又破萬!在這場高地價浪潮中 購房者該如何理性抉擇?

剛剛過去的3月,重慶土拍市場如火如荼,僅1個月共計交易住宅用地土地面積達1727畝,多宗地塊樓面價更是突破萬元,一度成為市場熱點。昨日,主城成交的一宗地塊再次破萬,融信以樓面地價11149元/㎡,總價6.32億元拿下兩路組團居住類用地。

不少購房者為此擔憂,這波高地價會不會推動房價上漲? 該如何看待這其中的關係?

8宗破萬地塊集中在熱門板塊

據58安居客房產研究院統計,從2018年至今,重慶主城共有8宗地塊樓面價上萬。從這類破萬地塊的區位來看,主要集中在大竹林、大楊石、兩路以及二郎等熱門板塊,其中北區破萬地塊最多。近年來,北區地價在主城來說均價普遍高於其餘區域,同樣房價也相對更高,但北區整體更受購房者青睞。

又破萬!在這場高地價浪潮中 購房者該如何理性抉擇?

值得注意的是,樓面價破萬的地塊整體容積率都較低。一般而言,較繁華地方容積率和建築面積較高,一般在3.0左右;次繁華地方,容積率在1.0-2.0左右。對於開發商而言,容積率決定地價成本在房屋中佔的比例,而對於住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。因此,購房者在選擇這類高地價的項目時,享受的居住品質也更好。

地價破萬未來房價幾何?

眾所周知,影響房價的最主要因素是供需關係。而作為供應端之一的土地市場一直是房地產市場價格走向的晴雨表。土地價格高漲,則會帶動房價上漲,那麼地價與房價到底存在何種換算關係?

當然,樓面價只是關乎房價的一項因素,土地建築面積、容積率、建安成本、財稅管理、企業所得稅等均會直接影響房價。據相關機構整理的地價與房價的簡易計算公式,房屋售價=樓面價+建安成本(重慶約2000-2500元/㎡)+財稅管理(約售價17%)+企業所得稅(約稅前利潤25%)+預期利潤(約售價10%)約等於(樓面價+2500)/0.52。

按照此公式計算,當地價為10000元時,預計房屋售價大約為24000元/㎡。也就是說,當重慶這類地價上萬的地塊推出項目後,其售價不會低於兩萬。當然,該公式僅供參考,實際售價還要以開發商最後的備案價為準。

理性看待地價與房價的關係

關於地價與房價的邏輯關係,我們應該理性看待,要知道影響房價的因素是多方面的,不應從地價一方面看,還要看地塊周邊的配套情況及容積率,同時開發的產品不一樣,價格方面也會有相應的差異。

業內人士表示,我們還應該從另一角度去看待高地價塊的價值,而不是簡單的著眼於房價的高低。高地價地塊無論從容積率、規劃還是區位位置都有較高的定位,推出的項目在品質、設計、建築用材和用料等很多細節方面都有考究,要求更高。當這類高地價項目入市,城市中優質項目更多,這對於城市形象也有一定提升。

對於購房者來說,選房還是要根據自身實際情況,綜合考量區域人口、產業、配套、交通等情況,無需因土地價格數據而心生恐慌。加之,在“房住不炒”的大基調下,房地產歸回理性健康才是長遠趨勢。當然,對於剛需或剛改類購房者,既然有買房需求還是儘早入市較好。

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#地價越來越高,你會提前買房嗎?#


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