是“西咸一体化”融合所诞生的机遇。
购房者都有判断，大家也许在争夺一个窗口期，一次咸阳楼市从未有过的上升趋势，大家都怕。
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