前兩天，我們對平頂山市區2018年土拍的整體情況進行了盤點，從不同角度進行了剖析。
那麼，新華、衛東等市內幾個區的土拍情況有什麼相同和不同？哪個區成交的宗地多、面積大？哪個區成交的價位高、收入多？開發商更看好誰的發展前景、又認為誰的後勁乏力？這是筆者在本篇要給大家分享的。
土拍的成交額、成交面積、成交均價是一個區域樓市活躍度的反映，而一個區域的所處位置、地塊現狀、人口密度、經濟實力和發展前景，又影響著開發商今後土拍的取捨。因此，我們綜合以上指標和各區的現狀，來分析和展望一下市內五個區的土拍情況（見表一）。
平頂山市轄區圖
從住宅和商服類用地的綜合成交金額上看，五個區的排序是：
從成交面積上看，五個區的排序是：
從成交均價上看，五個區的排序是：
一、新城區：平均地價最高
2018年新城區住宅及商服類用地土拍成交8宗（見表二），成交面積429.69畝。其中，住宅類用地4宗、面積281.9畝，商服類用地4宗、面積147.8畝，成交金額共計13.232億元，平均成交地價307.94萬元/畝。
參看文章開頭（表一）可知，在成交金額、成交均價兩項指標中，新城區都排在了五個區的首位，成交面積排位第二。
新城區轄區
去年的土拍成績足以說明，開發商對新城區發展的現狀是比較滿意滴，前景也是看好滴。
與老城區相比，論商業繁榮和生活便利，新城區還差了一大截；論醫療教育等城市資源，新城區也沒有多少優勢。
那麼，新城區靠什麼如此吸引開發商呢？
新城區規劃範圍北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營軍鐵專用線,南至白龜湖，規劃分三個階段：起步區10平方公里，近期規劃面積40平方公里，遠期規劃面積100平方公里。經過短短十多年的建設，一座現代化的湖濱新城已初具規模，並呈現出三大特色——
一是生態家居
煙波浩渺的白龜湖水域面積70平方公里，比10個杭州的西湖還大，整個新華區的總面積也沒有這麼大。
清晨，居住在這裡的人們推開窗戶，就會呼吸到來自湖面清爽的溼潤。東西長達6公里多的沿湖溼地長廊，讓這裡的居民彷彿生活在森林、花草和水域之中。
像一顆顆明珠點綴在湖邊的水灣公園、鳳凰山水上樂園、紫金山水灣度假區、水上船文化博物園、溼地候鳥生態園、魚米之鄉觀光園等風景旅遊區，更是讓人心曠神怡、樂而忘返。
如此生態宜居的親水新城，不僅全省找不到第二座，甚至在華北的幾個省份恐怕也為數不多。
二是交通便利
這裡的交通樞紐地位更是其他城區無法相比。
新城區距平頂山西站僅10多公里，比老城區要近得多，該站每天發往全國各地的列車達82個車次，平均17.5分鐘就有一列客車經過，從這裡可直達北京、上海、天津、重慶等在內的全國24個省、市、自治區的300多個城市，其中包括杭州、昆明、哈爾濱等省會城市和深圳、廈門、青島、寧波等計劃單列城市。
可以說除新疆、西藏、寧夏、海南等少數幾個省區外，從平頂山西站可直達多半個中國。
而位於老城區的平頂山火車站每天途經的列車僅34個車次，這是無法與平頂山西站相比的。
平頂山高鐵站距新城區更近，尚不足10公里，今年10月份通車後無疑將大大提升這裡的客流量，咱平頂山人再也不必驅車幾十公里趕到許昌、漯河去乘高鐵了。
寧洛高速新城區進出口就在新城區內，開車出行的居民更是方便。即將開建的平頂山輕軌，以新城區為中心，東到老城區的許南路和科技路，西與高鐵站相接，無疑會大大縮短新老城區和高鐵站之間的空間距離。
三是市容面貌
驅車沿著長安大道走一趟，不少人會產生“留戀”的感覺。路北一排排高端大氣、典雅別緻的樓宇，路南一片片花木蔥蘢、水面浩瀚的湖畔，讓人彷彿忘掉了自己是出生於黑漆漆、髒兮兮、亂糟糟的“煤城”這一身世。
如果再到市政廣場、湖濱公園、博物館、文化藝術中心、應國墓地公園等場所溜達一圈，這裡整潔亮麗的市容和文化藝術氣息，不由得會讓人萌生想在此生活的衝動。
相比之下，老城區畢竟是上世紀五六十年代從一座煤城發展起來的城市，當年的規劃和隨後的發展現狀決定了縱然下再大的力氣進行舊城改造，也無法完全抹去煤礦老城的形象。雖然現在高樓大廈多了，街道景觀亮化了，現代化氣息濃了，但不盡合理的街道、商業、行政、住宅等的混雜佈局已無法從根本上扭轉老城區狹窄、擁擠、彆扭、老舊的現狀。
新城區鳥瞰圖
如果把老城區比作一位飽經風霜、面容慈祥的大媽，那麼新城區就像一位衣著時尚、亭亭玉立的少女，誰的回頭率高自不必說。
就近幾年新城區開發的幾座樓盤來看，絕大多數的去化率都較為理想，常綠集團開發的林溪美地項目15棟樓2500多套住房，去化達98%以上，仍是該集團開發的林溪美境項目10棟樓1300多套住房，去化達94%；建業十八城三期5棟樓近900套住房，去化率達97%；恆大御景半島17棟樓近千套住宅，去化達95%；水岸豪庭項目三期2棟樓近300套住宅去化達98%；鳳凰花園項目10棟樓1400多套住宅，去化率達91%以上……
當然，也有個別幾家樓盤銷售不太理想，但並非是因為區域位置，有的雖然地處最核心的湖邊地段，但一心二心想掙大錢、死咬著高房價不鬆口；有的是既不捨得花錢營銷又不願意在宣傳推廣上投入，花一塊錢就疼得像是被誰從身上割掉四兩肉直叫喚……銷售不暢真是自該了。
不少開發商熱切的目光仍盯著這方熱土，可以預見，新城區今後仍是開發商爭奪地塊的主戰場。隨著這裡可開發商用的地段越來越少，地價也會越來越高。
二、新華區：拍出兩大亮點
2018年，新華區土拍成交數達到了１６宗（見表三），成交面積707.15畝，其中住宅類用地10宗，面積421.2畝，商服類用地6宗、面積285.8畝，成交額共計11.8524億元。翻看一下（表一）可知，在成交宗數和成交面積上，新華區在市內5個區中均排位第一，成交金額排在了第二位，成績是槓槓的。
新華區轄區圖
尤其是華耀城拍下的2宗地塊和大香山風景旅遊區4宗地塊的成交，稱得上是去年市區土拍市場上的兩大炫目亮點。
華耀城砸下2.25億拿下的地塊位於平安大道西段南側，西環路北段東側，面積共計２１８畝，這一土拍的成功，標誌著華耀城平頂山項目進入了實質性推進階段。
華耀城平頂山項目總建築面積300萬平方米,總投資將超過100億元,是華耀城搶灘河南市場的第三個項目。項目建成後，其獨特的“會展經濟+實體店鋪+電子商務”三位一體的運營模式，有望改變市區西北部荒涼沉寂的現狀，成為平頂山市及周邊區域的商貿交易中心和物流進出樞紐。從某種意義上講，華耀城的進駐將大大助力鷹城向現代商貿和物流為支柱之一的新興城市的轉變。
另一個亮點是大香山文化旅遊區的４宗地塊成功土拍。
4宗地分兩個區塊，一是恆大拿的兩宗，共計面積２２１畝，該地塊北倚香山古剎、南望巍巍新城、東鄰香山大道和規劃的公園綠地，顯然，這是一處福聖之地。
另兩宗在這個地塊的北部偏東，被市文化體制改革和發展工作領導小組辦公室拍得，兩宗地塊加起來有５６畝，為藝術傳媒用地，文人墨客、才子佳人將成為這裡的主角，也許一個個驚世駭俗的活動創意、一篇篇攝人心魄的文藝作品、一幕幕博人眼球的影視大片將從這裡誕生。
新華區鳥瞰圖
大香山文化旅遊區總體規劃已於2016年9月通過評審，市委、市政府當年提出未來五年突出發展文化旅遊和現代物流兩大戰略支撐性服務業。將來要形成“一座祖庭、一場大戲、一脈溫泉、一園佛國、一個小鎮、一山仙境”的景狀，雖然眼下距目標實現還須時日，但此區域地塊的不斷成功土拍，顯示著鷹城正一步一步向目標邁進。
但在成交均價上，新華區卻排在了市內五區的末位，僅167.73萬元/畝，市區最為繁華的區域，成交均價為何墊底了呢?
新華區的面積僅67.3平方公里，總人口達30.5萬，平均每平方公里範圍內居住著4500多人，人口密度比湛河區高出近2倍，比衛東區高出44%。如此高的人口密度簡直讓人喘不過氣來。受老城區區域面積的限制，該區土拍不得不向郊外尋找發展，因此地價也就不得不降下身段。
以上“耀眼”的6宗地塊都地處緊鄰北部山體的郊外，６宗地加起來497畝，佔全區全年成交量的７０%以上，每畝的成交單價分別是102萬元、110萬元和135萬元，這就大大拉低了該區的平均地價。
不過，已通過評審的《平頂山市北部山體生態修復及文化休閒區總體規劃》也給新華區帶來了新的機遇，即將修復美化的北部8個山體中有4個在新華區區域，隨著我市對這一“城市後花園”項目的開始推進，北部山體區域的地價無疑會慢慢地漲上來。
三、衛東區：地王之區
衛東區是個“盛產”地王的區域。
2016年1月29日，碧桂園天璽項目以454萬元/畝的價格斬獲當年的地王。
2017年4月5日，碧桂園應國府項目以505萬元/畝的價格創下了當年全市的地王，2018年的“地王”、“次王”又都出在該區，衛東區榮登“地王”三連冠。
從地理位置現狀上看，衛東區與新華區情況差不多，人口32萬，雖然地域面積比新華區大了52%，達102.6平方公里，但同樣北邊受山體阻擋，西邊被湛河阻隔，東西兩邊是“楚河漢界”。今後不向北邊山角下發展，已沒有多少土地可供了。
2018年，衛東區土拍成交9宗（見表四）、成交面積290.38畝，全是以住宅類為主的用地，成交金額8.8億元，成交均價303.25萬元/畝。從（表一）中可以看出，在市內五區的排位上，該區在成交金額上和成交面積上均排第三，在成交均價上排第二，綜合成績僅屬中等偏上，那麼，該區為什麼總是出現“地王”呢？
是舊城改造帶來的紅利。
天璽項目的原址是平頂山棉紡廠，應國府項目的原址是神馬五分廠，2018年的“地王”、“次地王”原是城中村，在區位上都是炙手可熱的黃金地段。
2016年天璽地塊競拍時經過200多輪競價，應國府項目競拍時引來了許多房產巨頭爭搶。眾人來爭，價位自然就爭了上去。
如果是郊外的地段，價格同樣會大大縮水。天安名郡在衛東區北環路北、一礦路東拿下的地塊，每畝地才71萬元。就這價位，開發商當初恐怕也是戰戰兢兢下的決心，畢竟位置太偏，樓盤上市後能否賣出去沒有多大把握。
但天安名郡的嘗試開了個好頭，用事實告訴了人們，地段好壞已不是唯一的決定因素了，還要看地塊的前景和房企如何經營。隨著天安名郡項目開盤後的去化率不斷提高，加上市區北部山體修復美化工程的實施，相信這一區域的地塊會逐漸熱起來。
值得注意的是，衛東區成交的9個地塊（見表四），除盛景青園地塊是新面孔外，其他的都是老項目，看來，衛東區還得加把勁啦。
四、湛河區：去年有點慘
2018年，湛河區土地招拍掛雖然推出了25宗地塊，但僅成交6宗（見表五），成交率僅佔24%。成交面積250畝，其中住宅類用地4宗，面積238.9畝，商服類用地2宗，面積11.1畝；成交總金額5.37億元，成交均價214.8萬元/畝。
湛河區轄區
看一下（表一）就會發現，在去年市內各區土拍的各項指標上，湛河區都顯得落後了，無論是成交金額、成交面積，還是成交均價，位次都比較靠後。
區區6宗成交量，其中還有一宗還是加氣站，不是房地產項目。如果不算商服用地收入的話，該區住宅類用地收入的平均單價也僅186.4萬元/畝，與高新區的住宅類用地收入均價差別不大，在市內五區也是墊了底的。
無論是區域面積和地塊現狀，還是區域優勢和發展前景，湛河區的成交量都應該更高一些，可現實是，不少開發商去年偏偏對湛河區不太買賬。
按說，湛河區與老城的其他幾個區相比，還是很有優勢的。
其一，區域面積最大，達125.5平方公里，且地勢平坦，適合城市建設和整片開發。
其二，是出入城區的南大門，也是平頂山與豫西南相連通的關鍵地帶，更是“平葉一體化”的中心地帶。
其三，交通優勢明顯，寧洛高速南出口、平頂山火車站都位於轄區之內，特別是規劃中的城市輕軌2號線將貫穿湛河區東西，向西與即將建成的鄭萬高鐵平頂山站相連。
其四，該區著重打造的湛南新城、輕軌沿線經濟帶、沙河沿線旅遊觀光帶等，給該區帶來了美好的夢想。
也正是由於以上優勢，當年恆大、碧桂園等國內一線房企進駐平頂山時，首先落子湛河區。
那麼問題究竟出在了哪兒呢？筆者不敢妄下結論，但湛河區應該好好反思總結一下了，
據筆者瞭解，建業集團、萬達集團、恆大集團、上海益宏國際等都與該區密切接觸著，只要政策優厚、服務到位，項目落地的可能性很大。隨著市內其他幾個區的地塊越來越吃緊，湛河區的優勢會越來越明顯。湛河的成交量今年大步追上來的可能性也是很大的。
五、高新區：漸漸發力
2018年，高新區土拍成交2宗（見表六），成交面積191畝，均是以住宅類為主的用地，成交金額3.519億元，成交均價184.24萬元/畝。
高新區轄區
看一下（表一）就知道，該區的各項指標都在五個區中幾乎都墊了底。
這也難怪，高新區與老城其他幾個區本不是一事兒，區域發展的定位不同、驅動經濟的重點單一。
高新區的全稱是平頂山高新技術產業開發區（國家級）。其核心是高新技術開發，主要任務是兩眼緊盯新技術、重點培植新企業、全力打造新產業，最大限度地把高新科技成果轉化為現實生產力，從而帶動整個城市經濟的快速發展。
對於傳統的農業、工業、服務業、建築業等根本不是高新區的重點工作。因此，與普通的縣（市）區相比，在吸引房地產商投資開發方面就顯得不佔優勢了。同時，與老城區的其他區相比，高新區的地理位置也最偏。
雖然2018年高新區僅成交2宗住宅類用地，但建業春天裡的高去化開盤和廣誠美林裡的大規模蓄客已向鷹城表明，開發商投資的目標已瞄向了這片區域。
高新區位於老城區最東部，面積50平方公里，常駐人口11萬。多年來，人們對這裡的印象一直是廠房密佈、煙囪林立的工業區，總覺得不是太適合居住的地方。
可近幾年來，這裡的情況已開始大變了，高新區也不單單是人們感覺中的純工業區了，其區位也有不少明顯的優勢。直通大海的沙河復航平頂山港在這裡，孟寶鐵路平頂山東站也在這裡，轄區內還密佈著許南路、建設路、神馬大道、開發一路等諸多主幹道，公鐵水“三位一體”的交通體系優勢日漸顯現。
特別其規劃的六大功能版塊中，有兩塊是朝著現代化宜居城市方向發展的：
在西側老城區地段，將培植出一片為各類高新企業提供生活服務的居住區；依託沙河環境，規劃投建文化生態社區、濱水科技城、河口生態公園等。
尤其是以“子路問津”盛傳於世、被沙河半包圍的黃柏山自然村為突破口，打造問津小鎮，形成智慧、田園、頤養三大主導產業體系，從而實現產業生產與田園生活的融合發展。
為了拿出“淨”地給開發商，該區在拆遷工作上下了大功夫，曾用2個月時間對7個村進行了整體拆遷，騰出土地37萬平方米。
可以說，在房地產行業，高新區已開始發力。據瞭解，恆大等一些知名房企正與該區洽談中，拿地的可能性很大。
雖然如此，高新區想在房地產行業趕超其他城區也很難，畢竟該區的性質不同其他城區，因此，未來幾年在市內五區中高新區仍有可能“墊底”。
———— / END / ————
閱讀更多 樓品會 的文章
