遼寧營口，一個位於遼東半島的三線濱海城市，卻是很多開發商心口的“痛”。
6年前，一家央企開發商在此銷售停滯，“鎩羽而歸”；6年後，萬科在2018年財報中，將其位於營口的海港城項目計提存貨跌價0.68億元。
數據顯示，萬科海港城所在的鮁魚圈板塊，在售樓盤達83個，大部分價格在3000元/到8000元/平方米。均價6000元／平方米的海港城，位置尷尬。
“賣不動”、預期虧損的不僅是萬科，也不僅是營口。諸多跡象顯示，2018年四季度以來，多個三四線城市樓市開始放緩，需求不再。
先知先覺的開發商們正在“逃離”三四線，或者說，他們中的很多人從未深入三四線。等到2019年的春天，一二線率先回暖，這個趨勢越發明朗。
在3月份的業績會上，陽光城董事長朱榮斌表示，“迴歸一二線已是房企共識，未來一二線城市的競爭將會很激烈。”
這種競爭，將不限於開發業務，也是存量運營業務的競爭。
城市大挪移
過去三年，一二線嚴厲限購限價的溢出效應，以及棚改貨幣化安置的加持，大量的資金和需求流向了三四線城市，也因此造就了碧桂園、恆大、雅居樂這些開發商的業績輝煌。
這樣的好日子似乎難以延續。無論是2018年的財報，還是一季度房企“搶地”的數據，都在生動地演繹著房企“逃離”三四線的路徑。
申萬宏源數據顯示，2018年前30強千億房企中，有15家在一二線城市土儲面積佔比超過70%。
其中，佔比90%以上的公司分別為，中國金茂、首開股份、中海，80%—90%的為陽光城、金地集團，70%—80%的為遠洋集團、金科股份、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地、融創中國、萬科和旭輝集團。
從中可以發現，很多房企並沒有在三四線的開發熱潮中過多地下沉。以中海、保利、華潤為代表的傳統地產龍頭對於三四線更是一向謹慎。
以一貫堅持佈局一二線的中海為例，年報顯示，2018年底，中海總土地儲備為9144萬平方米，一二線佔比達80%，旗下主攻二三線的中海宏洋佔20%，加起來一二線佔比90%以上。
曾在碧桂園工作的朱榮斌、吳建斌來到陽光城後，該公司卻是新興房企中佈局一二線最為堅決的。財報顯示，陽光城一二線土儲面積佔比高達77%，未來可售佔比更高達85.8%。
這樣的策略幫助陽光城實現了快速週轉，在2018年增長80%，進入了千億俱樂部。
以豪宅開發著稱的綠城，前幾年大規模進入三四線城市後也選擇了抽離。財報顯示，2018年其新增土儲中，一二線城市佔比達65%。
房企三巨頭碧桂園、恆大、萬科也出現了明顯的分化。碧桂園進入了300個以上的城市；恆大也佈局了228個城市；反觀萬科，只進入了約78個城市。
在業績會上，僅有少量房企表示對三四線市場的繼續看好。曾經深入三四線的恆大，則乾脆摒棄了這一劃分。“評價一二線和三四線的觀點過時了，恆大早在2014年就回歸一二線，現在進入的228個城市都是人口淨流入、產業有支撐的。”恆大總裁夏海鈞說。
碧桂園也不再提起“一至五線全面下沉”的戰略。接近碧桂園的人士稱，城鎮化策略還在進行，但選擇的城市已經大幅收縮，公司更傾向於發展已經進入的城市。
克而瑞數據顯示，房企今年主要在一二線城市儲備土地。中指數據顯示，1-3月，全國土地成交TOP10城市，共成交8290萬平方米，同比增長13%。其中，天津累計成交442億元，同比增長70%。
主流房企在熱點二線城市戰略性佈局明顯。正榮、金輝和萬科分別出現在天津、西安和福州的1-3月拿地總額前十榜單中。
財報中的“秘密”
三四線城市的頹勢，在房企的財報中也可窺得端倪。多家房企計提存貨準備金額，彰顯了他們對於三四線市場的謹慎態度。
萬科年報顯示，2018年存貨跌價準備為23.1億元，較2017年的16.1億上漲43.5%。
據統計，萬科共計提12個項目，分別位於大連、南充、煙臺、成都、營口等地，一二線和三四線都有，其中有7個項目位於三四線城市。
2012年4月，萬科以6億元拍下南充下中壩2個地塊，首次進入中西部三線城市。然而財報顯示，位於該地塊的項目金潤華府，2018年計提跌價準備金額達到1.8億。
此外，鎮江藍山花園計提跌價準備額為1.3億。該項目的開發似乎不太順利，根據財報，藍山花園不僅規劃建築面積比2017年有所減少，竣工面積也不盡人意。2018年竣工面積為3.3萬平米，僅完成目標的48%。
除了萬科，不少房企也對多個三四線城市的項目計提了存貨跌價準備。如新城控股存貨跌價準備金額達3.97億元、陽光城3.8億元；港股房企綠城中國則採取了“已竣工可出售物業減值虧損”這一統計口徑，虧損額達1.2億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上述數據說明房企在財務上審慎管理，也能使其在後續市場的操盤上更遊刃有餘。不過，對三四線城市項目計提跌價，體現了房企對此類城市後續市場看空的心態。
3月份業績會上釋放出來的信息進一步顯示，房企們均認為，2019年一二線樓市將維穩，三四線繼續承壓。
4月4日，易居房地產研究院發佈的《40城住宅成交報告》顯示，2019年一季度，40城成交面積同比下降4%。其中一線城市同比增長29%，二線城市同比下降 4%；三四線城市同比下降 12%。
易居預計， 2019年上半年40 城成交將繼續萎縮，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，將面臨較大的下降風險。
在大型房企中，不少已經預見到今日的市場分化。3月，保利發展提出房地產週期論，認為全國性拐點在去年四季度已出現，進入調整週期。
保利判斷，隨著2019年政策面、資金面等釋放利好，資金將從三四線城市向一二線城市迴流，預計全年市場將延續調整，先行一二線城市將有望率先築底。
保利認為，未來能有房地產發展潛力的城市在100個左右。公司將在動態調整中，不斷聚焦約100個城市。
此外，在存量市場試驗了數年之後，保利發現，少數頭部核心城市的增量開發起步早、更成熟，存量經營市場的機會將更加突出。比如，當前外資認為北京、上海等核心城市商辦產品已具備投資性價比。
貝殼研究院認為，長租公寓的發展空間，就在二三十個城市。
標普預計，2019年中國住宅房地產市場銷售將放緩，佈局低線城市的房企，明後年的銷售和利潤率將面臨下行壓力。
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