隨著經濟環境的低迷日本經歷了失落的二十年，日本房地產市場經歷持續收緊後保持著平穩發展，然其競爭格局持續演變。金融危機過後十年間，日本房地產市場集中度穩步增長，大型房企不斷髮展壯大，而小型房企陸續或倒下或轉行。究竟什麼樣的企業穿越了經濟週期從而逆襲成長？中指君今天來為大家扒一扒。
01 危機過後日本房地產市場競爭格局
（1）經濟長期低迷，商品房銷售規模穩定在2~2.5萬億元
整體來看，1990-2017年日本GDP表現出上平穩發展趨勢，年均增長率1.65%。1990-1995年，GDP增速保持在11.73%。1998-2011年，GDP進入穩定期，複合增速為3.32%。受日本大地震影響，2013-2017年GDP持續下滑，經濟增速為-1.4%。
圖：1990年-2017年日本GDP
從近10年來看，日本房地產小週期存在上行-下行-回溫趨勢，商品房總體銷售規模基本穩定在2萬億左右。2006-2009年，商品房銷售額保持約10%的增速，平均規模為2.3萬億元，2009-2012年有所下降，幅度約為-10%，2012年以來市場再次回溫，2016年日本房地產銷售額增長至2.6萬億元，達到近10年的最高點。
圖：2006年-2016年日本房地產銷售額
（2）市場集中度提升，TOP20房企佔56.1%
根據銷售戶數來看，TOP20房企市場集中度一直保持在40%左右，受2008年金融危機影響，中小房企被迫退出房地產市場，而大型房企逐漸佔領市場，寡頭壟斷態勢逐步清晰。2008年日本房企TOP20市場集中度逐年上漲，2011年上漲至55.9%，之後市場集中度保持在50%左右，2017年上升到56.1%，2004年-2007年年均增幅為2.56%。
圖：2004年-2016年日本房企TOP20市場集中度
（3）市場呈現壟斷格局，四大房企穩居榜首
日本房地產行業表現出強者恆強，四大房企呈現壟斷的市場格局。根據商品房銷售戶數來看，尤其2012-2015年，住友不動產，野村不動產，三井不動產，三菱地所穩居前四強。2017年，TOP20房企市場集中度為56.1%，其中TOP4達27.64%，住友市場佔有率為9.28%。
圖：2004年-2006年日本四大房企銷售戶數排行榜
02 日本房企面對經濟週期的策略
歷史上每輪經濟週期都有大批的企業離場，經過行業不斷洗牌多數中小房企退出房地產領域，也有不少優秀企業在週期波動中不斷髮展壯大。優秀房企通過減庫存、向輕資產模式轉變以及發展房地產服務業等策略，在行業發展中長期保持優良業績。
（1）現金為王，保持強有力的現金流
在日本經濟下行期間，日本三大房企通過處置大量閒置土地，出售海外資產以及收益性較差的資產，達到提升財務狀況和保證現金流的目的，以住友不動產為例。
圖：1999年-2018年住友不動產現金流
在經濟波動期間，住友不動產通過採取經紀業務結構，在縮減大量人工成本的同時，出售閒置資產和大量海外資產等策略，保持強有力的現金流。整體來看，住友不動產現金流呈增長趨勢，1999年-2018年年均增速為6.51%。
（2）定製中期發展戰略，向輕資產模式轉變
受房地產泡沫、金融危機以及日本大地震影響，日本房地產企業原有的重資金模式已很難繼續奏效，開始探尋運營模式。日本三大房企三井、住友以及三菱分別提出了長期經營計劃、中期發展計劃和中期管理計劃，倚靠新興的房地產證券化市場建立改變發展策略，增強房地產流動性，從而激活和促進房地產交易及市場循環擴張。
圖：1997年-2017年住友不動產中期管理計劃
以住友不動產為例，1998-2001年，住友不動產啟動了四年業務重建計劃，在不依靠土地投資業務的前提下，發展定製建設及經紀業務，同時逐步平衡各業務領域的發展；2005年推出2005-2007財年的中期發展計劃，提出未來業務的增長重心放在房地產收費業務上；2016年提出中期管理計劃，在完成累積經常性利潤目標的同時，持續投資租賃事業，將住宅定製、公寓租賃、酒店等非核心業務發展成為集團發展的第五類支柱業務。
（3）發展房地產服務業，向綜合房地產企業轉型
日本房地產泡沫破裂後，三大房企在收入和效率上急劇下降，為了實現集團可持續發展，日本房企改變了資本密集的經營方式，從房地產開發業務向房地產服務業務轉變。
圖：1996年、2018年住友不動產業務佔比
其一，主營業務集中在房地產領域。住友不動產自1996年以來始終在房地產領域發展相關業務，業務範圍主要集中在租賃、銷售、建築和經紀四大業務上。
其二，業務結構比例相對均衡。從營收佔比來看，1996-2017年間住友不動產業務比例相對均衡。其中，租賃業務佔比保持在37%左右，銷售業務佔比保持在30%左右，建築業務佔比由11%上漲至21.9%，房地產經紀業務比例保持在7%左右，其他業務比例有所下調。然而，隨著房地產行業進入成熟期，管理、服務溢價將使運營的利潤率高於房地產開發。
結語：
日本優秀房企在市場週期調整中，通過增強現金流、制定中長期戰略以及優化業務結構實現行業逆襲。中國房地產市場已步入成熟發展時期，面對本輪市場調整，大型房企應看清未來發展趨勢，調整企業中長期發展戰略，適度加速規模擴張，適時提前佈局新的業務領域；同時要保障充裕的現金流，平抑市場的波動風險。歷史表明，行業的波動對所有企業來說既是挑戰也是機遇，誰抓住了機遇誰就會成為時代的那抹紅豔。讓我們迎接波瀾壯闊的行業新時代到來！
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