閒聊八卦人情風氣

的確我國經濟雖然增速放緩了，但是增速還是高於很多發達國家。基礎材料自然會漲價。地皮屬於不可再生資源，只會越來越少，當然會繼續漲價。人口紅利已經過去，基建勞動力自然越來越少，藍領技工當然很貴。另外基建材料都是人工做出來的，當然也在大幅度漲價。這些圍繞房子成本的必需材料都在漲價，那房子究竟是漲價還是跌呢？

一，新房子

如果現在開發的新房子，在定價上自然會根據成本定價，成本越高定價越高，成本越低定價越低。這是商品定價的基本原理，否則你成本低，定價高。競爭對手機會定價更低，定價高的幾乎沒有勝算，這也是競爭關係導致的。

雖然理論上是成本越高定價越高，事實上還是看市場需求關係，很多商品成本高，但是賣不出去，也不得不降價來促銷，減少虧損。所以新房子的開發商會選擇微利潤定價銷售。

二，舊房子

二手房真正的成本是當時買的價格，當然會參考新房價格趨勢，但是參考值不大。可以說二手房的價格完全由市場供需關係決定，如果一個地區沒有人口居住，你手裡房就算千萬買進的，在市場環境下就是一分錢都不值。

更重要的是二手房在個人手裡，而不是像新房一樣在公司組織手裡。一個商業組織可以調用人力，物力，配置資源進行營銷，管理等方法減少虧損。個人沒有這份能力，只能隨行就市。

總結：商品漲價與否跟成本有一定的關係，但是跟需求會有更大的關係，需求和市場競爭決定了商品價格。人口持續流入的地區房價就會漲，人口持續流出的地區房價就會跌。

李合偉說

人啊忙碌一生，為了什麼呢？不就為了疲憊時有個安歇的家嗎？什麼都在漲指望房子跌價那可能是一種無能的自我安慰了。

講個故事吧，希望你從故事裡可以悟到些關於房子的事情吧，有兩個年輕人，一樣的工薪階層，其中有一個年輕人攢夠了首付就貨款買了一棟別墅，又一家人辛苦省吃減用三十後還清了貸款，成了別墅真正的主人，還提前享受了住別墅的優越生活，而且當時的貸款利率很低，所以到後來二十年還壓力小了很多，因為工資漲了，而且他還充分享受到了房子升值的部分，成為了真正的富人。

而另外一個年輕人當初兩人的起點一樣的，他的想法是等房子跌點或是攢夠了錢再買吧，所以一直租房子住，因為他沒有買房子所以基本沒有什麼壓力基本成放任自我的狀態，導致他掙錢的速度永遠趕不上房子漲價的速度快，最終無奈只能買了個小居室居住。

這樣的案例是個中國人都知道，十幾年前膽大的買了房子多少人成為了真正的富人，多少人貸款幾萬買宗地十年後能賣上百萬，這錢是你辛苦上班能掙到的？所以什麼都在漲你指望房子可以跌價嗎？買房子你想等只能是永遠沒有房子，大不了運氣不佳反正還有房子在那了，糾結猶豫只會讓自己混得更慘。

幫幫居家樂

面對國內經濟承受巨大下行壓力，以及各地房地產市場低迷，房價下降預期在上升，部分二三線城市給房地產鬆綁了。於是，一些專家喊出，近20年來，人工在漲，地皮在漲，材料在漲，請問房子會跌嗎？於是很多民眾覺得，專家的話講得很有道理，看來國內房價似乎只能漲，不能下跌了？

其實，房價漲跌與成本關係並不大。最好的例子是看糧價。如果僅看售價的話，糧價這二十年來也在微幅上漲。現在超市大米的價格還是在2元錢/斤。若是扣除這二十年的通脹率，糧食非但沒有漲價，而是還下跌了。不管怎麼說，這些年來，糧價還是比較穩定的。

事實上，在這二十年中，糧食成本也都在上漲，農藥、化肥、種子都在漲價，耕種時僱用農機、水、電、收割機時使用農機、工人，這些都要花錢，都是糧食的生產成本，但是糧價並沒有因此而大漲，種糧一年下來還可能出現虧本，這才導致農民種糧的積極性不高。

那麼，同樣是成本上升了，為啥房價漲了，而糧食生產成本上升了，糧價卻漲幅非常有限呢？肯定有人會說，國內糧食便宜，糧價不漲，除了國內糧食連續豐收之外，每年進口大量低價糧食，使得糧食多了，糧價自然就漲不上去了。但你想沒想過，中國各城市的房屋空置率是20-30%，遠超國際警戒線，同時，中國有6500萬套空置房，未來房子多得住不完，為什麼房價就不能下跌呢？

現實情況是，國內的房價和糧價都在很大程度上，受到了政策層面的影響。對於糧食來說，民以食為天，這是剛需，所以國家對糧食管控得非常嚴格，糧價就很難上漲了。而反觀國內房價漲了二十年，無論是國內的GDP增長，還是地方的土地財政，都需要房地產市場保持長期繁榮穩定。

而近年來，隨著未來經濟轉型，以及出於防控房地產金融風險的需要，中央政府將退出依賴房地產拉動GDP增長，各地方政府也會減少對土地財政的過多依賴。近期要求開徵房產稅，打擊投機炒房需求的呼聲越來越高，未來投機炒房需求將退出。高房價已經逐步失去政策的支持，

值得注意的是，本輪房價上漲到現在已經三年半了，一些前期庫存較高的城市，都已經去化了大量的商品房庫存。前期房地產的最熱門城市對商品房的需求趨於飽和，一些家庭擁有三套以上的房源，並不稀奇。同時，隨著大中城市出生人口的大幅減少，二胎政策應者廖廖，中國老齡化社會已經到來，長遠來看，社會對購置商品房的需求正在全面退潮。

所以，未來房價將取決於供求關係，買房的人多了，商品房價格上漲，賣的人多了房價就下跌了。沒有人在乎成本是多少，房地產去槓桿、擠泡沫，迴歸居住屬性已是大勢所趨，而對於那些叫嚷著房價不會跌的炒房者和開發商來說，現在還不如趕緊降價促銷，及時回籠資金，保存房價上漲的果實，這總比長期放在手上僵持著要好得多。房地產非理性繁榮期已過，只有住房不炒，才能可持續發展。

不執著財經

關於房子會不會下跌，你都說了，人工在漲，地皮在漲，材料在漲，我再補充幾個，國民生產總值也在增長，貨幣發行也在增長，當然，我們的收入也在增長，人工也包括我們的收入，為什麼都在增長，只有一條原因，那就是經濟在增長，經濟增長是唯一的動力源泉，能房價會不會增長？

房價也會增長，所有東西都在增長，為什麼房價不增長，因為我們的貨比多了，才會增長，這個增長只是數據上的增長，真正的吃喝拉撒，增長的幅度遠，沒有我們的工資和房子增長的快，也沒有我們通貨膨脹的速度快，鹹鹽，糧食，蔬菜，水果，這麼多年價格增長了多少，從我們的GDP總量相比，比例真的太低了，所以我們工資增長，導致我們現在生活水平的提高，大家都在說房價增長，漲的過快，大家受不了，沒辦法，他要拉動經濟。

只要都是正循環的，那麼房價也會隨著增長，房價和物價都是一個經濟道理，供需矛盾，供大於求的時候，自然就會價格低，目前我們的調控，還算合理吧，所以調控是從根源上進行的，只要在增長的過程當中，調控有力，就不會出現波動，出現了波動也是市場規律，總的來講，市場的規律就是在自動的調整供需關係，總的來看，還是增長？

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來啊！

樂福居

人工在漲，地皮在漲，材料在漲，房子肯定還會下跌。為什呢？任何產品的漲跌取決於供求關係，買的人多賣的人少商品價格上漲，賣的人多買的人少商品價格下跌，沒有人在乎成本是多少，當年李嘉誠炒土地就能在中國大陸賺上一百倍，並沒看見李嘉誠說賺的太多了呢，許多地產商過去買的土地價格現在也漲了幾十倍了。現在的地價是地產商自已炒上去的本來就是虛高的。現在的問題是我國炒房時代結束了，480萬億的房產有三分之一是在炒房者和多套房產者手裡，還有一部分是在地產商手裡，這麼多的房產大炒房時代結束後都需要賣出來，而真正買房的人太少，沒有能力消化大量過剩的房地產，聰明的地產商和炒房者就會先降價賣房，爭取早點套現，早點降價的炒房者和地產商還能降價賣出去，晚點降價的炒房者和地產商降價房子也賣不出去。在房地產泡沫過大的情況下，賣不出去的房產就會越來越不值錢。這是房地產泡沫太多造成的必然趨勢，也是房地產大量過剩供大於求的必然趨勢，與你現在的人工在漲，地皮在漲，材料在漲沒有任何關係。

我國的房地產大量過剩，房地產企業大量過剩，一個地級市就有一千多家房地產公司，還不算房地產中介，我國大一點的企業，90%都有拿房地產當副業，這不正常，正是過去三十年這種全國所有的行業都搞房地產造成了房地產的大量過剩，這個賬是需要房地產行業自己來還的，跟現在的人工與材料沒有關係。現在拼的是炒房者和房地產商誰能降價把房子賣出去，誰能活下去，大批量淘汰炒房者和中小地產商也是歷史的必然趨勢。

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金融學家宏皓教授

1992年日本樓市崩盤

1998年中國香港樓市崩盤

2008年美國樓市崩盤

而在樓市崩盤前這三國的經濟發展那就只能用“神速”來形容，物價工資材料人工沒啥不漲的，而就算你有神速的經濟發展速度樓市該崩盤還是要崩盤，

我國大陸地區其實也經歷了無數次樓市危機

海南

1993年海南樓市危機，留下的爛尾樓和庫存一直到2006才逐漸消化

上海

1994年上海樓市隨著海南樓市危機的蔓延，上海樓市一年跌去50%

溫州

2011年溫州樓市在當時的國八條打擊下一年跌去20%，一直但2015年溫州樓市已持續下跌50%，2010年溫州樓市平均價格20000直到今天溫州樓市平均價格還是20000，而2010年溫州樓市50000左右的大盤也比比皆是！

寧波

寧波樓市十年不漲，這是寧波當地人之間一個公開的秘密

鄂爾多斯

俗稱“鬼城”的康巴什新區2010年平均房價輕鬆突破7000，而目前康巴什新區平均房價還不到7000，15年康巴什的房價也曾下跌到5000

雖然全國性的房產危機系統性爆發還沒有出現，但並不代表局部地區不會出現房產價格暴跌的情況已經不是個例了，2017年燕郊地區房產價格驟降三成離今天也才過去一年，所以不管是剛需還是投資找準地方看準時機再下手吧！

大老闆63

房價漲得遠脫離了成本，拿現在三四線城市來說，成本不足兩三千，卻售價普遍在8千~1萬左右，有些地段好一點兒，能要到一萬5。你說有沒有下跌空間？還有一種房子叫炒作房，炒家投入時約4千~5千，幾年間漲了一倍，你說這成本咋算。再從供需關係上講，若僅是居住需求，房子早夠住了，有人算過，現有房子夠60億人居住。但若說投資需求，那就沒有標準了，國家能印多少錢就能有多少需求，誰不想投資升值。但若平均每戶有三套房之後呢？有多少流動人口需要租房？房子如果租不出去，也賣不出去，你說它值多少錢？

山野老者76799431

人工在漲、材料在漲、地皮在漲，如果不做思考感覺這種說法肯定是正確的，但是如果你稍微有所瞭解就會清楚，人工、材料、地皮並非是一路上漲，他們都有自身的漲跌規律。而且人工、地皮、材料的上漲也並非是房價上漲的真正原因。

建房人工成本

一般人工成本在建築成本中只佔10-15%，建築工人的工資從2004年到2010有的大幅度的增長。以力小工為例2004年到時候應該不到50，到了2010年小工的工資已經超過100元了。但是，2010年以後人工成本基本是比較平穩的，也就是說2010年到現在，人工成本並沒有增長多少。而且自從2014年去庫存的開始，很多工人的成本是在降低的，因為建築工地少，工人都找不到工作。

建房材料成本

房屋建築的主要材料鋼筋、水泥和牆磚等。以下我以鋼筋和水泥為例來談談建築材料的價格走勢。

鋼筋的價格是每年都有波動，有漲有跌。下面我來看一下2011-2016年的鋼材價格走勢就一目瞭然了：

從上圖可以看出，鋼材的綜合價格2011年約5000元每噸，而2015年價格最低時不到2000元每噸。2016年-2017年時鋼材的價格最高也才4000元左右每噸，到了2019年鋼材的價格已經不到4000元每噸了。所以，不加思考的說建築材料一直上漲肯定是錯的，從2012年到現在鋼材的價格一直沒有回到2011年的高點。

下面在來看一下另一個房子建設的主要材料水泥最近幾年的價格走勢：

上圖是全國水泥價格指數走勢圖，我們從圖中可以很明顯的看到，2013年的時候水泥的全國價格指數約為100。2013年下半年水泥價格開始上漲，最高沒有超過120，到2016年的已經回落到了不足80，2016年至今開始又出現了上漲。這個圖告訴我們，水泥的價格也並非是一路上漲的，而是有漲有跌。

地皮價格是房價上漲的罪魁禍首嗎？

地皮的價格佔據房子成本是最高的，特別在大中城市，動輒樓面地價就是上萬元，90%以上的人會認為是地皮不斷的上漲才導致了房價的不斷上漲。老亮認為不是地皮上漲拉高了房價，而是房價不斷上漲才拉高了地皮的價格。

雖然不是地皮拉高了房價，但是房價的上漲肯定是和地皮有著最直接的關係。我國對土地的使用，特別是建設用地的使用是嚴格控制的，所以每年能夠供給建設住宅的用地面積就更加有限，物以稀為貴這個道理大家都很清楚，正式因為土地供應不足，才造成房子建設的不足才會導致房價上漲。

深圳這兩年的房價漲的可以說是非常的快，深圳的各種房價調控政策出的也是比較多的。但是有一個很有意思的現象，深圳2018年的土地供給量是下滑的。沒有土地就建不出房子，房子少了價格必然會上漲，所以大家可以關注一下深圳未來幾年的房價變化會不會是這樣。

最後老亮總結一下，人工、材料並沒有一路上漲，也不是房價上漲的主要因素。地皮雖然在上漲，但是地皮的價格不是房價上漲的罪魁禍首，土地供應量才是導致房價上漲的最主要因素之一。

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老亮說房

會啊，哈哈，您知道成本多少嘛？

一般清水房，成本就是750/平方左右的。
由於現階段醫療，教育，房產還是生意不是社會保障範疇，人們給房屋加了很多莫名其妙的屬性。

謹祝：生活愉快。

易水寒之瑞士軍刀

從這個層面看，這個觀點沒錯。但是從時間和空間的角度來想想，這個觀點不成立。

可以舉個簡單的例子。剛開始有一家做鞋的，很賺錢，然後大量的公司看到暴力，大家一起做鞋子，這時候材料便宜，人工便宜，短時間內做了很多鞋子，市場上大部分的人力物力資金都集中在這個市場。而買鞋的人呢覺得鞋子嘛，又不會過期，可以放著一直穿，這樣有錢人就大量買進鞋子，把市場上的鞋子很快買完了。廠家一看，這不得了，購買力這麼強，繼續大力生產。這樣一來二去財政收入頗多，很快gdp就上去了，面子上是好看了，可是有沒有想過那些沒鞋穿的人？（誰都想有鞋穿，有時候資源的不對稱性導致這個後果，就想某聰說的，9012還沒出過國，有錢根本意識不到沒錢人難處，只是一味的怒其不爭。）

後來這些有錢人也囤貨花完了錢，導致購買力下降，天朝覺得這樣下去不行，gdp怎麼起來，於是就說目前經濟良性發展，需要擴張型貨幣政策，於是大量的印錢給鞋廠，放貸給買鞋的，這舉動無疑是飲鴆止渴，等那波資金用完了，光腳的還是光腳，屯鞋的賣不出去了。

隨著鞋廠的大量生產，帶動了上游的物料和人力漲價，但是前期的透支導致現在買鞋的動力卻很明顯不足（就像今年），鞋廠為了不破產只能硬著頭皮繼續生產，製造一種鞋子買的很好的假象。在這個過程中社會大量的資金被沉積在鞋裡面，其他產業急劇猥瑣，甚至連快像樣的芯片都搞不出來，等某天別人來敲打你的窗的時候才醒悟過來。

另外每個行業都有有原材料和物力人力成本的增加，但是那個行業有如此利潤，真是少見，前期大量的開發導致後期的空置，鬼城，資源的嚴重浪費，這是自食其果。一道鞋廠撐不下去了開始倒閉，那天朝將是地獄。

關鍵字: 地皮 漲價 越來越少