从3月份开始，我们每周都会做开盘点评，为什么？因为这时候的开盘数据很关键，尤其是成交量。
我们之前说郑州的市场是以价换量，什么时候量价齐升，那才标志着市场真的升温了，现在来看，成交量在稳步上升。尤其是刚需大盘的开盘，开盘数据、开盘价格和成交量，直接能够反映出市场的现状。
来看下上一周的开盘:
富田城九鼎公馆，推出528套，去化482套，均价14500
万科大都会，推出160套，去化130套，均价精装13000
融信奥体世纪，推出136套，去化117套，均价14200
正商家河家，推出136套，去化131套，均价12800
福晟谦祥钱隆城，推出128套，去化121套，均价14500
碧桂园双湖城，推出387套，去化387套，均价7500
碧桂园中央公园，推出52套，去化52套，均价11500元
宝能郑州中心，推出76套，去化20套，均价精装18000
本次开盘很有意思，遍地开花，东西南北都有开盘，每个区域都有一个代表性楼盘开盘，这样就很能看到整个的市场情况。
东边中牟的碧桂园中央公园，常西湖的融信奥体世纪，南边的九鼎公馆和万科大都会，北边的家河家，各个区域的价格和去化对比非常明显。
怎么看开盘？
开盘是一个项目销售过程中最重要的环节，而去化率则直接关系到项目卖的好坏，任何一个房企都会把开盘的去化看得无比重要。
去化率，是直接反应项目销售的一个数据。一个项目开盘时售出的房源量占所推出的总房源的比例。去化率越高，说明项目卖的越好，去化率低，说明项目的销售没有达到预期。
为了取得一个较好的去化，房企要准备很多工作，许多项目甚至在营销中心建好之前已经开始了宣传，随着开盘时间的临近，项目的宣传攻势也会不断升级，纸媒、网媒、电台等等都会充斥了项目的广告，恨不能全城皆知。
直到售楼部有一个合适的蓄客量之后，项目该取得的证件也都到手了，再结合认筹的客户量、目前的市场，参考周边项目的房价以及项目的优劣势后定一个最后的开盘价。
开盘价的确很重要，它一定程度上代表了项目对目前市场的判断，而任何一个项目在定开盘价时，无一例外都是奔着一个较高的去化率而来的。
在看待一个项目的开盘时，不仅要看它的开盘价，更重要的是看它的去化率。去化率高，说明市场对这个开盘价是认的，也就是说以目前市场的购买力是能够支撑这个开盘价的；如果去化率低，说明这个开盘价没有得到市场的认可，很明显是开盘价开高了。
定价，是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。定价的艺术就在于追求平衡，需求和供给的平衡，竞争态势和利润额度的平衡，客户认同和价值贬损的平衡。
就好比是割鹿茸，一次割的太多，收获固然高，但是会把鹿割死；割的太少，又不能获得最大收益，房地产的定价其实就跟割鹿茸非常相似。价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。又想马儿跑得快又想马儿少吃草。
一个楼盘的定价与很多因素有关，与成本有关，地价等；与利润有关，有的是按照利润率来倒推各种费用支出以及定价；与竞品有关；与客户有关；与产品定位有关，定价是一个比较复杂的问题，
而从本周的开盘来看：去化很稳定，价格基本夯实。
尤其是富田九鼎公馆的开盘，基本定义了管南接下来的房价，14500的价格进一步夯实。
九鼎公馆的开盘去化，尤其是这种刚需大盘，首开价格，一定程度上直接反应了市场的购买力和接受程度，每一次开盘都是一次试探，市场的水温到底如何，接下来就看融创城了。
一个开盘就能定义一个区域的房价，这个项目是要有代表性的。
一是品牌房企开发，在产品的定价上会更贴近市场；
二是大盘，体量大小和对整个板块的影响力息息相关；
三是最好首次开盘，定价无历史包袱，不用顾虑前几期业主；
四是定位要刚需，产品类别以高层为主，因为刚需群体才真正代表了这个市场的购买力。
从这个角度来说，南三环的价格线就是九鼎公馆的14500元；
南四环的价格线就是万科大都会的13000元；
大北区12800元；
南龙湖被碧桂园重新定义，7字头房价。
进入2019年，3月份确实算得上小阳春了，郑州房地产市场依然堪称热闹，大大小小的开盘不少，每周的开盘数据都是众人关注的焦点，都想要从中发现市场走势的蛛丝马迹。
有人看到开盘价高了，就认为房价还要涨；有人看到去化率低了，就断定市场在降温。
郑州楼市已进入慢牛市场，处于一个大概率的极端稳定行情，房价会涨，慢慢涨。我们不用再像2016年和2017年那样，处在极端焦灼和恐慌之中。
但是很多人的购房行为已经很难理性，担心越涨越买不起，越涨越买。
有时候，我们看着官方数据，安心的瞻前顾后，楼盘却一批批地买完了。
从本月的开盘，尤其是这两周，购房者情绪浓厚，买房的人真的多了。
值得提醒的是，最近全国范围来看，又开始掀起了一波，南京、杭州、深圳，依然热度不减，钱总要有去处，一切一切都是人性的贪婪。
郑州目前的市场环境氛围情绪还是相对稳定的，但要警惕这波贪婪情绪的弥漫，从其他城市的现状看，有抬头的苗头。
这也是为什么我们要呼吁，刚需置业不要等，不要等，不要等，重要的事情说三遍，对刚需来说，衡量好手头资金，买得起就上车！
所以，接下来，你需要做的就是：
1、自己多跑跑，跑区域，跑售楼部。低首付、特价房等这些信息，你不去售楼部，不多跑跑，得到的消息往往是片面的。
2、看体量大的楼盘，这样可供选择好房子的概率就增大了。
3、关注那些全国大品牌开发商，或者在郑州多盘的本地开发商，一般他们在价格方面会有惊喜；
4、关注自 媒 体地产人文，加入粉丝群，一起交流买房这件事。
后记：
房地产正在进入一个新的周期。前十年地产市场的一路凯歌让很多开发商自负地以为无不可破，也让很多投资者沉迷于买房致富的神话；
但以后分化将成为主流，城市在分化，区域在分化，楼盘在分化，比如说核心的二线城市，经济没问题，市场也较为成熟，那么更多的重心关注则在于市场的存量，竞争格局；区域没问题，配套成熟，交通便利，那么更多的就要关注品牌房企，产品本身，物业服务。
买房关乎未来一个家庭的生活，你要把生活过程生活，而不是在把生活过成日子。
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