百忍老师年初说过，今年会是楼市最为热闹的一年，调控放松和市场波动作用力之下，各种奇妙现象都会出现。 但是没想到才春天，青岛楼市就已经大戏纷纷上演，让人眼花缭乱。
土地市场当然也是楼市这出大戏的一大源头。
这个已经在历史上验证过了。
先回忆一下，2016年7月20日，市北区宜昌路16号地块出让。经过367轮激烈竞价，四川蓝光和骏实业有限公司总价以9.97亿元将地块收入囊中，折合楼面价12520元/平方米，溢价率约达204%。而当时周边房价才11000左右，巨大悬殊差价之下，此地块如同烈火浇油，成为青岛上一轮楼市暴涨的导火索，此后青岛房价一发不可收拾，不但快速实现总体翻了一倍，而且到2018年春天，老四方很多二手房报价一度接近三万。
这个暴涨过程让很多刚需永远失去了在市区购房的机会，只剩下顿足捶胸，悔恨交加。
如今经过去年下半年之后的成交锐减，楼市已经大大降温。但青岛市区土地依然极为紧缺，去年青岛总计卖地两万亩的局面下，市区几个区总计不到千亩，占比不足5%。原来的卖地大户李沧由于要求做地下五层，让很多开发商望而却步。
如此局面之下，苍蝇腿也是肉，谁家都不嫌小了。
4月8日9时30分拍卖位于市北区金华支路14号的氧气厂地块，再次形成大戏。该地块土地总面积为11092.1㎡，规划建筑面积33276.3㎡，其中城镇住宅占地4437㎡合建面13310㎡，产权型人才公寓13311㎡，商务金融6655.3㎡，起拍总价2.3亿，拍卖起始价为7000元/㎡。
这个氧气厂的袖珍小地块，2007冬天百忍老师就曾经实地勘察过。当时极为偏僻，工厂破破烂烂，道路也是狭窄，冷冷清清没什么人。
2008年的1月2日，傍边的玻璃厂大地块被保利拿走，成为该企业进青岛的标志，是为百合花园，2009年春天开卖时，均价才6000元，吸引了大批刚需前来，当年以1768套夺得青岛楼市销售套数亚军。
这是嵌进百合花园之中的一个小地块，总计16亩多点。仔细分析各项数据指标，比当年的蓝光地王苛刻多了。就纯商品房而言，也就100来套房子。其他的商务金融在那个地脚也不好卖，至于人才公寓，那是等于给政府代工建设而已。真正有价值的也就6亩多地，竟然引发14家大开发商拼命争夺。
这14家都有谁呢：碧桂园、保利、世茂、金地、中南、旭辉、阳光城、荣盛、越秀、首创、中粮、北京城建、海信、德州东海。其中前八家都是千亿巨头，海信几乎是最小的企业。这要是在以前，看都不看一眼，可如今，为了企业持续生存，就得拼，没有选择。
经过361轮3个半小时艰苦争夺，宇宙第一大房企碧桂园终于以4.16亿元的总价，通过此地块进入青岛主城区，但代价竟然如此沉重。
如今的调控大局之下，当然不会再出地王，因为熔断价格就定在了12500元，所以还少20元，但是还有360平的自持呢，所以就但从数字上也，实际也要高一些。
这还不是关键，最重要的是，只有40%是纯商品房，其他60%的成本都要压在这40%之上，据说这四成的人才公寓定价17990元，也是创了新高，还能包含住基本成本，看来为这个高地价达到熔断点做好了准备。但是商业价格起不来，这个纯住宅部分的地价，粗略算一下，也得超过15000。
为什么苍蝇腿都会抢得如此激烈？
青岛的地产企业们经过三年7000多亿的强去化，目前很多企业存粮无多，面临着无米下锅的窘境。不是销售指标能否完成的考核问题，而是队伍面临裁员甚至解散的生死问题。如此背景之下，抢地能不激烈么？
青岛的土地市场确实到了该增加供应的时刻了。前段时间市北区说今年要出让28宗地：
市北区近年推进的老厂房搬迁截至去年底，辖区包括海晶化工在内的70多家相关企业全部顺利搬迁，腾空40多处地块，其中的部分地块已经出让并开发建设。今年发起的土地招拍挂攻势，计划在本年度内出让氧气厂地块、东风化工厂地块、青啤麦芽厂项目、大港纬四路安置区等28宗土地，总占地面积128万平方米，规划建筑面积达到400多万平方米。
希望市北区的同志们，在学习南方城市的干劲中，爆发出巨大的执行力，顺利把这些地块推出来。四百多万平就是1000亿货值，对市区楼市当然是一大利好。
李沧的青山路地块毕竟起价都10000了，据说也得地下四层。
崂山的拆迁目前进展还是缓慢，自然没多少地供出来。
市南就是想拆也没得可拆呀。
所以市区供地，今年的形势来看，就得靠市北了。
但是如果这样学习杭州模式，任由大家拼命来抢，地价上涨是必然的。开发商的利润会迅速变薄，杭州很多项目四万拿地，五万卖房。而房价在地价力推之下，自然也得涨，因为不能有太多的项目亏损么，所以这是最值得购房者警惕的事。
你得盯紧了这些地价的数字，2016年的地王教训虽然不会重现，毕竟限价措施还在实施。但是限价也会相应放松，一个高价地让你多花几十万是太正常不过的事情了。
这样的案例去年已经在高新区上演了三次了。
高新区去年出让的土地中，40%的人才公寓地块超过5000元的三个项目如今已经面世，中海、世茂、碧桂园，价格全部突破原来的13000的均价，都超过了15000，而且都顺利批下来了。因为政府既让收了人家高价的地钱，又让人家盖这么多福利房，成本这么高，那只能把限价给提高了，以便让购房者买单。
黄岛也出现了同样的局面，后面的文章会细分析。
市区土地稀缺，如果继续抢下去，不外乎如此结果。
最后回到张老师一直强调的：今年楼市的应对策略就是走一步看一步，及时根据自己的需求跟上形势，出手要稳准狠。
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