經濟觀察報 記者 陳博 這是初春裡普通的一週。香港中環、金鐘等地的多家酒店，迎來一波又一波的媒體。“我今天奔波了三個酒店。”一位深圳的媒體邊說邊匆匆走進雅居樂2018年度業績會現場。
每年3、4月份，都是上市房企釋放過去一年經營狀況的密集期。房企管理層難得地在這個節點集體亮相，接受各家媒體及投資者的採訪、發問、或質疑。
過去的2018年，房企普遍高效完成既定的銷售業績，然而，面對新一年的銷售目標制定，保守成為諸多管理層對外的口徑。一方面，他們預判房地產調控政策正根據實際情況進行調整，但“穩”是2019年的主基調。
另一方面，他們隨時準備著，根據市場實時變化來調整自己銷售戰略。而調控在一二線城市與三四線城市產生的分化影響，也正對他們提出更高的挑戰。
調控政策正在調整
“請問管理層怎麼看待今年房地產市場？會不會有一個比較大幅度的放緩，有沒有一些調控放鬆的機會？”
已經結束的這一波房企業績會上，幾乎每一場都有媒體記者站起來提出這個問題。毋庸置疑，始於2016年10月的房地產調控政策，在歷經兩年多密集加碼之後，正潛移默化地影響著各家房企的生存大計。
面對著記者們的疑問，多位開發商管理層的回覆整齊劃一——今年對房地產市場的要求是保持平穩、健康、持續地發展。“房地產行業已從高速增長的峰值期進階到平穩發展的階段，未來再維持一個特別高速的增長可能性不大”，這成為諸多房企在這一時期的共識。
以“穩”作為主基調，多位房企管理層延伸出來的一個預判是，調控政策正根據實際情況進行調整。
奧園集團董事局主席郭梓文表示，國家統計局最新發布的數據顯示，1、2月份全國商品房銷售面積同比有所下降，這主要是2018年政策的正常回調。在最新統計數據出來之後，兩會期間有關主管部門也談到未來房地產政策調控的問題，這些發表意見的主管部門已經將房地產數據下滑提到議事日程，他們既要確保房價不能過快上漲，也要防止樓價過快下跌，整個基調是要保持健康穩定的發展。
郭梓文進一步表示：“所以我們對後市是有信心的。現在調控的權力慢慢下放到各個地方政府，我們樓盤所在的一些地方政府已經釋放出一些有利於房價和有利於銷售面積提升的政策。”
中海地產董事局主席兼行政總裁顏建國指出，在因城施策的背景下，每個城市制定政策都可以有差異性，但目標很明確，就是三個穩：穩房價、穩地價、穩預期。目前各個地方房地產市場表現出來的增長情況不一樣，所以各個地方政府根據實際情況進行調整，（成交）較差的，（調控）肯定會放開；價格漲得比較快的，（調控）有可能會適度收一收。
預判所透視出的謹慎，直接映射到各家房企的銷售戰略裡。無論是龍頭房企，還是千億房企，哪怕過去一年普遍獲得優異的業績，但在制定新一年銷售目標時，都不約而同放棄在規模道路上狂奔的模式，轉而採取保守的態度。
三巨頭之一的碧桂園，繼2018年之後，依然沒有給出預期的合同銷售目標，碧桂園董事會主席楊國強對2019年銷售增速僅僅用了“先穩健，再努力”兩個詞來表述。
中海地產2018年實現銷售合約額3012.4億港幣，較上一年增長29.8%，同比增速為近五年最高，但其喊出的2019年銷售目標為3500億港幣，預估同比增幅僅16.2%.
雅居樂在2018年首次躋身千億房企陣營，房地產項目預售金額約1026.7億元，同比增長14.5%，不過管理層將2019年目標定在1130億元，同比增幅下降到10%.
2018年合約銷售額同比增幅高達1倍的奧園集團，將2019年的銷售目標設定為在2018年基礎上增長25%；同樣將預期大打折扣的還有時代中國，這家廣州房企去年的銷售增幅約45.5%，今年的預期增速僅約23.8%。
這幾家企業，無一不在業績會現場被媒體追問，預期目標設定是否過於保守。雅居樂集團主席兼總裁陳卓林承認，定下的指標確實比較保守。
雅居樂集團副總裁王海洋回應稱，預期10%的增長，一方面是考慮現在的市場和政策，另一方面則是追求有質量的增長，希望保持正常的開發節奏，並在品牌提升方面加大力度。“在制定目標的時候我們有一個比較審慎的態度，但如果後續市場、政策有一些改變，我們的目標也會有一些變化。”
“粵港澳大灣區”成高頻詞
相比往年，碧桂園2018年度業績會來得有點早。在碧桂園提供的資料中，有幾組數據一如既往吸人眼球：
2018年，碧桂園銷售額中，按項目所在地分，目標一二線和目標三四線的銷售金額比例為36∶64；截至2018年底，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米。2018年獲取的土地中，目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例為40:60。
這意味著，無論是銷售還是未來的供應，三四線城市依舊是碧桂園業績的貢獻主力。從這幾年的拿地路徑來看，三四線城市也是碧桂園聚焦的重鎮。
不過，今年春節前後，大部分三四線城市的成交呈降溫態勢，對於“三四線之王”碧桂園而言，這是一件關乎生存的大事。業績會現場，有媒體發問——按照去年第四季度的銷售情況來預估，三四五線城市的樓市去化率是否會出現下降？
這個問題的背後，隱藏著另外一層意思：碧桂園是否還會繼續拓展三四線城市的土地？楊國強先是用一個反問回應：“你說三四五線樓市的銷售在下降，那你覺得一二線樓市的銷量是上漲了嗎？”“我是長期看好三四五線樓市的。”楊國強給出了明確的答覆。他說，現在農民工工資已經上漲，他們在10000元/平方米以上的城市買房比較困難，但在沒有學校的農村居住起來同樣也很麻煩。中國農民工未來的房子在哪裡？很多人在經濟條件改善之後，都會將父母孩子遷移到三四五線城市來居住，5000-6000元/平方米的房價他們消費得起，而且還具備了教育醫療文化交通等配套設施，這些農民工肯定會喜歡。“所以，我對碧桂園的未來充滿信心。”
一番詳細的解釋，反映出碧桂園在三四線城市深耕的決心。同樣是大房企，中海地產在拿地策略上卻走出一條與碧桂園截然不同的道路——堅守一二線，深耕現有城市，在目前所進入的城市群進行適當外溢。
顏建國提供的數據顯示，截至2018年12月底，中海地產系列公司總土地儲備為9144萬平方米，同比增加 10.5%，其中一線城市佔比15%，二線城市佔比65%。顏建國透露，去年中海地產新增總樓面1764萬平方米（實際權益面積1272萬平方米），總地價約1443.2億港幣（權益地價1084.4億港幣）。其中北京、上海、香港的土地投資額就達到400億港元，超過三分之一。“未來中海還是會堅守一二線城市的拿地策略。”顏建國表示。他的判斷依據是，一線城市以及以一線城市為核心的城市群，在未來會是中國經濟最有活力的地區。當然中國也有很多城市不斷地成長，很多三線城市會變成二線城市，二線變成準一線城市，但不管怎麼樣，目前圍繞著北京、上海以及粵港澳大灣區，還是中國經濟發展在未來相當長時間內最核心的地段。
聚焦一二線城市，同樣是奧園、雅居樂等千億房企選擇的路徑。不過，在業績會現場，“一二線城市的調控政策預計還會持續，三四線城市需求又不大”這對矛盾也被不少媒體提及。“如何平衡拿地佈局？”——這不僅是媒體們對房企管理層提出的難題，也是新的行業態勢房企必須面臨的一個挑戰。
顏建國以去年下半年的成交情況為例指出，一線城市成交量上升了6.2%，價格上升了29.6%；二線城市跟三線城市基本上成交量持平，價格上升了11%。可以看到，如果市場處於波動期，一線城市更穩當一點，比如去年下半年在市場整體下行的態勢下，就表現出量的增加以及價格更高的增長。“所以我們相信在政府因城施策、一城一策的情況下，包括在房地產調控一線城市時間更長、力度更大的背景下，一二線城市還有足夠的空間來進行釋放。”
王海洋稱，聚焦並不代表三四線城市沒有機會，但這些機會怎麼能夠抓住，是對所有公司的考驗。
值得關注的是，粵港澳大灣區幾乎成為幾家房企多次提到的一個高頻詞。碧桂園專門在PPT上列出其在粵港澳大灣區的具體土地儲備：截至2018年底，碧桂園位於粵港澳大灣區的可售建築面積約2544.5萬平方米，權益可售資源達3721.2億元。
中海地產2018年在粵港澳大灣區的合約銷售額達470億港元，已經佔總銷售額的16%。土地儲備達1400萬平方米，佔比超過15%。中海地產華南區相關負責人表示，接下來還要在香港、深圳、廣州等地持續發力、重點佈局。
奧園集團副總裁陳嘉揚也提到，一直以來，奧園無論是土儲、銷售、或者是投資拿地，有一半都來自華南區域，其中，大灣區是重中之重。
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