你們感覺到了沒？
2018年的秋冬季節很反常，秋天走得急，冬天來得早；
當人們早早穿上厚厚的冬裝，卻發現“交九”後並沒有那麼冷。
跟天氣一樣一樣的，是2018年的樓市。
中秋時節，失色的“金九銀十”，讓業內人士猛嗆了一口涼氣，不少開發商打起了噴嚏，揣著手、縮著脖，哆哆嗦嗦好不容易熬到了深冬，嘿！沒想到寒冬竟然像“暖冬”。
在經歷了樓市進入拐點、觀望情緒漸濃、房價降聲一片的變局之後，回首一年的業績，不少房企幹得還是不賴滴。
相當一部分樓盤去化達到了預期，樓市的一股冷風也讓政策有了鬆動的跡象。老闆們不必再靠安眠藥入睡了。
推杯換盞、歌舞昇平之餘，老闆和手下精英們也別忘了年終歲首還有一道作業題：在圈內比一比，自家樓盤處在什麼位置？誰家之長可取？哪家之短鬚避？
畢竟變局尚未結束，冬天還沒過去。
在比較中尋找不足，在比較中博採眾長，在比較中求得發展，這個應該有。
一、住宅面積大幅上升，商業面積急劇下降
2018年，市區取得商品房預售證的樓盤共有37個，其中新盤8個，老盤29個。這37個樓盤全年取得預售證商品房面積188.7萬平方米，比2017年取得預售證商品房面積增加26.5萬平方米，增長14%。其中住宅面積169.1萬平方米，比上年增加41.9萬平方米，增長24.8%。商業面積19.6平方米，下降25.5%。
2018年上市的8個新樓盤取得預售證商品房面積共76.6萬平方米，佔全年獲證上市面積的40.6%，比2017年新盤上市面積增多40.7%。8個新樓盤的住宅面積為72.6萬平方米 ，佔全年獲證上市住宅面積的42.9%，比2017年新盤上市住宅面積增長41.4%；商業面積3.5萬平方米，比2017年新盤商業上市面積增長34.1%。
從總體上看，2018年上市項目的增量主要是住宅。
2018年上市的8個新盤中，建築規模較大的樓盤比2017年明顯增多，其中20萬平方米以上規模的有1家，15至20萬平方米之間的有1家，5至10萬平方米之間的10家，而2017年上市規模在15萬平方米以上的樓盤就沒有，5萬至10萬平方米的11個。（見表一、二、三）
2018年8個新盤上市規模比較（表一）
2018年取得預售證5萬平方米以上的樓盤（表二）
2017年取得預售證五萬平米以上的樓盤（表三）
住宅上市面積大幅上升是2018年市區樓市最突出的特徵之一。
在商業樓盤不被看好，養老盤、旅遊盤、醫養盤、康體盤等新的業態尚形不成氣候的情況下，住宅依然是今後幾年開發商競爭的主戰場。開發商們不惜血本地在住宅上砸錢，也反映了市場的需求和開發商們的信心。
與2017年相比，畢竟增加了近42萬平方米的建築規模，相當於市場上比上年多出了4000來套100平方米出頭的住宅，特別是樓市“金九銀十”後，在銷售趨冷、回款放緩、融資困難的形勢下，競爭的激烈程度可見一斑，每位開發商都壓力山大。因此，對於開發商來說，2018年也是“大鴨梨”年。
2018年，平頂山商業樓盤上市量大幅下降。2017年市區商業樓盤上市面積是26.3萬平方米，而2018年則為19.6萬平方米，比上年減少6.7萬平方米。
顯然，老的商業經營模式已讓市區的商業項目趨於飽和狀態，蓋個底商門面或建個商場及寫字樓已經很難銷售出去，所謂“一鋪養三代”已成往日舊夢。
四五年前市區投建的商業項目，尤其是那些大體量、大規模甚至超大規模的商業項目，至今仍有不少去化極不理想，形成市場、商戶進駐經營更是遙遙無期。一樁樁讓人心驚膽寒的例子就在眼前擺著，開發商自然避之不及。建設路與中興路附近的一家樓盤原規劃中本有體量較大的商業項目，據傳後來改了規劃。建設路與迎賓路附近一家樓盤原本規劃的也是以商業為主，後來遲遲不見了動靜。
筆者也欣喜地看到，一些拖了多年的盤，有的開始動了，有的拿到證了。以上表單顯示，有的樓盤雖然長時間不聽聲響，但2018年12月份一下子拿到了8棟樓的預售證；有的屢遭維權，售樓部不見人影，大家都想著這個盤快不行了！咦？人家工地上一下子出現了四五臺吊塔開始忙碌了。
這也說明，開發商是一種生命力很頑強的“生物”，只要還有氣，就得出把勁；只要沒“死透”，還得想法救。
二、銷售，有的歡喜有的愁
上市規模比上年大，銷售情況怎麼樣呢？咱排排隊比較比較。
以住宅為例，2018年市區取得預售證的商品房住宅共計1.44萬多套（2017年及以前年份取得預售證仍在銷售之中的樓盤不計入之內），2017年市區取得預售證的商品房住宅共計1.22萬多套，2018年增多了2200套左右，增長約18%。
截至2018年12月31日房管部門公佈的數據，以上當年取得預售證的住宅已簽約和備案的共7500多套，銷售率約52%，賣出去的才剛剛過半。當然，這裡有相當一部分是2018年11月和12月獲得預售證的，有的甚至是12月底才拿到證，這些盤對已交定金的客戶還來不及去簽約或備案。
雖然總體上看成績平平，但也有不少樓盤的去化還是很不錯的，實現了當年上市當年幾乎清盤的效果。（見表四）
2018年度取得預售證商品房住宅銷售率90%以上的樓盤（表四）
截至2018年12月31日，簽約和備案達到90%以上的僅此8家，佔當年全部取得預售證樓盤的21.6%。的確有點少，但在樓市觀望情緒較濃、銷售遇冷的形勢下，這已是很不錯的業績了。
銷售量也是一個關鍵因素，如果一個樓盤的規模較大，銷售數量高，即便一時的銷售率不太理想，但對市場的佔有率和對其他樓盤的影響也是不容忽視的。因此，從銷售量上看，以下這些樓盤也表現得很給力，值得點贊。
2018年度取得預售證商品房住宅銷售量前十的樓盤（表五）
排在第一的是鳳凰花園小區，銷售量達1275套，不僅佔到了銷售量前十家總和的近四分之一，而且是唯一一家銷售住宅過千套的樓盤。建業十八城三期銷售也高達849套，位居第二名。這兩家大體量的樓盤都在新城區，顯然，新城區的樓盤雖然數量較少，可上市量和銷售量並不小。
銷售率也好，銷售量也罷，都反映了這些樓盤在2018年度營銷是成功的，員工是給力的，效果是明顯的、老闆是掙錢的。
為了讓內業人士對市區樓盤銷售情況能夠多角度地透視，今年咱玩點新花樣，比比哪棟樓賣得好。咱們按銷售率的高低排隊，銷售率達100%的為“狀元樓”，銷售率在90%以上100%以下的為“榜眼樓”，銷售率在80%以上90%以下的為“探花樓”。
筆者從2018年取得預售證上市的37家樓盤100多棟樓房中，一一查看他們的簽約和備案情況，從中選出了排名靠前的35棟樓給大家展示：看看都誰戴上了“狀元”“榜眼”“探花”的桂冠？（見表六、七、八）
2018年度住宅類銷售“狀元樓”（表六）
這5棟樓，銷售率都在百分之百，營銷人員堪稱樓盤的功臣。
建議開發商：
授予榮譽：記一等功，授“銷售模範”稱號；
給足面子：隆重召開大會，披紅戴花上臺領取獎盃；
重磅獎品：寶馬一匹。
2018年度住宅類銷售“榜眼樓”（表七）
共16棟，均實現了當年上市當年銷售九成以上，能力也是槓槓的。
建議開發商：
授予榮譽：記二等功，授“銷售功臣”稱號；
給足面子：隆重召開大會，披紅戴花上臺領取獎牌；
重磅獎品：寶驢一頭。
2018年度住宅類銷售“探花樓”（表八）
共14棟，銷售率均在80%以上，營銷人員的努力保障了老闆有錢掙了。
建議開發商：
授予榮譽：記三等功，授“銷售能手”稱號；
給足面子：隆重召開大會，披紅戴花上臺領取證書；
重磅獎品：寶羊一隻。
以上是開個玩笑，但是足以看出這些樓盤在2018年銷售還是取得了不俗的成績。
通過以上銷售情況，可以看出：
1、外來品牌房企成績驕人
外來品牌房企2018年依然成績驕人，在單棟樓銷售上，5棟銷售率達100%的樓房中，外來品牌房企就佔了4棟，達80%。銷售量排前十的樓盤中，外來品牌房企佔了5家，達50%。顯然，外來房企無論在打造樓盤品質、營造小區環境上，還是在物業服務和營銷策略上，都是很能打動人的。
碧桂園天璽17號樓，2018年11月29日拿預售證，在市場觀望情緒加重、兄弟樓盤遭維權等諸多不利因素下，12月一上市便實現了簽約和備案達92.9%的業績。建業春天裡16號樓、建業十八城三期3號樓，分別於2018年12月19日和21日才拿到預售證，短短十來天時間，簽約和備案就分別高達88.4%、81.3%。不得不承認，外來品牌房企的效率的確很高。
2、本地房企摘金奪銀
多年來，本地民營房企就像游擊隊和民兵團一樣，一直在“夾縫”中生存，在資金上、管理上和抗風險能力上，既比不過正規軍——國企，也比上外來的大牌房企。
可就在這力量懸殊的競爭中，不少本地民營房企不甘勢單力薄、體小形弱，在樓市裡奮力拼殺、快步猛追，學大牌房企之長，汲國有房企之精，在2018年度取得預售證商品房住宅銷售率90%以上的8家樓盤中，本地民營房企佔了4家，分別是榮邦花園、金蘭王朝（華廷四季城）、盛世雲景、常綠林溪美境。在住宅銷售量排名前十的樓盤中，常綠林溪美境、九龍廣場、金蘭王朝（華廷四季城）、春華國際茗都榜上有名。在銷售率100%單棟“狀元”樓中，天安名郡名列其中……
3、2018最有人氣的區域
新城區雖然是全市的政治中心，市委、市政府及各大行政機關都在這裡辦公，但於由於生活配套尚不是太完備，一直以來不少人在感覺中還是生活在老城區方便。現在情況正悄悄發生著變化。
新城區2018年取得預售證的樓盤雖然僅5家，鳳凰花園小區、建業十八城三期、中梁鷹城壹號院、常綠林溪美境二期、福園小區，數量僅佔2018年取得預售證樓盤的13.5%，但這5家的銷售量卻高達2996套，佔2018年取得預售證簽約和備案7561套住宅的近40%。
其中，在2018年銷售量排前十的樓盤中，新城區的樓盤佔了4家，銷售量佔到了56.4%；在銷售率達到100%的5棟“狀元”樓中，新城區佔了3棟，佔比60%。在銷售率達到90%以上的16棟“榜眼”樓中，新城區樓盤佔了10棟，佔比62.5%。可見，新城區的樓盤倍受市民青睞，前幾年上市的建業桂園、常綠大閱城、常綠林溪美地、藍灣翠園等盤也早已售完告罄。
市民看好這裡是有道理的，隨著今年十月高鐵將建成通車，新城區的交通杻紐地位將不可撼動。白龜湖、溼地公園等優美的自然環境也註定了這裡的宜居和舒適。醫院、學校、商場、超市等生活配套正在緊鑼密鼓的建設之中。
新城區現在是全市的政治中心，將來也必定成為全市的經濟、文化、休閒、娛樂中心。
4、老城區最有發展後勁的區域
2018年上市的8個新盤中，有4個落子湛河區，佔了一半。與老城區其他幾個區相比，也穩坐“老大”之位。
在2018年市區取得預售證的37家樓盤中，湛河區佔了12家，佔32.4%，建築規模達61.4萬平方米，佔當年全部取得預售證建築面積的32.5%，上市住宅5167套，佔當年取得預售證商品房住宅的35.8%；住宅銷售1881套，佔2018年全部取得預售證住宅的24.9%。以上數據除住宅銷售量屈居第二位外，湛河區樓盤其他幾項指標均遠遠地把其他四個區甩到了後邊。
湛河區為何如此受待見呢？道理很簡單，東西狹長的平頂山，從建市起一直把建設的重點放在了湛河以北，而市區北部又被一座座東西相連的山巒阻擋，向北發展已無可能。因此，老城區向南發展成為必然。
5、城郊盤熱銷，喻示著什麼？
李嘉誠多年前有一句被喻為房地產業金科玉律的話：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
一座城市的中心由於佔據著交通、醫療、教育、商業等各種資源優勢，因此從總體上看，城內的地段要優於城郊的地段。
城東的建業春天裡，城北的天安名郡，城南的華廷四季城（金蘭王朝），這三個盤的共同特點都是離市區較遠，不具備區位優勢、周邊配套資源少等。項目投建之初，不少人心存疑惑，“離市區那麼遠，能賣出去嗎？”
但2018年三個盤的銷售數據卻告訴人們，事情都不是絕對的，情況也在發生著變化。
先說春天裡，這是建業在市區東部佈局的第一個項目，在高新區拿這塊地時，其實他們內部不少人心裡也不太踏實。這一帶是工業區，成規模上檔次的住宅區少。雖然附近有幾個樓盤，但有的一直不見動，有的多年賣不完。相鄰的一個安居小區的二手房價格才每平方米3000元左右，錢投到這裡咋樣呢？
去年11月23日和12月19日，該盤的6棟樓先後拿到預售證後，短短一個多月時間，簽約和備案率就接近80%。遠遠超過2018年市區取得預售證住宅類銷售率52%的比例。
筆者認為，兩方面的因素起了決定性作用。一是需求方面，項目周邊有大量的產業工人和居民，其中相當一部分從方便上下班考慮並不願意非擠到市內居住，但他們需要的不僅僅是有個能住的窩兒，更看重為房子營造的優美環境和周到的物業服務，而這一需求恰恰是這一片區缺少的。二是供給方，在鷹城耕耘了十多年的建業已在市民中樹立起了良好的形象，高端的品質、優雅的環境、完善的物業服務體系皆有口皆碑。春天裡的出現，正好滿足了當地居民的需求，樓盤熱銷也就不難理解了。
建在落鳧山和平頂山下的天安名郡，當時不少內業人士也覺得前景“夠嗆”，平安大道與北環路之間的樓都不好賣，這項目建到了北環以北的礦區附近，誰會買？
結果依然是讓人想不到，先是北環路大規模的改造升級，接著《平頂山市北部山體生態修復暨文化休閒區總體規劃》震撼出爐，面積達80平方公里的北部山體要成為一幅山水畫卷，住在這裡無疑是住進了平頂山的後花園。與市內的擁護不堪和糟糕的空氣相比，這裡的寬敞閒雅和茂密的森林植被無疑抓住了不少人的心。該項目2018年取得預售證的10棟住宅，截至當年12月31日，其簽約和備案也達到了近80%，其中的30號樓的銷售率達到100%。
華廷四季城位於城南郊外，也是典型的郊外盤。雖然湛南新城提了多年，但至今仍是個夢。在人們心目中，過姚電大道就是城邊了，再過了新南環，那就是郊外了，項目建到這裡顯然不是太靠譜。
就是這一不太靠譜的項目，2018年取得預售證的2棟住宅，當年的簽約和備案率高達94.5%，並且這2棟樓都摘取了“榜眼樓”的桂冠。這一銷售成績，敢與市內任何一優勢地段的樓盤相媲美。
這一城郊地塊為何如此熱銷呢？
第一、樓盤位於平桐路邊，可以說是把住了市區南部入市出市的交通要衝，近到葉縣、方城，遠到南陽、湖北，這裡成為人們的首選之路。對於城南的居民以及老家在葉縣西南部、魯山東部的市民而言，頗具吸引力。
第二、隨著沙河復航的興建和沙河大型綠色生態旅遊濱水廊道規劃通過評審，這個地塊已具備了既與老城唇齒相依、又不受城裡的擁擠牽絆，既交通便捷、將來又環境優美的區域特徵。
第三、樓盤的品質不亞於大牌房企的作品，據知情人介紹，該盤的開發商曾想盡任何辦法學習碧桂園和恆大的樓盤，在建築用材、戶型設計、環境營造等各個方面都不低於大牌房企的施工標準，大凡去過項目的人，一般都“相”不掉。
夢醒時分，湛南新城也有可能被沙河新城取代了。
以上三個例子說明，已不能按10多年前李嘉誠時代的標準來衡量地段的好與不好了。城市的環境和現狀，已讓人們的居住觀念發生了變化，當今不少城裡人已選擇把家從市內往市外遷移了。
同時，還要看開發商是否靠譜。地是一樣的地，就看誰來犁；好的牛把式，荒坡變良梯。
重要的話說三遍：
一、以上數據的截至時間為2018年12月31日，此後相關部門公佈的2018年的數據未列入其中。
二、文中說的2018年取得預售證，包含了當年上市的新盤辦理的預售證和老盤辦理預售證，但老盤續辦的預售證及2018年1月1日之前辦理預售證的樓盤雖然仍在銷售也未計入其中。
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