剛剛過去的3月，重慶土拍市場如火如荼，僅1個月共計交易住宅用地土地面積達1727畝，多宗地塊樓面價更是突破萬元，一度成為市場熱點。昨日，主城成交的一宗地塊再次破萬，融信以樓面地價11149元/㎡,總價6.32億元拿下兩路組團居住類用地。
不少購房者為此擔憂，這波高地價會不會推動房價上漲？ 該如何看待這其中的關係？
8宗破萬地塊集中在熱門板塊
據58安居客房產研究院統計，從2018年至今，重慶主城共有8宗地塊樓面價上萬。從這類破萬地塊的區位來看，主要集中在大竹林、大楊石、兩路以及二郎等熱門板塊，其中北區破萬地塊最多。近年來，北區地價在主城來說均價普遍高於其餘區域，同樣房價也相對更高，但北區整體更受購房者青睞。
值得注意的是，樓面價破萬的地塊整體容積率都較低。一般而言，較繁華地方容積率和建築面積較高，一般在3.0左右；次繁華地方，容積率在1.0-2.0左右。對於開發商而言，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。因此，購房者在選擇這類高地價的項目時，享受的居住品質也更好。
地價破萬未來房價幾何？
眾所周知，影響房價的最主要因素是供需關係。而作為供應端之一的土地市場一直是房地產市場價格走向的晴雨表。土地價格高漲，則會帶動房價上漲，那麼地價與房價到底存在何種換算關係？
當然，樓面價只是關乎房價的一項因素，土地建築面積、容積率、建安成本、財稅管理、企業所得稅等均會直接影響房價。據相關機構整理的地價與房價的簡易計算公式，房屋售價=樓面價+建安成本（重慶約2000-2500元/㎡）+財稅管理（約售價17%）+企業所得稅（約稅前利潤25%）+預期利潤（約售價10%）約等於（樓面價+2500）/0.52。
按照此公式計算，當地價為10000元時，預計房屋售價大約為24000元/㎡。也就是說，當重慶這類地價上萬的地塊推出項目後，其售價不會低於兩萬。當然，該公式僅供參考，實際售價還要以開發商最後的備案價為準。
理性看待地價與房價的關係
關於地價與房價的邏輯關係，我們應該理性看待，要知道影響房價的因素是多方面的，不應從地價一方面看，還要看地塊周邊的配套情況及容積率，同時開發的產品不一樣，價格方面也會有相應的差異。
業內人士表示，我們還應該從另一角度去看待高地價塊的價值，而不是簡單的著眼於房價的高低。高地價地塊無論從容積率、規劃還是區位位置都有較高的定位，推出的項目在品質、設計、建築用材和用料等很多細節方面都有考究，要求更高。當這類高地價項目入市，城市中優質項目更多，這對於城市形象也有一定提升。
對於購房者來說，選房還是要根據自身實際情況，綜合考量區域人口、產業、配套、交通等情況，無需因土地價格數據而心生恐慌。加之，在“房住不炒”的大基調下，房地產歸回理性健康才是長遠趨勢。當然，對於剛需或剛改類購房者，既然有買房需求還是儘早入市較好。
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#地價越來越高，你會提前買房嗎？#
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