壹 ︳First
上週，丸姐寫了篇《羨慕日本“一戶建”？南站旁144㎡小聯排上新，370萬起，妥妥第一居所！》。
不出所料，又在廣大粉絲中間引起爭論。
“三層一共就144㎡？那不成了鴿子窩麼，這麼擠怎麼住？”
“這天天光剩爬樓梯了，上上下下太酸爽了。”
“爬樓梯怎麼了？我就想屋裡能有個樓梯，立體空間的變化才有情趣。”
好吧，這種兩極分化的觀點，姜Sir已經預料到了。
“不喜歡的極不喜歡，感覺尺度太侷促，住著不舒服；喜歡的極喜歡，用高層總價就能換套帶院子的別墅，很值。”
早在2016年，Sir去杭州考察萬科桂語裡項目的140㎡樂高迷你小合院時，銷售員就是這麼反饋的。甚至連他本人，對此款產品都不贊同。
（參見《萬科把聯排別墅做成了樂高積木，140㎡居然三層帶院！》）
但不管怎樣，這種小排屋的確能夠滿足一部分客戶的需求，所以存在即合理。
倒是裡面有一組數字，引起姜Sir的關注。
據天津克而瑞統計，2018年天津別墅市場成交量為6360套，總計建築面積1190105.19㎡。
而在2016年，成交量卻是14323套。即便是2017年的1-7月，這一數字也能達到5061套。
這一數字變化的背後，除了表明調控嚴重抑制了相當一部分天津改善需求外，還說明什麼？
同樣是天津克而瑞的統計：2018年，天津房地產市場別墅類產品的整體供應量只有1767套，總計建築面積378772.49㎡。
供應量只有不到成交量的30%。也就是說，目前成交的大部分別墅產品，都是之前通過規劃審批的庫存。
再看最近兩年新出讓的地塊，1.3以上容積率佔到總量近九成，只有不到一成是1.2及以下容積率，還都在寶坻、武清、靜海、生態城等一些外圍組團。
而且，根據新版《城市居住區規劃設計標準》，12月1日之後天津將不再允許做高低配的項目，“高層（洋房）+聯排”的組合將越來越少。
如此以來，姜Sir判斷，隨著既有項目庫存的逐步去化，未來三五年內，別墅產品、尤其是經濟型別墅產品的供應有可能會出現短缺。
貳 ︳Second
我們再進一步分析下天津克而瑞提供的數據。
2018年，天津別墅市場成交的產品，100-200㎡面積段區間為4203套，佔成交總量的近66%。
控制住總面積，就意味著控制住了總價。這也表明，經濟型別墅仍然是目前別墅市場成交主力。
但是，正如文初粉絲爭論的那樣，開發商和客戶都需要面對一道難題：壓縮總面積勢必影響居住舒適度，如何才能在二者之間找到平衡？
在這道題面前，一些項目解得並不好，甚至有譁眾取寵之嫌。
比如東麗湖金融街聽湖小鎮，最小的聯排中戶做到128㎡。
看似可以實現“洋房總價買別墅”，可實際上面寬只有4.5米，進深有11米，典型的小開間、大進深佈局。
南北狹長帶來的後果，不僅影響通風、採光，還會制約整套戶型設計的合理性。
因為開間過小，勢必令樓梯的寬度、踏步的佈置都受到影響，使得上下交通核過於狹窄、陡峭，極不利業主居住；
一層去掉樓梯大約1.4米的佔地，餐廳加走道的空間只剩下大約3米，使用起來會非常侷促。
金融街聽湖小鎮128㎡聯排
再比如團泊東金地長湖灣，最小的聯排中戶居然做到100㎡。乍一看令人驚奇，可仔細分析戶型圖就不難看出它是怎麼做到的。
下面是搜狐焦點網上公開的戶型圖，上半部線圖畫的是報建戶型，一層實際為車庫；彩圖畫的是改造後戶型，一層成了客餐廳。
這種手法看似討巧，客戶能少花錢多得面積，實際上卻是後患無窮。
因為按照法律法規，任何與規劃許可不符的建築，均屬違章建築。金地長湖灣這款戶型，無論是開發商改造還是業主自行裝修，一層外立面必然都和原始規劃不一致。
在當前天津嚴查拆違的背景下，風險就很大了。即便不會被投訴拆除，將來二手房交易時也有可能面臨無法過戶的問題。
而且，即便改造之後，單層面積只有大概不到40㎡，上下三層卻只有兩個房間。這種尺度，像不像當年的炮樓？
金地長湖灣100㎡聯排
叄 ︳Third
小排屋究竟如何設計，才能在有限的總面積有限內實現足夠的舒適度？
保證足夠的南向開間至關重要。
普通平層公寓現在都在流行“薄、透、漏”，即大開間、短進深，儘量增大南向採光面。這一標準也適用於別墅。
之前，天津市場裡也已經出現了好幾款“面寬>進深”的聯排產品，整體開間從7.2米-14.4米不等。但都屬於大戶型排屋，面積在190-240㎡之間，170㎡以下小戶型聯排很少有這種佈局。
今年2月，“冷眼觀樓”一年一度的戶型評選，姜Sir蒐集了2018年天津市場10款最具特點的別墅產品，寫下《據說，2018年天津最好的別墅戶型，全在這裡！》。
其中，中海國際公園城·湖與墅的一款小聯排，居然也把傳統的“瘦長”戶型旋轉90度，變成“橫寬”。邊戶做成166㎡，面寬8.4米；中戶做成136㎡，面寬7.2米。
4月份，中海·湖與墅計劃推出一個全新組團瀾湖苑。中海對去年那款堪稱“神級”的戶型進行了設計升級，推出邊戶168㎡、中戶138㎡小聯排。
首期將推出組團東側5-14號樓，總計50套房源。如果按照周邊在售產品推算限價水平，中戶170-190萬左右，邊戶240-290萬左右。
中戶的總價，基本相當於市區一套老破小二手房，近郊一套高層小兩居。邊戶的總價，也只相當一套近郊三居洋房。
當然，除了控制住總面積以壓低總價之外，更重要的是舒適度要比傳統小聯排優越太多。
邊戶8.4米、中戶7.2米大開間，基本能實現雙開間朝南。這意味著更多的南向採光面，所有主要的功能區都能安排在南向。
進深只有8.25米，這意味著更好的通風，所有功能區都能有開窗，而且中部空間不會像傳統“瘦長”小聯排那樣出現暗角。
而且較去年的老款戶型，瀾湖苑最大的升級是適度增加了進深，改變了樓梯的佈局，進而在一層增加了一個老人房。
這一升級，對於很多不便爬樓的老年客戶，無疑是一個巨大的吸引力。
聯排邊戶168㎡戶型圖
聯排中戶138㎡戶型圖
肆 ︳Fourth
在細節處理上，這款聯排戶型設計得也比較精巧。
以邊戶168㎡戶型北入戶為例。一層獨立玄關入戶，門口預設內凹牆垛，正好可以嵌入一個1.6米長的鞋櫃。
廚房朝北，面積大約5.43㎡，“橫U”佈局，檯面大約3.6米長，還能擺下一臺雙開門冰箱。
衛生間同樣朝北，帶獨立開窗，大約4.22㎡，還包含淋浴間，以方便住在一樓的老人使用。
客廳、餐廳合二為一，與廚房一字貫通，面積合計大約26.45㎡。雖進深不大，但優勢在於整體開間為4.8米，配合落地大玻璃窗，把小院裡的景色引入室內，通透明亮，絲毫不會顯得侷促。
樓梯佈置在衛生間和南向臥室中間，樓梯下方的灰空間充分利用，預留上下水，可做獨立洗衣房。
一層老人房開間3.6米，面積大約11.84㎡，擺下一張1.5米雙人床和衣櫃綽綽有餘。而且朝南採光充足，距離衛生間又近，特別方便老人居住。
一層
當然，會有人感覺一層這樣佈局太侷促。那麼，客廳和老人房之間的隔牆完全可以打掉，整個一層就有了一個大約近40㎡開敞公共區域。
沙發區佈置在東南角，窗外就是自家小院的景觀。廚房外延伸出櫥櫃，構建“L”型早餐檯，形成中西分廚。餐桌就在早餐檯旁邊，形成互動，無論是備餐還是取餐，都方便得很。
節假日邀上三五好友來家做客，小院裡架起烤爐，島臺上擺滿冷餐、水果、飲料。大家坐在餐桌旁把酒言歡，小朋友則在客廳沙發區遊戲……
這樣的場景，不知對你有沒有誘惑力？
一層改造意向
二層有三個房間、一個衛生間。
兩間南向臥室，面積分別為16.35㎡和12.12㎡，開間分別為4.8米和3.6米，尺度異常闊綽。如果家有倆娃，正好一人一間，互不干擾。
北側小房間不大，只有約5.31㎡，卻正好可以留作男主人的獨處空間。擺上一張書桌、一排書架，平日裡安靜地看看書、喝喝茶。
請注意預留的上下水立管的位置。傳統的佈局，大都在衛生間內。可二層的衛生間有些小，管道並未佔用內部空間，而是借了點北向房間的面積。
二層
三層是獨立主臥套，臥室+衣帽間+衛生間。
臥室面積約16.35㎡，開間4.8米，而且是南北兩側均有開窗。加上三樓採光又好，冬日裡，早晨9點到下午4點，整個房間裡都會灑滿陽光。
衛生間大約5.83㎡，居然也朝南。大開窗解決了通風和採光的問題，冬天晚上洗個澡，照了一天的太陽就好像個大號浴霸，再也不必擔心室溫太低了。
三層
伍 ︳Fifth
當然，中海·湖與墅這款稱得上“神級戶型”的小聯排之所以能做出來，主要也是因地制宜的產物。
從平面圖上可以看出，整個瀾湖苑地塊呈極致的扁平形狀。建築排布時，即便戶型做到如此大開間、短進深的“橫寬”佈局，也不會浪費容積率。
瀾湖苑景觀規劃圖
說到容積率，有必要強調一下。
目前，天津很多聯排別墅產品都是高低配出的混合項目，單一別墅部分容積率大部分在0.65以上。
這樣的結果，就是很多聯排項目的建築排布密如兵營，圈完小院後再難留下空間做公共園林景觀。
而中海·湖與墅瀾湖苑的容積率，做到了0.56，建築密度僅為25%。這一指標，在目前天津樓市中實屬難得。
72棟新中式風格聯排別墅，總計342戶，全部正南正北平行排列，有利於營造整齊、恢弘的視覺及景觀效果，也使園區的通風良好、風速平緩適中，避免出現風口。
低容積率的優勢，就是帶來超大的樓間距——整個瀾湖苑正常南北樓間距約為15米，部分開敞區域南北樓間距達到21米以上。
如此，又為整個瀾湖苑的公共景觀設計提供了空間，整體打造
一軸、一廊、兩街、四季巷的佈局。
瀾湖苑景觀規劃圖
一軸是“林泉溪谷”，利用地塊中部預留的樓間空地，打造一個貫穿南北的低密黃金景觀軸。中間穿插溪流綠林、石溪疊水、陽光草坪、會客藝廊、兒童樂園等景觀和功能節點。
瀾湖苑景觀規劃圖
一廊是“康養綠廊”，利用消防環道打造約1000米長的慢跑環道。節點處串聯起老年活動區、戶外健身區、公共會客區、入口景觀區等功能空間。
瀾湖苑景觀規劃圖
兩街是“文苑街”和“禮韻街” ，利用東西兩側串聯南北的消防道路，打造兩條次級景觀軸。
瀾湖苑景觀規劃圖
四季巷以“春夏秋冬”為主題，利用東西向院間空地及行車道，搭配不同植物和特色小品，打造適合業主步行的街巷空間。
瀾湖苑景觀規劃圖
尤其值得強調的是，傳統南北院對置的聯排別墅區，因容積率高、樓間距窄，南北院之間往往只有一窄條僅夠一人穿行的通道，基本只能鋪點草皮了事。
而瀾湖苑南北院之間的通道，寬度完全足夠打造成步行小巷，兩側搭配各類花木，轉折的甬道增加趣味，不同的節點空間又突出不同主題。
瀾湖苑景觀規劃圖
陸 ︳Sixth
中海國際公園城實景
經過10年開發，整個社區正在一步步趨向成熟。
目前，中海國際公園城已經開業了兩條商業街區和一個臨時菜市場，業主基本生活需求能夠滿足。
業主巴士每天多次由項目往返河西地鐵1號線土城站，227路公交車也已開始運行，可接駁地鐵6號線。
中海國際公園城實景
東方劍橋雙語幼兒園已開園，津南實驗小學已和中海簽署了合作辦學協議，中海實驗小學（暫定名）已經開工建設。
中海國際公園城實景
這次亮相的瀾湖苑，如果按照目前在售價格計算，138㎡的中戶，總價170萬起；168㎡的邊戶，總價240萬起。
基本上，近郊買套高層兩居、洋房三居的總價，在這裡就能買套小別墅，兩開間朝南，帶院帶獨立車位，出房率高達92%。
對於那些夢想有天有地的院墅生活的中產家庭，這也許是個不錯的機會。
中海國際公園城實景
- END -
2019·4·18
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。
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