房地產界有句非常出名的話，叫“短期看金融，中期看供應，長期看人口”，以此來判斷房地產的走向。
最近，各大機構發佈了2018年各大城市人口增量數據。今天，我們就以“人口增量”這個指標來看看過去一年間各大一線城市發生的變化。
01.
《2018年北京統計公報》數據顯示：2018年末，北京常住人口2154.2萬人，減少16.5萬人；其中，常住外來人口764.6萬人，佔常住人口的比重為35.5%，比上一年減少了29.7萬，即30萬左右。
對於這個數據，安靜並不意外。事實上，在印象中，北京自2017年起，人口就結束了連續增長17年的曲線，從而轉到人口外遷的下降曲線當中來。
然後我找到了一張圖，果真如此。
北京常住人口的變化
2011年北京常住人口增長56.7萬，2012年北京常住人口增長50.7萬。2013年北京常住人口增長45.5萬，2014年北京常住人口增長36.8萬，到了2016年，人口增長只有2.4萬。
2017年，北京人口開始出現負增長。這裡面的原因，應當來自於幾年間持續的疏解人口、疏解非首都功能的強大執行力。
在北京常住人口發生流失之時，其他的一線城市上海、廣州、深圳的人口卻一直呈淨流入狀態。
比如說上海。數據顯示：2018年末，上海全市常住人口總數為2423.78萬人，比上一年的2418.33萬數字增加5.45萬，其中2018年全年常住人口出生17.4萬人，死亡13萬人，常住自然人口增長了4.4萬。
將總增加的5.45萬人口減去常住自然人口增長，測算出上海的淨流入人口為1.05萬。為什麼人口增量這麼少？我再往前翻閱了一組數據，發現比2017年的人口趨勢還是好了很多了。
看圖說話。2010年，上海達到了人口增長幅度的峰值，人口增長接近300萬，自後，人口增長的幅度一直下滑，自2015年開始，人口出現負增長，為10.41萬，2016年又呈現正增長，4.43萬。2017年，人口負增長1.37萬。
上海常住人口增長幅度
沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨。很多人抱怨說想入上海的戶口太難了，因為門檻太高了。但是，這一切都跟城市的人口規劃、上層設計有關。
按照人口規劃，到2035年，上海計劃將常住人口控制在2500萬左右。但是，到2015年，離規劃只有20年，上海的常住人口已經接近2415萬了，只有85萬的餘量了。
20年時間人口只按制在85萬的人口增量，可選而知，壓力有多大。所以，我們也就很能理解，為什麼上海的常住人口一會正一會負的情況出現，這是不想人口增長太快。
如果人口增長過猛，就把人口水籠頭的閥門關一關；如果人口流入實在太疲弱，就把水籠頭擰鬆一些。這是很多小孩子都會玩的把戲。什麼時候進，什麼時候出，把握得非常清楚。
所以，如果你看到2019年上海的常住人口發生負增長，這是正常使然，不要驚訝，不在悲傷，不要心急，偉大詩人普希金告訴我們：入不了上海戶口的日子裡須要鎮靜——
不妨找個上海媳婦吧，你值得擁有。
02.
在兩大一線城市憂愁於疏解人口、玩“水籠頭遊戲”時，另外兩大一線城廣州和深圳，在人口方面卻呈現出驚人的爆發力。
以廣州為例，廣州市統計局披露，2018年末廣州常住人口1490.44萬人，與其2017年末的1449.84萬人對比，2018年廣州常住人口增加了約40.6萬人。
更詳細的戶籍人口數據顯示：2018年，廣州戶籍遷入人口達到22.81萬人，遷出人口4.88萬人，機械增長人口17.93萬人。具體來看，戶籍遷入人口多於2017年的18.06萬人，而機械增長人口也多於2017年的13.35萬人。
2018年末廣州常住人口和城鎮化率
可以注意到的是，2018年廣州40.6萬人口增量中，相當大比重是以落戶形式流入的。究其原因，這是廣州的戶籍政策放寬導致，如——
將人才落戶的社保門檻從12個月降到6個月；積分入戶政策中給予租房者在入戶上更為公平對待；精簡四分之三入戶申報材料等。
在過去的十餘年間，廣州在人口流入方面，近年來一直是不遺餘力。2017年6月23日，廣州市政府發佈了廣州市城市建設第十三個五年規劃的通知。關於人口方向，其中明確指出：到2020年，廣州常住人口計劃達到1550萬人。
廣州“十三五”規劃人口目標
規劃發佈之時，當時常住人口約1440萬人。也就是說，廣州計劃在三年內增加150萬人口，每年的目標是50萬新增常住人口。
查詢數據得知，2015-2018年，前三年廣州常住人口增量已分別達42.06萬人、54.24萬人、45.49萬人。
所以，按照每年50萬這個趨勢推算，2019年廣州的常住人口增量應該會超過50萬人，任重而道遠。這也就意味著，不排除廣州的戶籍政策可能會放的更寬，要不然完不成任務。
03.
當然，對於深圳人來說，很多人最關心的是這個數據：2018年，深圳的常住人口增量是多少？根據《廣東省統計概要》：官方資料裡，深圳2018年的常住人口達到1302.66萬人，人口淨增49.8萬人。
一線城市中排名第一，並且也是連續多年增加數十萬人。這裡的人口增幅，不但超過廣州，也遠超杭州、南京、成都等新一線城市。
珠三角九市2018年人口變化
但是，還是要指出的是，與廣州人口增幅收穿窄類似，相對於2017年接近62萬的常住人口增量，這一數值下降了接近10萬，廣州的數值大概是5萬，下降幅度是廣州的2倍。
數據來源：深圳統計局中商產業研究院整理
仔細看這張圖表，過去四年，深圳的常住人口數量以年均56萬的速度在遞增，從2014年的1077.89萬達到如今的1302.66萬人，總共增加了224.77萬人。
根據“十三五”規劃，到2020年，深圳常住人口發展目標將達到1480萬人，而目前深圳人口總數為1302.66萬人，兩年時間內需要再增加177.34萬人口，年均約88萬人，這個任務同樣任重而道。
“來了就是深圳人”，深圳是最早開啟人口“搶人大戰”的城市，但是，不容忽視的現實是：在過去一年，深圳即使在實行普通高校應屆畢業生引進和落戶“秒批”政策之後，也要面臨4年來第一次人口增量不足50萬人的局面。
深圳人口淨增曲線無情地陳述了這個事實，充分驗證了睿智的人口學者的預言：社會發展到一定階段，人口增長不用控制也一定會放緩。
而且，幾乎可以肯定的是，在面臨如此大的常住人口缺口之際，深圳的人口吸引力政策將會再度放開，雖然民間認為深圳目前的人口密度太高了，流動人口太多了。
民間對深圳流動人口的認知大概是在2300萬-2500萬，但深圳的土地面積（1996.85平方公里）只是北京的1/8（北京16411平方公里），約為廣州的1/4（廣州7434平方公里），是上海的1/3（上海6340.5平方公里）。
2019年，深圳“秒批”再升級：“秒批”拓展到在職人才引進、留學回國人員引進、博士後入戶及其配偶子女隨遷......
04.
看到這四大一線城市的數據，幾乎可以確定的是：在不斷升級的城市“搶人大戰”中，一線城市的人口吸引力之光已經不像前兩年那麼閃耀奪目，因為一線城市面臨著全國多個城市赤裸的“搶人大戰”。
比如說西安，去年新增人口多達105萬人，戶籍人口突破1000萬，增量居全國首位，這樣的高增量人口下，是各種手段的搶人大招——
但是，還是要強調的一個邏輯是：西安的房價不是因為人口增量而漲上來的，而是因為漲上來之後，為了兜底而不得不推出的人口政策。當然，這是另一個話題，我們暫且不聊。
咳咳...在這樣的搶人大戰下，反射的是中國勞動人口的紅利的尾聲。早在2009年的時間，就出現了一個詞：用工荒。2009年，我國越過劉易斯拐點，2016年左右，中國人口存量達到頂峰。
頂峰意味著什麼？意味著以後走的都是下坡路，中間的過渡期比日韓等國要短几十年，究其原因，是80年代末期開始的極端化、偏激化的計劃生育政策。
所以，如果你這兩年回家的話，甚至都會發現一個變化：主管計劃生育的那個部門取消了。而且，與之而來的是，非常低的生育率。也就是說：年輕人越來越不願意生孩子。
計劃生育下的中國人口年齡構圖
這是第六次人口普查的數據，我們所看到最長的柱子就是計劃生育的後果，接之而來的是人口的滑坡與短期內難以接上的人口斷層。中國年輕人口大幅度萎縮。
05.
面對這樣的局面，對於房地產有什麼樣的啟示呢？
1）、重點關注人口快速流入的地區。面對一線城市日益增長的高房價，如果覺得自己實在沒有這個能力、也沒這個意願待在這座城市，可以將手頭的資金投入到人口還在快速流入的地區，這一類城市整體走在比較穩健的上升通道上。
在這個階段，僅從房地產考慮，我們要考慮這個城市的增量GDP而不是增量GDP，我們要考慮這個城市住房的供給端與消化端是否存在一個互補的情況。
一座城市的供應過於巨大，造成的結果存量難以消化。除了一線與強二線城市外，對於很多地方城市來說，二手房市場是幹不過新房市場的。因為很多人的認知還是喜歡住新房，而不是住二手房。
2）人口增量緩慢甚至淨流出的城市要值得警惕。比如說遼寧省，2018年的數據是，遼寧省4368.9萬人口，比2010年還低。同樣的還有其他兩個省：吉林省減少了15.6萬，黑龍江減少了10.5萬人。
2018年末遼寧省人口增長為負增長9.7萬人
人是房地產的主體，如果人都不在了，即使房價再低，也找不到接盤俠。
美國有一個非常著名的城市叫底特律，是世界傳統汽車中心、音樂之都，當時是美國第15大城市。這裡的房子，一套房子甚至低到1美元的價格，可是，大街上沒有幾個人。這樣的房子，沒有價值。
3）重點關注城鎮化過低的城市。關於這個數據，其實安靜之前的文章中也提過，這次就當重複一下——
城鎮化這個詞提的比較早，1980年時的中國，城鎮化率是多少呢？只有19.39%，但到了2017年，已經達到了58.52%。
中國的城鎮化平均速度大概是1%左右，其他發達國家能達到一年2%-5%的增長區間，離其他發達國家還很遠。不能與90%的韓國、日本比，即使是78%的德國，超過80%的美國，也是距離足夠大。
有城鎮化的託底，房地產市場就有足夠的機會。目前，這些城鎮化過低的城市，主要集中在中西部地區，比如河南、河北、山東、湖南、雲南等省。
今年是豬年，面對“金三銀四”的局面當下，我依舊認為，房地產還有一段很長的路要走，而所有人都要用錢投票。
但關鍵是，你能不能做那隻在風口上被吹起來的“豬”。
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