核心提示：受內外部經濟環境影響和各種政策的約束，無論從哪個方面來看，在短期內，靠炒房致富基本已無可能。
關於2019年的樓市走向，菜導此前在很多篇文章中已經系統闡述過相關的觀點了。
用一句話來總結菜導的建議，那就是：
2019，不要為了投資而買房，剛需如果不急，可以等上半年過了以後再看看。
但菜導也明白，對於每一位菜友來說，由於自己的情況千差萬別，都希望能獲得一些更為明確、更為具體、更符合自身情況的建議。
菜友的呼聲就是菜導的動力！從這篇文章開始，菜導會用3-4篇連載文章的形式，在全國範圍內挑各個區域的重點城市來分別聊聊2019年的樓市走向！
而今天先給大家分析的，就是關注人數最多的四大一線城市：北京、上海、廣州、深圳。
希望以下的這些分析建議，能對你有所幫助！
壹
首先是北京。
2018 年北京商品住宅新增供應量820 萬平，同比大幅上升86%，供應面積大幅提升的背後，主要原因是下半年集中入市了很多限競房項目。
在新增供應增長的情況下，2018年北京住宅成交量440萬平，走勢雖然同比下降，但11%的降幅較2017 年已大幅收窄。
在嚴調控的背景下，北京住宅產品結構發生明顯變化，共有產權房和限競房佔比達37%。成交均價為46260元/㎡，同比上漲9%，雖然較17年同比漲幅減少了18%，但仍跑贏了多數理財方式。
由於供應量大增，所以北京樓市的整體去化週期達到了35.5個月，但從北京的需求端情況來看，這個去化週期並不用太過於擔心。
2019年，菜導對北京樓市的判斷是：
調控不會有大的鬆動，加上不少共有產權、限競房項目的入市，供應量還會有所提升，所以2019年上半年北京樓市會以平穩態勢為主。
2019年，菜導對於北京樓市的建議是：
好地段、好學位、好戶型，可以擇機入手，至於限競房項目的情況，則需要完全對應項目自身的情況來判斷。至於早就被政策打壓到谷底的商住公寓和環京樓市，就還是別碰了吧。
貳
然後是上海。
2018年，上海樓市遭遇了傳說中的“拐點”，一二手樓盤價格倒掛、外圍城區低價項目去化受阻、中心城區項目由於限價原因反而受到搶購。
縱觀全年，上海樓市的成交以中心城區項目為主，所以總體均價仍然延續了上升趨勢，而且伴隨著市場的迴歸理性，中心城區樓盤的稀缺性更為凸顯，價格也更為堅挺。
也就是說，2018年的上海樓市出現了“冰火兩重天”的情況，中心城區的樓盤雖然均價高、總價高，但依然熱銷，而外圍城區，尤其是供應量相對較大的城區（如青浦、奉賢、松江）的樓盤，則只能以價換量。
至於上海二手樓盤的價格，基本上整個2018年都處在調整的通道，幾乎每套房子都有一定的議價空間，不急於出手的話，可以按5%來談，急於出手的話，8-9折也不是沒有可能。
但如果你仔細對比之後，會發現在北上廣深四座城市裡面，上海的房貸利率是最低的，而且相對於北京嚴苛的落戶政策，上海對於中高端人才落戶的吸引力也還是非常大的。
加上2019年“一城一策”基調的落定，很多人認為，上海樓市最壞的時候已經過去了。
2019年，菜導對上海樓市的判斷是：
冷熱不均的市場態勢仍將持續，定價虛高的外圍城區樓盤將繼續面臨較大的價格壓力，但市場最壞的時候基本已經過去，整體回暖有望出現在2季度之後。
2019年，菜導對上海樓市的建議是：
對於普通購房者來說，上海樓市在這兩年的調整給予了你一段難得的購房窗口期，如果你的資金實力允許，可以找個好機會在中心城區上車。
叄
接下來是廣州。
2018年，廣州樓市的供給相對充足，網籤同比表現“量價齊升”，但區域分化非常明顯。
位於中心城區的樓盤，在嚴格的調控措施下，往往選擇以價換量，而周邊區域的樓盤（如增城、花都、南沙、番禺），成交量則不容樂觀。
所以，無論是新盤還是二手，購房者普遍感受樓市進入了一段切實的降價階段，剛需上車的成本得到了一定程度的降低。
自2018年10月取消了雙合同之後，有些性價比高的新盤成交量和成交均價得到了顯著的提升。但總體來看，漲價的樓盤還是比較少的。
2019年，菜導預計仍會有不少廣州的樓盤採取以價換量的方式來延緩房企的資金壓力。與此同時，二手的成交壓力也還是會非常大，這都給了剛需相對充足的上車機會。
2019年，菜導對廣州樓市的建議是：
廣州樓市的供給相對充足，且政策敏感度較低，有合適的價格，可以上。而且，放眼四大一線城市，也只有廣州的房價最便宜了，落戶政策也放開了，對剛需真的非常友好！但廣州比較特殊的是有很多樓盤在離主城區相對較遠的區域，從5-10年來看，多數處在這些區域的樓盤擺脫不了“睡城”的命運，而且這些樓盤後期置換的流動性會非常堪憂，如有能力，還是儘量買得離主城區近一點吧。
肆
最後是深圳。
受限價政策影響，2018年深圳的新房成交均價54120元/㎡，同比下降0.60%，除7月份成交均價略有回升，其他各月均環比微跌。
除此之外，受“730”新政影響，深圳“金九銀十”成交情況不如預期，市場觀望情緒濃重，11 月份各開發商集中降價促銷，市場略有回暖，但從全年來看，供給量仍略大過於市場需求。
至於深圳的二手房市場，受“三價合一”和“730”新政的雙重影響，深圳的二手房在2018年進入了全面的調整階段。
由於購房者觀望情緒嚴重、一二手房價格倒掛、二手房交易成本高企等多方面因素，多數二手房如不降價，基本很難成交。
但即便是這樣，2018年，深圳新房成交均價已高達538.4萬元，二手房的成交均價也已高達488萬元。
在2018年年末，雖然政策層面釋放了一定的放鬆信號，導致二手房市場有所回暖，但由於深圳的上車門檻確實有點高了，如果賣家急於脫手，降價也是必然的選擇。
2019年，菜導對深圳樓市的判斷是：
總體價格仍將趨於穩定，但考慮到深圳可能將在2019年上調豪宅線以降低交易成本，以及目前普遍下浮的房貸利率，福田、南山、寶安的新盤預計仍將一房難求。
另外，即便是在調控最嚴的時候，深圳的改善型住宅（包括學區房、豪宅）需求一直都是相對旺盛的，所以關注這種類型住宅的，需要多多留意合適的出手機會。
2019年，菜導對深圳樓市的建議是：
2019年上半年，深圳的樓市調控政策仍將以穩定為主，如果有超出市場預期的政策鬆動，也只會在下半年出現。
眾所周知，在四大一線城市裡面，深圳的情況是最特殊的。城市面積最小、商品房供應量最少、戶籍人口最少、年齡結構最輕等客觀因素，導致深圳樓市是最容易被政策的風吹草動影響的，市場風格也體現出非常強烈的投機性。
但對於絕大多數剛需來說，過去幾年的這一輪暴漲，確實已經遠遠超過剛需們購買力的提升能力了，所以不著急的話，可以多看看、多挑挑、多等等。
伍
好了，關於北上廣深四座城市2019年樓市的分析和建議就說到這裡。
菜導最後強調一句：以上分析和建議，都是面向真正的剛需人群的，如果是為了炒房，菜導還是要勸你謹慎。
受內外部經濟環境影響和各種政策的約束，無論從哪個方面來看，在短期內，靠炒房致富基本已無可能。
接下來，你希望菜導分析哪些城市2019年樓市的走向？
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