NO.1 | 壹
各種房產信息平臺，能呈現在購房人面前的房價一般有兩種：掛牌價和成交價。
掛牌價，掛出的只是房東的預期。
成交價，卻有著發現當時市場最新價格的功能。
牛市時期，房東們順著最高的成交價一路往高了掛，加上牛市的去化週期快，最高價一旦刷新，房東就掛更高,這種循環推動著掛牌價在短時間內就能迅速拉昇。
熊市時期，掛牌價可就成了皇帝的新衣。去化週期拉長，房產流動性缺失，議價空間增大，成交價一出就會揭露涼涼的真相。
整體來說，去年南京的二手均價變化並不大，處於震盪橫盤狀態。
但是，同比各區掛牌價的還是略有分化，毫無疑問，這是房東們預期的分化。
尤其在春節以後，季節性的房產暖風吹拂，每年“金三銀四”又到了，各區域的房東到底有多樂觀（膨脹）？我們就用同比去年二月掛牌均價增幅做一個直觀的呈現。限於篇幅，每個區只列出掛牌均價漲幅前三的板塊。
NO.2 | 貳
雨花區2月二手房均價 24507 元/m²
同比去年同期上漲6.84% ↑
雨花區排名
板塊
同比增幅（%）
1
鐵心橋
34
2
安德門
17
3
板橋
12
雨花的房東整體沒多少膨脹，但是鐵心橋的房東有點優秀了，膨脹指數34是雨花區平均的5.5倍。
也難怪中海城南公館如此火爆，畢竟樓盤面對的是一群樂觀的改善型需求，熱銷在所難免。
雨花區一大熱點南站板塊同比去年二月增幅9%，地區均價比較高，限制了房東的膨脹程度，原來就挺豐滿的，想在脹點也不容易了，畢竟3.5-4萬的選擇還是比較多的。
棲霞區2月二手房均價 25574 元/m²
同比去年同期上漲 10.22% ↑
棲霞區排名
板塊
同比增幅（%）
1
仙林大學城
20
2
曉莊
9
3
堯化門
7
仙林大學城板塊的均價在棲霞區一直是最高的板塊之一，去年在區內增幅領先，各種配套完備，不缺改善型樓盤，這種既有且有的地區預期明顯高於周邊其它板塊。
棲霞區內潛力較大的燕子磯板塊，去年漲幅在5%左右，房東們處於佛系狀態對預期不溫不火。
江寧2月二手房均價 25434 元/m²
同比去年同期上漲 6.13% ↑
江寧區排名
板塊
同比增幅（%）
1
濱江
28
2
秣陵
16
3
九龍湖
11
剛需重地江寧，濱江雖遠，有規劃，濱江房東即使膨脹了，在區內也是個瘦子，畢竟均價1萬5，價格基數低，同比漲了1500元/平米就有很高的增幅。
值得注意的是兩湖之一的九龍湖，房東們的預期已經穩穩的超過了另一配套成熟的優質板塊百家湖，正式在去年剛剛完成了趕超，更新的板塊，更齊整的規劃，扎堆的品牌房企，不會缺理由讓房東膨脹的更快點。
浦口2月二手房均價 21640 元/m²
同比去年同期上漲 5.09% ↑
浦口區排名
板塊
同比增幅（%）
1
高新
10
2
江浦
7
3
頂山
4
2015年江北國家新區的誕生是南京地產行情的助推器，浦口的房價是先開始上漲的板塊，此輪浦口均價從1萬達到2萬，儘管佔了房價較低的優勢，但整體翻倍的漲幅在各區裡也是名列前茅。
膨脹也是個體力活，連續這麼些年的膨脹想必是有點乏了。浦口同比去年的掛牌價增幅在南京各區中（除六合，溧水，高淳）排行末尾。
江北核心區中能賣的二手也只有正榮雅居樂華潤等寥寥幾家，分佈在去年浦口增幅分列二三位的江浦街道和頂山街道，這幾個樓盤房價在整個浦口是第一集團的，正榮和華潤的非毛坯都有位於3萬5左右的成交價（我愛我家成交數據），在配套尚缺乏的核心區，只是靠強烈的規劃預期支撐著地區房價。
而橋北板塊，雖然大橋重新開通，但是擁堵的現狀，大量的二手房源，房東想膨脹也難。
從橋北掛牌價的曲線看，房東們的預期在大橋開通前兩個月達到了頂峰，回到了最初的起點，掛牌價又回到了一年前。明確的交通利好預期，又是人盡皆知，紛紛在大橋開通前買入，價格自然會提前兌現，待利好落地，價格反而穩定了。何況利好有負期待，目前橋北掛牌價離大橋開通之前相差幾百/平米，還算穩定，微微下跌。
秦淮2月二手房均價 34448 元/m²
同比去年同期上漲 11.52% ↑
秦淮區排名
板塊
同比增幅（%）
1
新街口
29
2
長樂路
28
3
夫子廟
18
曾幾何時，有不少論調認為眾多的交通利好，大量商業及生活配套，這些規劃即使落地也並不會讓江北核心區的房價勝過其他板塊一籌，此種論調中的重要論據就是，參照交通便利商業發達新街口房價不夠高。
於是，新街口的房東們表示，我們只是內息綿長，後勁足，一上來發力沒那麼猛而已。到今年二月，板塊平均掛牌價已經到了4萬5，增幅秦淮區內第一，其中也少不了去年學區房上漲帶來的助推。
長樂路夫子廟位置靠近，兩個板塊價格也都在3萬5左右。放眼南京主城區，成熟配套地區，有著不錯的學區，舊歸舊，但價是要掛到這個價位的，如果沒到恐怕只是時候未到而已，比如長樂路板塊上漲的時間節點比夫子廟板塊更晚點，於是過去的十二個月就多漲了點，截止到今年二月，硬是與夫子廟板塊的掛牌價看齊。
這很好理解，區位相鄰條件相差不大的板塊，購房者對其中低價板塊的傾斜，會迅速填補兩個板塊之間的價差。
建鄴2月二手房均價 41073 元/m²
同比去年同期上漲 12.41% ↑
建鄴區排名
板塊
同比增幅（%）
1
奧體
13
2
南湖
10
3
萬達
8
奧體板塊價格基數本來就高，去年增幅還是區內第一實屬不易，成熟的新城區，改善人群集中地，房價穩中有升。南湖類似長樂路湖南路等板塊，老城區補漲，學區雖然跌份了點，但價格還是爬到了3萬3。
區內熱點河西南，房東們不但沒有膨脹，反而略微漏了點氣，同比去年板塊掛牌價微降5%，畢竟這兩年建設速度放緩，風頭被江北核心區搶走不少，更重要的是早期投資客比較集中，要出貨還要指望著搖號絕望的購房人，流動性不夠，當初一步膨脹到位現在預期下調一點也屬於正常範圍，蒼天饒過誰。河西南利好還在只是進度變慢，大家要有耐心，想要河西南上車的要把握機會。
玄武2月二手房均價 35162 元/m²
同比去年同期上漲 12.45% ↑
玄武區排名
板塊
同比增幅（%）
1
珠江路
40
2
玄武門
23
3
北京東路
22
珠江路板塊：長江路小學，南師附小，成賢街小學，九中
玄武門板塊：中央路小學，科利華，十三中
北京東路：北京東路小學，科利華，南師附小
過去一年來學區房價一直是領跑的，優質學區的房價稍低點的就被迅速修正，房東們那是相當膨脹，確保讓買房人看來看齊只有貴的和更貴的，沒有高性價比的。
比如玄武區這三板塊中，增幅越高的是去年初始房價越低的，畢竟都是學區房，房價是要看齊的，房東們用掛牌價表達的很清楚了。
鼓樓2月二手房均價 36911 元/m²
同比去年同期上漲 15.80% ↑
鼓樓區排名
板塊
同比增幅（%）
1
寧海路
50
2
定淮門
26
3
鳳凰西街
21
50%的增幅，寧海路板塊房東是過去一年來最膨脹的！考慮到寧海路板塊掛牌均價8萬6，不僅是鼓樓區內第一，也是南京市第一，所以膨脹無論是質還是量都是當之無愧的第一，寧海路的房東們表示，全南京一個能打都沒有。拉力琅+29中，頂級公辦的黃金組合。
回顧寧海路板塊的房價的持續拉昇，主要是在2017-2018這兩年間，每年的同比增幅達到了50%。
2015-2016年風頭正勁的河西南江北核心區，這兩年輪動到了老城板塊的優質學區房。原因可能有兩點，一是老城區板塊上漲滯後，新城區房價上漲反而凸顯老城的價值低估。二新城區規劃落地尚需時日，早期投資密集，房價波動性大，獲利調倉轉入需求穩定的學區房。
另外兩個上榜的鼓樓板塊也是類似的邏輯。定淮門樹人雙學區，鳳凰西街乃是名校分校潛力足，都是學區概念。
鼓樓區的板塊總結起來就倆字：學區！
鼓樓區的房價總結起來也倆字：學區！
NO.3 | 叄
經過一段持續兩年的地產盛宴，2018的房價不再像2016-17那樣一路狂飆，終於算是進入盤整階段，各地房價走勢也有算分化。
一線的北京，去年的房價盤整震盪，成交均價離最高點回落接近10%，目前穩定在6萬出頭繼續。上海去年的房價回調則更加明顯，掛牌均價及成交均價都有15%以上的回落，成交均價。深圳房價倒是十分穩健，畢竟跟前面兩個老大哥相比，深圳限購門檻還是比較寬容的。
無論如何，北上作為房價的風向指標，還是給“一線永遠漲”信奉者們潑了不少涼水。
二線的南京，無論從掛牌均價還是成交均價看，居然比北上還要穩定。沒想到取西經的路上，大師兄二師兄都打不過了，三師弟卻頂住了。去年下半年略有涼意，結果春節後的季節性躁動又是一片看漲聲，3000人的看房團搞得輿論一片沸沸揚揚。其實這只是每年常規操作，房價週期哪會這麼快就啟動新的一輪。
值得注意的是調整時期的機會，如同全國一二三線房價走勢分化，輪動順序不一。南京各地區板塊的房價也是如此，2015-2016的新城區，2017-2018老城區補漲學區房得勢，靈活的換倉，有明顯的阿爾法收益（主動收益）。
上漲初期選擇進攻性板塊,潛力新城區，收益多，盤整期選擇穩定的帶學區房的主城區，更保值。但是學區房完全超出了保值的範疇了，在南京這個注重教育的城市氛圍下，只要學區資源沒有真正的均衡，永遠是優質稀缺的資源。
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