平时我们谈起江苏楼市，下意识的就把范围限定在苏州、南京、无锡、常州几个城市。
这在其他省份是很少见的，比如我们聊起山东房价，必然会提及济南和青岛的差异，说起河南楼市，也肯定会比较郑州与洛阳的异同，即便是首位度较高的四川与湖北，单核大都市周边的外溢小城，也在人们的关注之列。
但江苏不同，地域之间的绝对距离，让这里的房地产市场也千差万别，或者说，呈现出了“双面”的特征。
从今年的楼市表现就可以看出，苏锡常三地的投机情绪再次升温，虽然经历了去年大范围的土地流拍、楼盘去化率下跌，但炒房客与房企似乎有卷土重来的意愿。
苏州1-3月份的几次土拍，溢价率明显升温，去年流拍的地块引来19家房企的争抢，无锡在3月初的土拍中，4幅地块起拍价高达40亿，惠山、新吴的两宗地块起拍价均在7000元/平以上，常州也跟随躁动，4月初拍卖3块宅地，最高成交楼面价高达11879元/平。
数据显示，3月苏州商品房成交8585套，环比2月上涨118.17%，仅在这两个月，无锡就有5家楼盘上调了价格，南京甚至出现3千人抱团看房的火热景象。
市场真的有这么大需求吗？答案是否定的，苏锡常此前因为严厉的限购或限价，造成房价倒挂，优质新房的稀缺引来炒房客追捧，在量价齐升的背后，显然有赚短差的因素存在。
君不见几乎所有人都把苏南楼市的需求形容为“投资”么？首套房的刚需比例有多少？近几年人口流入是否充足？都值得我们深思。
在苏锡常三市和南京楼市再度迎来众人觊觎时，另一面的徐州、淮安、宿迁却是另一番景象。
从3月份的数据上看，徐州楼市的表现似乎不错，多家楼盘接连涨价，并且收回折扣取消优惠，尤以南区居多，甚至有楼盘4天就卖100多套房。
然而，这丝毫掩饰不了徐州房价的脆弱，3月末，房产研究机构克而瑞发布了《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》，徐州以120%名列第二，仅次于日照。
淮安2月份二月份均价跌至8445元/m²，环比跌幅虽然不大，但这已经是从去年8月份以来第六个月下跌了，另外，在其他城市纷纷下调房贷利率时，淮安的按揭利率仍位于15%以上。
宿迁的均价虽然没有淮安和徐州那么离谱，3月的成交量也回升到了2998套，但均价下跌趋势已经确立，尤其是宿豫区和苏宿园区，此前因为棚改或大房企的推动单价走高，如今也面临一定抛压。
房价偏离度高企、下跌趋势确立，意味着在4月小阳春的季节里，徐州、淮安与宿迁楼市依然“阴霾未散”。
事实上，楼市的涨跌或许只是短期波动，这三个城市与苏锡常最大的区别，或者说问题的根本症结是：人口外流。
数据显示，截止2016年底，徐州人口外流高达170万人，宿迁流出103万，淮安流出78万，另外，根据第一财经今年2月份的一篇报道梳理，徐州人口流出仍然高达163万人。
这些人都去哪里了？毫无疑问，绝大部分都流向了苏锡常，有媒体此前做过粗略统计，苏北8市流出人口640万，其中500万流向苏南和上海。
也就是说，江苏楼市现在就犹如硬币的“一体两面”，强的越强，弱的越弱，有产业根基和人口流入的区域，投机情绪异常旺盛，已经难言“性比价”三个字，而那些房价本就如同空中楼阁一般的区域，未来前景更加堪忧。
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