光谷中心城已成為檢驗房企品牌實力的試金石
——訪談湖北省房地產經濟學會專家委員殷躍建
按照《國家創新驅動發展戰略綱要》，光谷立足當前實際，為邁向“世界光谷”和實現“光谷夢”，提出了“三步走”戰略，到2050年，將成為全球領先的高科技園區和全球創新創業中心。如何看待這一背景之下的光谷中心城？這將為片區樓市帶來怎樣的影響？
湖北省房地產經濟學會專家委員殷躍建，對此進行了專項解讀。
配套先行、產城驅動：未來十年光谷中心城將步入收穫期
殷躍建認為，過去的三十年，我們習慣把光谷等同於魯巷，這是緣於光谷開拓之初，是從租用當時洪山區所管轄的魯巷土地起家，光谷的過去一二十年始終是“在別人的土地上種莊稼”。直到2011年，國家正式批覆了東湖高新區518平方公里規劃用地。也就是這個時候，
光谷才把自己的中心，確定在如今的光谷中心城。
地下空間規劃示意圖
過去30年，光谷主要聚焦於產業發展；未來30年，以光谷中心城為代表的城市人居建設，將展露鋒芒：比如，這裡正在建設一個在國內乃至全亞洲都屈指可數的超級地下空間；再如光谷火車站等，都將在2019-2020年兌現……
這些悄然生長的基建，都可以視作光谷中心城深厚且牢固的骨架。不久的將來，中心城羽翼豐滿之時，這裡更科學、更完善的城市肌理、功能區塊都將有目共睹。
與過去“先居住，後解決生活配套”的城建邏輯不同，光谷中心城在誕生之初，即站位於更高的視角，配套先行做好，其後才是細化解決具體的功能板塊。這與雄安新區的規劃手法如出一轍，更具科學性和領先性。
未來的十年到十五年，光谷中心城正步入一個有目共睹的收穫期——無論是片區在國際上的地位，還是在此耕耘的企業家、地產商，或是在此居住、工作的市民，都迎來了一個收穫的季節。
從科創實力、城市規劃到人才吸納：光谷是世界級的新城發展模式
儘管一直有人將光谷的發展軌跡與美國硅谷等地做對比。但在殷躍建看來，世界上沒有任何一個科技園區可與光谷進行完全類比，這緣於中外科技園區所承擔的城市目標與功能完全不同。
科創
第一，從科創角度而言，光谷曾催生過眾多領先於時代的科技。如地質大學的氫能源汽車技術、光谷本土企業所瞄準的6G技術等,都有望繼續引領未來生活方式的革新。因此，光谷的創新基因，與美國硅谷、以色列特拉維夫等全球創新之都十分相近。
第二，從城市規劃與功能角度而言，光谷也特色鮮明。
對比城市規劃，光谷的“先科學規劃，後精細生長”理念，以及地下空間開發建設等，與新加坡的軌跡十分類似。
研究城市功能，光谷最重要的效應——不斷帶領片區進行更高水準的城市化，正在逐年凸顯。值得關注的一個數據：光谷現有的200多萬人口中，大部分是受過高等教育的新武漢人，且碩士、博士佔比較高，他們是推動城市與社會進步的生力軍。放眼全國高科技園區，即便如北京中關村、上海張江等地的人口吸納能力，都遠不及光谷。
如今光谷的魅力，沒有任何一個地方可以與之相提並論。
光谷的意義，也不應再侷限為一個地名，它更多的可以理解成為是一種先進的城市發展理念。承擔瞭如此多的領先之處，光谷也必將成為一片熱土。兩位諾獎得主、近50位院士，加之資本密度、人才密度...都在國內乃至全亞洲首屈一指，這也必將促使光谷跑贏未來城市競爭。
所以，在殷躍建看來，我們更應將光谷看成一種世界級的新城發展模式。
光谷成置業熱門區域 光谷中心城成檢驗房地產品牌實力的試金石
除了創新機制、政策扶持、資本投入、人才聚集，光谷的發展也離不開房地產的開發。殷躍建說，這一點放眼全國高新科技園區都十分相似。不過，光谷依然有其出眾之處——片區主導產業仍然是第一位，而房地產的發展又與之十分協調。
從買方角度來看，光谷的“帶眷係數”（帶領家眷安家落戶置業的佔比）很高。因此，這裡不再是聚焦於解決剛需問題，而更多的是服務於創業者、新武漢人更好生活的問題。這也意味著光谷樓市對於住宅品質要求之高，超越武漢其它片區。
碧桂園在光谷中心城六大項目分佈圖
從賣方角度來看，如今綠地、龍湖、瑞安、碧桂園等大牌房企紛紛入駐、“封疆造城”的光谷中心城，無疑將成為武漢樓市的一塊試金石——今天房企所投入的開發手筆、戰略眼光，以及真正打造出來的產品業態，將決定未來它們在武漢市場的地位。比如，碧桂園120萬平方米體量、覆蓋高端住宅、低密墅區、商業綜合體等複合業態的重倉佈局，就足以說明大型房企對光谷勢在必得的決心。
光谷中心城，這個各方優勢資源如此密集的地方，開發商如何與之融合生長、留下光輝一頁，確實是一個檢驗品牌實力的重要指標。
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