戏剧化的场景上演：举报自家房子是违建
早上看到澎湃新闻的一篇报道：上海某小区的业主吴先生付了首付、契税，加上银行贷款，以1260万左右的价格购买了该小区的一套复式住宅。
谁知，在交房不久，房子出现严重的漏水。在维修的过程中，吴先生这才发现整个房子有“违章搭建”的存在。他通过朋友拿到了该房屋的原始规划图纸，更傻了眼，原来开发商隐瞒了违章建筑的事实，“复式住宅的二楼装修好的卧室、卫生间以及衣帽间等竟是违规加盖的。连一楼的厨房也是开发商将阳台改造而来的”，吴先生是彻彻底底的被开发商给骗了！
吴先生气急败坏的找到了开发商，但是开发商拿出了规划批复、买卖合同加以解释，再加上销售人员的迂回话术，总之皮球踢得溜溜转，退房和违约赔偿绝口不提。
实质性的问题根本得不到解决，无奈之下，吴先生只能向有关部门投诉举报。目前有关部门已经介入调查。
“赠送面积”的猫腻：开发商打了“时间差”
按照征程程序，开放商要先进行规划报批，把地拿到手。然后按照容积率规划房子面积、套型和数量。然而现实中，开发商在建造的时候，把房子的面积“缩水”，实际使用面积再多造点“赠送”给业主，这样就可以在规划的面积内多造几套房子。
这样，每套房子最终的成交价就会远远超过房产证上的面积，当然，卖出的均价也会超过当时的计划均价。等于说，开发商白赚了超过计划均价的收入，我们常说的“溢价收入”。
“时间差”就出现在拿地和交房之间。拿地的时候，规划部门监管；交房的时候，房管部门监管。这中间的衔接空窗给了开发商“活动空间”，改造一下，做些动作，把面积变大，溢价就产生了。
开楼盘的时候，宣传做足，有了噱头，再加上目前普通老百姓对这“猫腻”不甚了解的基础上，销售人员的一忽悠，房价自然而然就上去了，合同里的“霸王条款”？哪里还看得到啊！要知道，买的不如卖的精，否则就会向上面叙述案例的吴先生一样，吃了哑巴亏。
是不是所有的“赠送面积”都是违建呢?
我们在买房的时候，会碰到开发商说，飘窗、阳台或阁楼是“赠送”的，而且都会写在房产证上。
在现行的建筑设计规范中规定：
(1)入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的;
(2)地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；
(3)飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；
(4)阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。
重要提示：这些绝大部分不涉及到违建风险，更不是开发商“送”的，是你应得的。开发商只不过利用这些边角制造一些营销的噱头而已，因此他们只会口头承诺，不会在合同中附加，这就给购房者的后期维权带来很大的不利因素。
此外，一旦遇到拆迁，根据各地的政策不同，他们的补偿相对低，甚至有的地方不算做建筑面积，没有补偿。
哪些会涉及违建风险？
主要是洋房、别墅首层赠送的花园，高层的屋顶等等。
开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。
大家都知道，顶楼和底楼的房子是不好卖的，但有了这些附加条件，难免不会犹豫一下。
如果入户花园、挑高阳台、露台没有经过城建部门的批准，有可能成为违章建筑，根据《城乡规划法》的相关规定，被责令拆除也是早晚的事情了。
买房者要擦亮眼睛，盯准合同，避开陷阱
通过以上的分析，大家可以看出，实践中部分开发商所宣称“赠送面积”都是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，规划部门验收后再改造交付给买房人，或者暗示购房人后期可以自行改造，这部分面积实为违法面积。
真正的“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效，即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，因其所赠面积本身不是合法面积，且不被政府认可，同时开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故属于违法虚假宣传。开发商的“赠送面积”宣传实际是在叫板目前的建设工程规划许可制度，是在暗示诱导购房者可以擅自改变规划增加面积。
小云律师在这里提醒各位：合同里面说有什么就有什么，其他没写进去的所有东西，就算开发商拍着胸口给你一百个口头承诺，法律上都是不承认的，出了事情打起官司来你完全没辙。
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文/褚律师 就职于京云房产律师团 擅长领域 商品房买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、二手房买卖合同纠纷
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