戲劇化的場景上演：舉報自家房子是違建
早上看到澎湃新聞的一篇報道：上海某小區的業主吳先生付了首付、契稅，加上銀行貸款，以1260萬左右的價格購買了該小區的一套複式住宅。
誰知，在交房不久，房子出現嚴重的漏水。在維修的過程中，吳先生這才發現整個房子有“違章搭建”的存在。他通過朋友拿到了該房屋的原始規劃圖紙，更傻了眼，原來開發商隱瞞了違章建築的事實，“複式住宅的二樓裝修好的臥室、衛生間以及衣帽間等竟是違規加蓋的。連一樓的廚房也是開發商將陽臺改造而來的”，吳先生是徹徹底底的被開發商給騙了！
吳先生氣急敗壞的找到了開發商，但是開發商拿出了規劃批覆、買賣合同加以解釋，再加上銷售人員的迂迴話術，總之皮球踢得溜溜轉，退房和違約賠償絕口不提。
實質性的問題根本得不到解決，無奈之下，吳先生只能向有關部門投訴舉報。目前有關部門已經介入調查。
“贈送面積”的貓膩：開發商打了“時間差”
按照征程程序，開放商要先進行規劃報批，把地拿到手。然後按照容積率規劃房子面積、套型和數量。然而現實中，開發商在建造的時候，把房子的面積“縮水”，實際使用面積再多造點“贈送”給業主，這樣就可以在規劃的面積內多造幾套房子。
這樣，每套房子最終的成交價就會遠遠超過房產證上的面積，當然，賣出的均價也會超過當時的計劃均價。等於說，開發商白賺了超過計劃均價的收入，我們常說的“溢價收入”。
“時間差”就出現在拿地和交房之間。拿地的時候，規劃部門監管；交房的時候，房管部門監管。這中間的銜接空窗給了開發商“活動空間”，改造一下，做些動作，把面積變大，溢價就產生了。
開樓盤的時候，宣傳做足，有了噱頭，再加上目前普通老百姓對這“貓膩”不甚瞭解的基礎上，銷售人員的一忽悠，房價自然而然就上去了，合同裡的“霸王條款”？哪裡還看得到啊！要知道，買的不如賣的精，否則就會向上面敘述案例的吳先生一樣，吃了啞巴虧。
是不是所有的“贈送面積”都是違建呢?
我們在買房的時候，會碰到開發商說，飄窗、陽臺或閣樓是“贈送”的，而且都會寫在房產證上。
在現行的建築設計規範中規定：
(1)入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的;
(2)地下室淨高滿2.1米算面積，低於2.1米不算面積；
(3)飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗淨高高於2.1米要算面積，低於2.1米不算面積；
(4)閣樓淨高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。
重要提示：這些絕大部分不涉及到違建風險，更不是開發商“送”的，是你應得的。開發商只不過利用這些邊角製造一些營銷的噱頭而已，因此他們只會口頭承諾，不會在合同中附加，這就給購房者的後期維權帶來很大的不利因素。
此外，一旦遇到拆遷，根據各地的政策不同，他們的補償相對低，甚至有的地方不算做建築面積，沒有補償。
哪些會涉及違建風險？
主要是洋房、別墅首層贈送的花園，高層的屋頂等等。
開發商經常會承諾給頂層業主的頂層露臺、給底層業主的地下室空間等。其實，根據《物權法》的規定，該部分空間應當屬於該樓的全體業主共有，而非屬於開發商，只要其他業主提出異議，受“贈”的業主是無法獨享其利的。
大家都知道，頂樓和底樓的房子是不好賣的，但有了這些附加條件，難免不會猶豫一下。
如果入戶花園、挑高陽臺、露臺沒有經過城建部門的批准，有可能成為違章建築，根據《城鄉規劃法》的相關規定，被責令拆除也是早晚的事情了。
買房者要擦亮眼睛，盯準合同，避開陷阱
通過以上的分析，大家可以看出，實踐中部分開發商所宣稱“贈送面積”都是通過擅自變更規劃設計違章搭建起來的，規劃部門驗收後再改造交付給買房人，或者暗示購房人後期可以自行改造，這部分面積實為違法面積。
真正的“贈送面積”的前提應該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產權，由於開發商所“贈送”面積都是不計入容積率的非法面積，部分贈送面積甚至是違建、侵權面積，其贈送行為均屬無效，即便其能通過“偷面積”達到“贈送面積”的目的，因其所贈面積本身不是合法面積，且不被政府認可，同時開發商在售房時便已經將贈送面積的建築成本攤到房價中，“贈送”有名無實，故屬於違法虛假宣傳。開發商的“贈送面積”宣傳實際是在叫板目前的建設工程規劃許可制度，是在暗示誘導購房者可以擅自改變規劃增加面積。
小云律師在這裡提醒各位：合同裡面說有什麼就有什麼，其他沒寫進去的所有東西，就算開發商拍著胸口給你一百個口頭承諾，法律上都是不承認的，出了事情打起官司來你完全沒轍。
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文/褚律師 就職於京雲房產律師團 擅長領域 商品房買賣合同糾紛、商品房預售合同糾紛、二手房買賣合同糾紛
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