我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案
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提問：房姐，光谷東的萬科五彩城和武漢錦繡香江哪個更有潛力？
回答：不用對比這2個盤，葛店投資都沒有價值
提問：家裡目前只有一套房是老公婚前財產，買了很久只有少量貸款，現想買二套房怎麼做低首付首貸，非要JLH嗎？2019年5月新徵信出來有影響嗎？
回答：降低首付除了JLH之外還可以用老人票，找代持，或者買二手做高評高貸。5月新版徵信出來後，婚後按揭次貸人也會上徵信，LH買房都算二套。但是有洞，詳見知識星球文章《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
提問：房姐你好！投資選什麼樓層和戶型好出手呢？
回答：樓梯房選中間樓層，電梯房是中高樓層，戶型方正，南北通透最好。
提問：房姐，重慶買房需要戶口嗎，好落戶嗎？哪幾個盤值得投資，你認為。
回答：重慶買房不需要戶口，但是我買的時候是把戶口落過去買的，目前三五人員可以全款抵押。重慶買房看真內環，關注兩江四岸。
選房邏輯是:真內環+地鐵+次新+3房，滿足這個條件直接套就行了。次新價格控制在1.3-1.8，三房面積控制在90-130。APP上按照這個條件順序排列。
提問：房姐好，父親名下長江新城限售區域一套(無貸)，2020年初證滿三年。 母親名下漢口北高車站附近一套(無貸)，2019年底滿兩年。 父母都是武漢戶口，56歲。 我已婚，和老婆兩人都不是武漢戶口，因某種原因不能轉戶口，在地級市有一套住房，還欠38萬貸款，四月份能到手大概80萬出頭現金，在武漢買，要怎麼操作？
回答：1.如果你們夫妻倆的戶口都不能轉到武漢，那就只能用父母的名義買限購區。具體做法是，你父母名下的2套房，都過戶給你們，他們騰出首房首貸，接力貸買。
2.限購區比不限購區好，限購區80萬可以買2套，白沙洲，四新，花山，東西湖和江夏的剛需盤。
提問：房姐，個人資產負債如何算？比如，月收10000，房貸5000，負債率50%？另首次房抵押貸款好像不能用於購房，如何操作？謝謝
回答：1. 資產負債率分為狹義資產負債率和廣義資產負債率。
狹義資產負債率=按揭貸款餘額/市值
廣義資產負債率=總負債餘額/市值
2.同一個人的抵押貸是不能用做首付的，但是你可以用其他人的名義申請抵押，然後取現給你做首付。
提問：準備買房，現在保利上城和東原啟城和國博新城都在提交資料，剛需，都是精裝修，國博介紹裝修可以貸款，請問投資買哪個比較好，另外武漢裝修貸款是如何付首付，可以貸多長時間，利率多少？
回答：選槓桿大的，首付越少越好，所以優先裝修能貸款的。每個樓盤對接的裝修貸不一樣，有的裝修部分首付30%，有的首付50%，貸款年限也不一樣，利率都會比按揭利率高。
提問：房姐，我婚後名下有一套70年產權的小公寓在出租，在四新那塊，平均每月有2000固定收入。首套房，純公積金貸了47w。本人住在靜安路凱旋名邸(父母貸款買的房)。小孩還有三年上小學。因為附近沒有好的小學，現在想在附近買個學區房。現在考慮的是把父母在徐東惠譽花園附近的老房子賣掉，在附近好點的小學附近再買一套，給父母住加以後上小學。家裡的意願是全款150萬左右買，寫我們的名字！我想問問房姐，對這樣操作有什麼更好的意見和推薦嗎？
回答：1.買房一定不要用全款，且150萬全款也買不到好的學區。
2.父母的老房可以出掉。另外你買的小公寓也占房票，後期漲幅總價有限制，如果不自住，也可以出掉。換一個剛需盤投資。
3.如果以上2套房出掉之後，可以用你和你愛人的首房首貸，公積金貸款買2套。
以上操作是目前這些信息裡面可以提取出來的資金使用率最高的方案了。
提問：房姐好，已讀精華文章，教你如何養出銀行識別不出的流水，請教關於流水 1 養流水的轉入賬戶必須是公司嗎，因為公司賬戶轉賬涉稅，使用個人賬戶替代可否？ 2 養流水至少半年，若是今年上半年搶到好房的話，是不是隻有JLS一條路？使用JLS被銀行識破會納入徵信記錄嗎？ 3 JLS需要真實的銀行卡做嗎？這張卡的注意事項有哪些？
回答：假流水可以自己養，但是對新手來說比較難，涉及到對公對私，打款時間，小數點精確到幾位等等。怕你折騰這麼久還是做了無用功，建議直接找中介做JLS，不用花半年時間了。
提問：美女姐姐好，我父母在同馨花園二期有套136平三居室，他們近期想出手，換購一套盤龍城巢上城的二手精裝別墅，兩者幾乎等價，都是400萬。你覺得這樣置換划得來麼？他們因為在同馨附近還有一套小三居室，一般住這裡，想換別墅是為了平時週末度假休閒，過年過節一家人有個大點的環境一起生活幾天！
回答：如果置換一套給父母養老自住是可以的，不過巢上城現在有280萬的毛坯別墅，沒必要買精裝，自己裝花不了多少錢。
提問：房姐姐好，我媳婦外地戶口，武漢讀的書，社保9月就滿兩年了，準備了80W的首付，沿東湖，有沒有推薦的學區房呢。另外，她沒有流水，從現在開始如何操作呢，謝謝。
回答：東湖附近的學區就是復地了。可以做假流水
提問：萬科雲城怎麼樣？適合自住嗎？
回答：自住可以，投資性價比不高。
提問：請問小美女，我家媽媽今天60了，戶口在老家，可以做接力貸嗎？我已經有一套房了。
回答：接力貸的前提條件是有購房資格，所以第一步要把戶口轉到武漢。60可以做，具體能貸多少年打農行電話諮詢下。
提問：新年好：房姐。東西湖恆大城旁邊有個花樣年花樣城小區89.6毛坯賣100萬，稅費＋中介費（2個點）總價110萬，性價比高嗎？單價1.2萬了。投資怎麼樣？謝謝
回答：1.花樣城最近的二手毛坯成交單價在1-1.1W左右，所以你看的這套並不筍。2.位置偏且沒有地鐵也沒有湖景資源，不是投資佳選。
提問：房姐你好，我想問一下戶口是襄陽的，公積金是黃石的，在黃石工作，名下沒有房子，這樣的條件有資格在武漢按揭買房嗎？算首房首貸嗎？遠城區也可以。
回答：可以在遠城區買，不限購區沒有戶口限制，可以申請公積金貸款。
提問：花山新城和中法生態新城哪個發展潛力大些
回答：中法不限購，花山限購，當然是優先買限購區的。
提問：房姐，請問已經交了首付，銷售說還有幾戶沒有賣，可以換個面積嗎？貸款可以相應更改嗎？
回答：如果房地局已經備案網籤，貸款已經通過放款了就不好換了。
提問：房姐，我想在武昌沿4、5號線好點的位置投資一套，首貸想貸足。現在還在加中介的階段。請問積玉橋的華潤金地融創錦江，現掛盤價在2.9-3.3是不是偏貴？價格區間在多少可入？
回答：偏貴，目前兩萬七左右都買的到。我覺得遇到兩萬五六無硬傷正常樓層就可以入。
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