房企“眾生相”:有錢用不出去 項目開工延遲

隨著復工復產大潮的全面開啟,房地產行業也逐漸回到正常的動工、賣房狀態。

但受新冠肺炎疫情影響,春節期間各地售樓處關閉、“返鄉置業”消失,春節後房企復工推遲、2月份樓市交易大跌……在這樣不利的局面下,頭部房企的優勢更加顯現,而中小房企可能面臨的是如何才能“活下去”的問題。

那麼,復工後的房企目前處於何種狀態?近日,每日經濟新聞記者分別採訪了幾家房企的投資、工程和銷售負責人,客觀呈現不同房企在疫情下的復工狀態。

投資總:就怕別家搶地

“投資這塊,現在手上有足夠現金,但是用不出去。”某房企投資拓展總劉浩告訴每日經濟新聞記者,現階段有些城市相關土地交易的部門還沒恢復正常,所以投拓團隊主要是在時間和節奏上受到了影響。

以內部流程為例,劉浩告訴記者,以前只要投拓發現了不錯的項目,上報集團投資評審委員會,同意後就可以同步配好資金開始操作了。目前來看,所有節奏都會往後拖,但這個階段不能閒著。“就怕政府突然變卦,或者被別家截胡。”

劉浩表示,之前公司在北方某城市看中一塊純宅地,雖然總地價偏高一點,地塊屬性稍微差一點,但是能夠和政府談一談、並且鎖地的。但因為今年春節比較早,公司和政府的會議安排比較滿,這塊地就推遲到年後,但受疫情影響到現在還沒機會碰上。“原本是2月份要摘的地,現在還沒拿到手,所以要事先把能定的弄好,就怕拖得太晚,別家進來。目前需要緊密瞭解同行的動態,同時與政府繼續跟進。”

對於購地,劉浩表示,有一定風險,同時還要不斷和金融機構進行聯繫。“由於是非上市公司,尤其關注和金融機構的關係,畢竟大部分資源都來源於非標融資。投資有風險,所以金融機構對資金回報率有要求。如今節奏被打亂,一些金融機構剛上班,還需要和他們進一步加強溝通。”

在劉浩看來,公司作為中小型房企,與主流房企比投資規模偏小,所以整體影響不會太大,但每塊地,包括融資、鎖地等,都要跟得比較細。目前需要把一些意向比較強的項目往下跟,上半年的地拿得越早越好,才能滿足一些開發需求,因為一般年前或2月拿的地都可以在今年實現銷售。

工程總:所有成本都在漲

往年的3月份,項目工地上早已經熱火朝天、人山人海了。但今年受疫情影響,情況截然相反。

某“千億”房企工程總張華告訴每日經濟新聞記者,他們項目的工人於臘月二十五(1月19日)左右放假,正常情況下正月初十(2月3日)收假。今年因為疫情影響,公司推遲到2月10日上班。但實際上,到目前為止能來上班的工人也不多,所有工地都不能恢復正常施工狀態。

據張華介紹,公司處於開工狀態的300多個項目,都受到不同程度的波及。目前工程團隊的主要任務就是做工人安排、復工復產申報、推進工程審批等。

首先“頭疼”的就是工人。張華告訴記者,返程的工人需要報備詳細的個人情況,如果是從疫區歸來的工人還需要隔離14天,這也相應地增加了時間成本。與此同時,因為春節後其他同行都在搶工人,所以工人的酬勞肯定要漲,去年只要每天300元,今年可能要每天400~450元才能招到一個工人,人工成本上漲很明顯。

此外,讓人著急的則是復工申報和節點審批。張華直言,復工審批的工作推進並不順暢,蓋章、打報告、各種簽字,每一環節都卡得很嚴,審批時間也不短。

“復工來說,首先是街道防疫辦公室,然後是公安、城管、環保、安監。報完之後要到區建設局蓋章,待區同意之後,要到市建設局蓋章,最後要由市防疫辦公室,每個地方有所差別。另外,工程的節點驗收,涉及需要政府部門,目前也都無法正常進行。”張華告訴記者,除了工人和流程,一個項目的復工還會牽動大量物資,而現在因為上下游工廠復工節奏不同,很多材料可能無法供應。

而且,材料漲價也是一個問題。“幾乎所有原材料都要漲價,因為大家都沒貨。以混凝土為例,由於沒有開工,但凡有一家(混凝土公司)開工,價格也隨之上漲。另外,防疫物資也要買,口罩、消毒等現在屬於增加的成本;還有工人費用、財務費用,建設費用最終都需要房企來買單。”

張華表示,本次疫情是對各家房企工程團隊的考驗和大練兵。“一級管控要求所有生產全部停止,加上工人、工程各方面的影響,接下來一定會面臨大量項目逾期交付。從2月10日復工到現在很多項目還沒開工,算一算,已經延遲太久了。估計疫情可能會導致工程延期開工50余天。”

對於項目施工,張華表示,樂觀估計,順利的話可能要3月底才能正常施工吧。

房企“眾生相”:有錢用不出去 項目開工延遲

營銷總:以價換量不可避免

丁峰是某TOP20房企武漢區域的營銷負責人,由於年前封城,他至今還沒有回到武漢。

而原本計劃在今年3月底供貨的武漢黃陂項目,至今還處在初備階段。新項目的總包也還沒有定標,更不要說組織人員進場施工。丁峰表示,項目預計會比原來的施工週期延長2~3月,供貨更是預計延遲到8月份。

這對銷售端而言會有多大損失?丁峰告訴每日經濟新聞記者,具體損失還不好估算,資金成本、人員成本等現在都是隻出不進。不過更大的壓力會是現金流,原本計劃年中現金流就能回正,現在要延遲到9月份。

另外,由於週期拉長,整個黃陂板塊的所有樓盤項目會集中供貨,屆時勢必會引發慘烈的價格大戰。“以價換量是不可避免的,短期之內銷售價格會受到影響。”丁峰說。

更讓丁峰擔憂的是,受疫情影響,一方面武漢人口流入會受到限制,絕對買房人數減少;另一方面,購買意願是不是能完全恢復也不好說,目前武漢二手房的掛牌價已經下降了15~20%。

“對於營銷來說,目前能做的工作不多,大多是些基礎性的工作。”丁峰告訴記者,現階段他們正在加強員工培訓,增加線上營銷的規範化、模塊化等。目前只能做線上蓄客,通過一系列措施降低購房門檻,鎖定一些潛在客戶,為疫情過後做準備。

“要說復工程度的話,只能達到原先的30%左右吧。”在丁峰看來,營銷端的全面復工可能要等到4月底左右,希望5月能夠完全恢復正常。

專家:千億房企保規模,中小房企保利潤

疫情影響之下,房企應該持有怎樣的心態?

58安居客房產研究院分院院長張波告訴每日經濟新聞記者,疫情影響下,不同階段的房企,生存處境也會有差別。

“企業的在手現金和融資渠道,就決定了其受影響的程度。所以可以看到,像中海、萬科、保利這種傳統主流房企,不管市場好壞都會不停拿地。”張波直言,雖然投資的每塊地不是一定都能掙錢,但這類企業銷售規模大,資金相對充足,融資成本也可以把控,也就不用太考慮投資策略,滿足集團下達的投資任務就可以了。

“(頭部房企)可以在招拍掛市場‘蒙著眼睛拍’拿地,也可以參與一級土地整理和舊城改造,保證在投拓市場的江湖地位,永遠在進行市場參與,規模越大風險相對越低。”

在張波看來,頭部企業相對好過,但800億~1000億元銷售規模的企業則可能很難受。這類企業本身處於擴張期,對資金也最渴求,而疫情對他們的現金流來說更是“雪上加霜”。

前期關注利潤的企業,會比激進性企業好過一些。張波建議,去年剛過“千億”的房企,首先應維持一定增速,二線房企則必須保有一定規模。中型企業需要有一定專業特長,或者在某個城市有一定優勢,就要繼續發揮優勢,保證好利潤。(應受訪者要求,文中劉浩、張華、丁峰均為化名)


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