百忍老師年初說過，今年會是樓市最為熱鬧的一年，調控放鬆和市場波動作用力之下，各種奇妙現象都會出現。 但是沒想到才春天，青島樓市就已經大戲紛紛上演，讓人眼花繚亂。
土地市場當然也是樓市這出大戲的一大源頭。
這個已經在歷史上驗證過了。
先回憶一下，2016年7月20日，市北區宜昌路16號地塊出讓。經過367輪激烈競價，四川藍光和駿實業有限公司總價以9.97億元將地塊收入囊中，摺合樓面價12520元/平方米，溢價率約達204%。而當時周邊房價才11000左右，巨大懸殊差價之下，此地塊如同烈火澆油，成為青島上一輪樓市暴漲的導火索，此後青島房價一發不可收拾，不但快速實現總體翻了一倍，而且到2018年春天，老四方很多二手房報價一度接近三萬。
這個暴漲過程讓很多剛需永遠失去了在市區購房的機會，只剩下頓足捶胸，悔恨交加。
如今經過去年下半年之後的成交銳減，樓市已經大大降溫。但青島市區土地依然極為緊缺，去年青島總計賣地兩萬畝的局面下，市區幾個區總計不到千畝，佔比不足5%。原來的賣地大戶李滄由於要求做地下五層，讓很多開發商望而卻步。
如此局面之下，蒼蠅腿也是肉，誰家都不嫌小了。
4月8日9時30分拍賣位於市北區金華支路14號的氧氣廠地塊，再次形成大戲。該地塊土地總面積為11092.1㎡，規劃建築面積33276.3㎡，其中城鎮住宅佔地4437㎡合建面13310㎡，產權型人才公寓13311㎡，商務金融6655.3㎡，起拍總價2.3億，拍賣起始價為7000元/㎡。
這個氧氣廠的袖珍小地塊，2007冬天百忍老師就曾經實地勘察過。當時極為偏僻，工廠破破爛爛，道路也是狹窄，冷冷清清沒什麼人。
2008年的1月2日，傍邊的玻璃廠大地塊被保利拿走，成為該企業進青島的標誌，是為百合花園，2009年春天開賣時，均價才6000元，吸引了大批剛需前來，當年以1768套奪得青島樓市銷售套數亞軍。
這是嵌進百合花園之中的一個小地塊，總計16畝多點。仔細分析各項數據指標，比當年的藍光地王苛刻多了。就純商品房而言，也就100來套房子。其他的商務金融在那個地腳也不好賣，至於人才公寓，那是等於給政府代工建設而已。真正有價值的也就6畝多地，竟然引發14家大開發商拼命爭奪。
這14家都有誰呢：碧桂園、保利、世茂、金地、中南、旭輝、陽光城、榮盛、越秀、首創、中糧、北京城建、海信、德州東海。其中前八家都是千億巨頭，海信幾乎是最小的企業。這要是在以前，看都不看一眼，可如今，為了企業持續生存，就得拼，沒有選擇。
經過361輪3個半小時艱苦爭奪，宇宙第一大房企碧桂園終於以4.16億元的總價，通過此地塊進入青島主城區，但代價竟然如此沉重。
如今的調控大局之下，當然不會再出地王，因為熔斷價格就定在了12500元，所以還少20元，但是還有360平的自持呢，所以就但從數字上也，實際也要高一些。
這還不是關鍵，最重要的是，只有40%是純商品房，其他60%的成本都要壓在這40%之上，據說這四成的人才公寓定價17990元，也是創了新高，還能包含住基本成本，看來為這個高地價達到熔斷點做好了準備。但是商業價格起不來，這個純住宅部分的地價，粗略算一下，也得超過15000。
為什麼蒼蠅腿都會搶得如此激烈？
青島的地產企業們經過三年7000多億的強去化，目前很多企業存糧無多，面臨著無米下鍋的窘境。不是銷售指標能否完成的考核問題，而是隊伍面臨裁員甚至解散的生死問題。如此背景之下，搶地能不激烈麼？
青島的土地市場確實到了該增加供應的時刻了。前段時間市北區說今年要出讓28宗地：
市北區近年推進的老廠房搬遷截至去年底，轄區包括海晶化工在內的70多家相關企業全部順利搬遷，騰空40多處地塊，其中的部分地塊已經出讓並開發建設。今年發起的土地招拍掛攻勢，計劃在本年度內出讓氧氣廠地塊、東風化工廠地塊、青啤麥芽廠項目、大港緯四路安置區等28宗土地，總佔地面積128萬平方米，規劃建築面積達到400多萬平方米。
希望市北區的同志們，在學習南方城市的幹勁中，爆發出巨大的執行力，順利把這些地塊推出來。四百多萬平就是1000億貨值，對市區樓市當然是一大利好。
李滄的青山路地塊畢竟起價都10000了，據說也得地下四層。
嶗山的拆遷目前進展還是緩慢，自然沒多少地供出來。
市南就是想拆也沒得可拆呀。
所以市區供地，今年的形勢來看，就得靠市北了。
但是如果這樣學習杭州模式，任由大家拼命來搶，地價上漲是必然的。開發商的利潤會迅速變薄，杭州很多項目四萬拿地，五萬賣房。而房價在地價力推之下，自然也得漲，因為不能有太多的項目虧損麼，所以這是最值得購房者警惕的事。
你得盯緊了這些地價的數字，2016年的地王教訓雖然不會重現，畢竟限價措施還在實施。但是限價也會相應放鬆，一個高價地讓你多花幾十萬是太正常不過的事情了。
這樣的案例去年已經在高新區上演了三次了。
高新區去年出讓的土地中，40%的人才公寓地塊超過5000元的三個項目如今已經面世，中海、世茂、碧桂園，價格全部突破原來的13000的均價，都超過了15000，而且都順利批下來了。因為政府既讓收了人家高價的地錢，又讓人家蓋這麼多福利房，成本這麼高，那隻能把限價給提高了，以便讓購房者買單。
黃島也出現了同樣的局面，後面的文章會細分析。
市區土地稀缺，如果繼續搶下去，不外乎如此結果。
最後回到張老師一直強調的：今年樓市的應對策略就是走一步看一步，及時根據自己的需求跟上形勢，出手要穩準狠。
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