海珠區|太古倉碼頭
進入11月，廣州的天氣變得舒服許多，上週末沒有開線下培訓，小趙去看了光大花園的二手房，廣紙版塊的一手房。這回在海珠區踩盤，就是想脫離蘿崗/番禺往老區慢慢走走，我根據“地鐵上蓋，成熟商業配套，10年內樓齡電梯房”三個指標，選中了一個目標樓盤：中海橡園國際。當我跟老鄺說我要去那的時候，沒想到跟他的踩盤計劃重合了：“不就是光大花園嘛。”
1.樓盤感觀
老鄺其實之前跟我說過會去光大花園，可小趙不是老廣，對這四個字沒有什麼概念。我是從“產品”的角度選擇，當天實地看過+做功課才知道，光大花園是海珠區有名的成熟大盤，還有句話說“不看光大，不算看盡海珠的樓”。光大花園有好幾期樓盤，中海橡園國際是最年輕的（2011年樓齡），而且它距離8號線沙園地鐵站最近，真正的地鐵商圈上蓋，樂峰廣場就在它的樓下。
先寫出我的現場感觀，中海橡園國際入口要繞到樂峰廣場的後面，先坐電梯上3F，進入空中花園，然後再搭乘各樓棟的電梯。這裡的住戶每日出行都需要進行“電梯換乘”，換來的是一個鬧中取靜的休閒之處。感覺中海很喜歡做這種挑高的樓盤，蘿崗的中海譽城也是這樣子，私密性和安全性會好點。小趙當天看到花園綠地保養的還算不錯，有小朋友在跑步，有人在遛狗，安安靜靜乾乾淨淨。
現在整個光大花園都是中海的物業，小趙問了保安物業費是2塊錢。中海/雅居樂/萬科，這三家是小趙認為廣州物業管理水平的top3，從踩盤時保安的管理嚴格程度就能感受，小區都不是那麼好進的，有時中介需要著便裝，我們要“假扮業主”才行，記得隨身帶好身份證便於登記。小趙那天踩盤是午飯時間，外賣小哥進入中海橡園國際也需報備送到哪家才準進。出入碰到幾對著運動休閒服的夫妻，底商有兒科門診部/咖啡館等，人流量不多也不雜，是一個
鬧中取靜的高檔住宅區。
2.房源與價格
小區只有4棟，放盤有20套，多是一手業主轉賣，基本都滿2。我主要看了兩房與一房，三房價格從570w～690w浮動比較大。整個光大花園只有中海橡園國際有一室一廳，下圖這套265w 是放出來最低的總價，現場看是正規的戶型設計，缺點是房子靠路邊噪音大灰大，從陽臺望出去就是工業大道，就算把窗戶都關上還是覺得有點吵。中海橡園國際一房都是這個方位，可以理解，樓盤的好位置都會留給大戶型。
這個盤3梯8戶，有些單位是可以望江的，下圖在兩房陽臺看出去，江邊的那排紅房子就是太古倉。光大及中海高檔小區租金水平較高，一室一廳可以去到4500元，租客以高素質白領為主，重點是放租的房源還不多，小趙當天看的幾套房子要麼空著，要麼就是業主自住。中海橡園國際的學位是寶玉直實驗小學（省一級），比旁邊的富力現代廣場學位好，富力現代廣場就是下圖有橙色外立面的建築。
3.周邊配套與交通
樂峰廣場是沙園地鐵站的A口，但是小趙沒有直奔樓盤，我先在附近兜了一圈，邊覓食邊考察周邊是我踩盤的習慣。從D口上來，看到了一條宣傳牆，講述著廣州過去發生在此的工業印記，牆壁裡面是老式的舊樓。很明顯地感受到，工業大道將沙園劃成兩塊，東片是老舊國企宿舍區，西片是現代住宅區（光大花園），兩邊近在咫尺，但面貌截然不同。
沙園是雙地鐵，分別為8號線與廣佛線，臨江（珠江）接商圈（江南西），駕車進市中心或出城都很近。生活氣息濃厚，在這既可以逛商場去酒吧，也可以逛菜場吃老字號小館子。老廣知道，沙園西華市場乜都有，它就在距離中海橡園國際步行15分鐘左右的地方，小趙那天其實是去吃永記雲吞麵，跟著導航一直走到了巨大的菜市場裡，原來那就是傳說中的西華市場。
附上一張光大城的規劃圖，以前它是廣州重型機器廠，當時廠房拆除了老榕樹都保留了下來，在光大花園，不少路名都會帶上一個“榕”字，算得上是綠色宜居小區，住在這裡的老廣居多，講粵語，很多業主在光大花園有好幾套房子，置換也是在本小區內。沙園靠近廣紙新城，是一個成熟又不乏期待的生活版塊，自住需求旺盛也意味著投資資金的泡沫少，流動性強。中海橡園國際作為光大花園最年輕的樓盤，單價卻並沒有特別高出其他，而且還有中小面積的選擇，戶型設計合理，樓盤位置高採光好，小趙初次來此踩盤的印象不錯。
Tips:
當我們想要了解一個樓盤時，實地踩盤是最有效率的，還有什麼好方法可以“不出家門”解決嗎？小趙給大家介紹一個私藏妙招，當你在網上搜索心儀樓盤資料時，不要用常用的引擎，那樣搜出來的只是各種廣告，你接觸不到太多真實信息。你要用另一家，可以調動出自媒體圖文裡的內容。就比如中海橡園國際，大家看，同樣的關鍵詞，顯示的全部是中介信息。
再看另一家搜出來的結果，是不是畫風不同？你會發現，哦～原來中海橡園國際還有業委會專門的自媒體號，可以點進去他們在說些什麼，可以再多翻幾頁，看看還有哪些新鮮事……總之，你可以在此有一定收穫。
因為用搜索出來的都是圖文，它的好處是信息來源直達一線，幫助你儘可能地聽到真實住戶的聲音，判斷樓盤的居住情況。在搜索中海橡園國際的時候，小趙發現了一個突出的問題：
電梯事故。2016年集中爆出的消息：小區內有4棟樓，一共16部電梯，反反覆覆出現故障。自2012年交樓後，小區的電梯經常會出現困梯、滑梯的情況。甚至中海橡園國際小區自媒體號也以業委會的名義發佈過幾篇文章，呼籲更換存在質量問題的奧的斯電梯。
電梯問題的後續，業委會自媒體號的更新到2017年4月15日就停止了，小趙當天踩盤時候觀察電梯的使用基本正常，詢問保安說電梯已經更換了，最近也沒有出現事故。電梯關乎人身安全，小趙沒有要diss中海的意思，畢竟我是局外人，不知道有沒有知情人可以在評論中說說。之所以提出來，一是給意向購買者提個醒，二來是展示瞭解樓盤真實情況，特別是“負面”信息的渠道，而那些恰恰是會影響決策，而中介/賣方不會告訴我們的。
經歷了蘿崗/番禺/南沙/白雲/老黃埔，小趙的踩盤腳步逐漸進入了市區。我覺得看房子確實是一種樂趣，每次我都順便把周邊吃喝一頓。那天結束後我坐8號線到萬勝圍，再搭乘輕軌去琶醍，在江邊夕陽下，吹著江風，望著對岸……邊等朋友邊思考人生……
真是還沒開喝，就已經微醺。
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