昨天，國家發改委的網站上悄悄掛出了一份文件：《2019年新型城鎮化建設重點任務》。文件名字稀鬆平常，冠著一個普普通通的年份，但是內容，卻是真真切切，劃時代的——
被詬病多年的戶籍制度迎來暴擊，各個城市的“搶人”力度將空前加大。
隨著戶籍制度變化，中國的城鎮化思路發生根本性變革：中小城市難逃萎縮命運，大都市圈迎來前所未有的發展機遇。
最為立竿見影的是：數十個大城市的限購政策，瞬間淪為一紙空文！
樓市的投資邏輯，徹底被改變了。
講真，局姐一直是個儘量中立，不帶情緒的行業觀察者。但在認真研讀完這份文件之後，也不禁想大聲疾呼：
賣掉都市圈中小城市的房產，到人口更多的地方去！
01
限購政策名存實亡
文件很長，13頁。全篇看下來，字裡行間，都寫著兩個字：搶！人！
哪些地方被鼓勵搶人？城區常住人口100萬以上的大城市，特大、超大城市。
怎麼搶人？主要從戶籍制度改革入手，簡而言之，就是各種放鬆落戶。
這是一場城市的戰爭，得人口者得天下。
具體來說，國務院在2014年發佈了《國務院關於調整城市規模劃分標準的通知》，把中國的城市按照城區常住人口的統計口徑，劃分為五類七檔。
其中——
100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市；500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；1000萬以上的城市為超大城市。
Ⅱ型大城市的落戶將實現“零門檻”，意思就是，這座城市你想來，就能來。
這樣的城市包括：烏魯木齊、貴陽、石家莊、福州、珠海、海口、佛山……一共56個城市。
Ⅰ型大城市，將要“全面放開放寬落戶條件，全面取消重點群體落戶限制”。
從以往地方發佈的文件來看，目前重點群體分為八類。
前四類包括：農村青年參軍退伍、轉業後升學將戶口遷入的人口；在城鎮就業居住5年以上的人口；舉家遷徙的農業轉移人口；新生代農民工。
這四類，屬於放寬限制群體，要制定更加寬鬆的落戶措施。
後四類包括：高校畢業生；職業院校畢業生；技術工人；留學歸國人員。
他們屬於全面放開落戶限制群體，基本也是想來落戶就可以落戶。
這樣看來，在這些城市落戶，有個大學或者職院的文憑就可以暢通無阻。
這樣的城市包括：西安、合肥、廈門、蘇州、寧波……一共13個。
在當下的限購體系中，戶籍人口自動獲得房票。城區人口100萬到500萬之間的城市，樓市限購政策一夜之間，名存實亡。
就連超大和特大城市也首次提出，要“大幅增加落戶規模”。
一方面，積分落戶的時候，社保繳納年限和居住年限的重要性上升了，另一方面，給長期租房的人開了綠色通道——可以在城市公共戶口落戶。
公共戶口這個東西，真不知道能不能給孩子提供當地優質的教育，但是至少意味著一張房票。
這樣的城市包括北上廣深，外加武漢、重慶、天津、成都、東莞、南京、鄭州、杭州、長沙、瀋陽。清一色的強二線城市。
當然，政策只提出了最基本的要求。可以預見，為了在白熱化的城市戰爭中分到一杯羹，大部分城市出臺的落戶政策，力度將只增不減。
在不久的未來，我們可能很快就會發現，對於大部分人而言，除了北京上海的落戶有點難度，其他的地方，只要你想買房，就可以落戶，順帶拿個房票。
02
大都市圈時代到來
限購被破解之外，還有兩個表述上的新變化，引起了局姐的注意。
第一個，是對於超大特大城市而言的。
局姐在上面也說到，這次文件，是超大特大城市首次提出要“大幅增加落戶規模”。以前的表述，是“嚴控城區人口500萬以上的城市戶籍”。
往大里看，中國的城鎮化思路，多年來一直是“控制大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮”。現在，邏輯徹底轉變——新型城鎮化時代，終於開始鼓勵大城市發展了！
然而大城市也並不會無序擴張。文件中是這麼說的：
超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。
嗯，這是大都市圈的時代。
第二個，是對於小城市而言的。
文件中第一次提出“收縮型中小城市”的概念，並且表示，收縮型中小城市要“瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中”。
這是國家第一次正視中小城市的衰老。
收縮型中小城市有多少？根據上海財經大學區域經濟研究中心主任張學良的判斷，從2000年到2010年，中國約26.71%的城市發生了人口流失，也就是發生了收縮。
這些城市集中分佈於東北和長江經濟帶地區，主要包括甘肅、貴州、重慶、湖北、安徽、福建、江蘇、遼寧，以及黑龍江北部、內蒙古北部和中部、四川東部。
總得來說，
資源枯竭型城市、以製造業為主的中小城市是人口流失重災區。根據文件給出的指導意見。可以預計，未來這類城市新供應的土地會縮減，人口將集中到配套更加完善的城區，郊區和村落將成為被廢棄的“鬼城”。
前段時間日本爆出的“0元送房”新聞，在不久的未來，就可能會大規模出現在這類城市裡。
03
關於樓市的判斷和建議
首先，在政策調整初期，限購放開肯定是樓市，尤其是核心城市樓市的利好。之前限購的力度越大，放鬆之後的樓市反彈力量就越強。
這很好理解。畢竟總有那麼一群潛在的購房者，本來還需要交幾年社保才有房票，忽然就可以落戶了！一大波需求會立馬湧現在市場上……
其次，利好的持續時間因地區而異。
總的來說，城市的營商環境、就業和公共資源的綜合實力決定了反彈的高度。
今時不同往日。除了提供一張房票，戶口在城市選擇中的權重已經越來越低了。當各地落戶門檻都一起放鬆的時候，人會向哪裡流動？一定是發展前景更好，或者能讓生活更符合自己想象的城市。
所以，接下來買房選擇城市的時候，迴歸城市的基本面，很重要。
再次，怎麼選擇城市呢？
再回到這次的文件本身。全篇看下來，字裡行間寫著中國新型城鎮化的實質——做大以大城市為核心的都市圈、城市群。
文件中提出的重點城市群有：京津冀、長江三角洲、粵港澳大灣區、成渝城市群。
其中成渝城市群要圈個重點，文件說這裡將“培育形成新的重要增長極”。
此外，哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群也被提及。
這些城市群不少也是坑，更詳細的選區域策略，局姐下次再具體分析。
總而言之，在重點城市群中挑出中心城市，圍繞就業集中地區，劃出一小時通勤圈，在裡面買房，基本不出大錯。
最後，局姐再提醒一句，放棄任何對非都市圈中小城市的幻想，尤其是新區以及郊區大盤，巨坑！慎入！
保險起見，最好至少置換到省會城市去。如果實在需要自住，請選擇當下最核心，生活配套最成熟的區域。
畢竟，這裡將會是城市收縮過程中，最後被波及的“淨土”。
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