关于在日本投资房产的优缺点，咱们在其他文章里已经做过说明，这篇文章主要来讲一讲整体的操作流程。

如果已经确定了在日本投资房产，大体上来讲有三件大事需要操作，咱们具体一步一步说明。

首先，无论是日本国籍还是外籍人士，在日本购买房产后都需要到法务局做房产登记，登记后大约2周的时间，负责登记的司法书士会把房产证邮寄到买方指定的地址。

如果是在日本国内有住址的人，只需要到所在地的区政府或市政府开具一份住民票即可做房产登记，但是非日本国内居住者因为开不出住民票，所以需要援引所在国的地址。具体针对大陆人士来说，需要到本地的公证处做户口簿所在地的公正，即公正身份证或者户口簿上的地址属实，并请公证处另附一份日文版本。办理时间大概需要5个工作日，提前办理好比较安心。（但是需要注意的是，一般来说公证书3个月有效，办理后3个月还不能交割房产，就需要重新办理了）

其次就是选定要购买的房源，并跟卖方签订买卖合同，同时支付5-10%的定金。

在日本有个不成文的规定，当挑选到心仪的房源后如果需要跟卖方讨价还价，需要签一份叫做“买付证明书”的文件，虽然不具备强制的法律效应，但是属于基于信任的出价单。买方出价后，卖方如果同意后，就会进入签订合同的环节。但需要注意的是，没有确定购买的决心，尽量不要随便出报价单，在一个基于信用的社会，信用度有时候比金钱还要宝贵。

正式进入签合同的环节，理论上需要买方亲自来一趟日本签约，如果时间上不允许，也可以委托日本的亲友或者中介代理签署合同。在签合同之前，按照日本的法律规定，需要有一位持有国家颁发的房产经纪人资格证（宅建士）为买方进行关于购入房产的重要事项说明，并且针对买方提出的问题进行答疑。所有疑问都解决后，双方在房产交易合同上签字盖章，卖方接收买方5-10%的订金作为凭证。

最后就是付清尾款，并做房产交割了。签合同与交割之间，一般会有1个月以内的间隔。（如果卖方需要还清银行贷款，这个期间是留给卖方银行解除抵挡权的时间）

房产交割当天，买方最好亲自来日本进行交割，同时负责登记的司法书士也会核实买方的护照等身份证件，并在确认购买意向后请买方在房产登记委托书上签字盖章。将尾款交付给卖方，并清点完毕后，交割流程就算正式结束，司法书士立即出发去做房产登记，一般都会在当天完成登记，所以交割的开始时间一般会选择早9点到下午14点之间。另外登记后大约2周后，司法书士会将房产证邮寄到买方指定的地址。