買房前沒算好自己要付多少錢，險些違約
前段時間，同事小毛看中老家保定的一套總價120萬的二手房，由於當時房價漲的很快，他沒來得及考慮太多，就匆匆簽約了。
小毛算了一下，按照30%的首付比例，自己只要先湊夠36萬就行了，剩下70%的84萬可以走銀行按揭。
接下來，小毛拿出自己所有的存款，並向父母要了10萬，湊足了首付的錢。但沒想到的是，兩週之後，銀行批給他的貸款額度只有60萬，比他預計的84萬足足少了24萬元。
這還沒算完，中介告訴小毛，契稅與個稅也得他出，算下來，小毛還得再掏4萬多塊。
小毛傻眼了。按照他與房主的約定，如果在規定期限無法交齊房款，視作小毛違約，要承擔高達25%也就是30萬的違約金。
於是，小毛只能一邊四處湊錢，一邊與房主協商，儘量延後付款時間。好在房主通情達理，把付款時間延後了10天，小毛才不至於違約。
這件事不僅讓小毛狼狽不堪，同時也給我們廣大首次購房的朋友們提了個醒：你以為“足夠”買房的錢，很可能還是不夠。
二手房按揭貸款額總比預想的少
很多第一次買房的朋友，往往只會注意“房屋總價”這一項，並據此準備首付資金。但即便我們知道了銀行的貸款比例，最終下來的貸款額度，往往也比我們自己計算的少很多。
這是因為，不論我們要買的房子按多高的價錢成交，銀行都只認可正規的房地產評估公司出具的評估價格，並以此為標準進行貸款的發放。
拿上面的例子來說。小毛要付的120萬房款，是小毛與業主商量之後互相認可的價格，也是小毛真金白銀要付出的房款；但從貸款的角度來說，銀行並不認可這個價格。
在現實的貸款流程中，銀行會首先會委託專業的、中立性的第三方房地產評估公司，對你貸款房屋做出全面評估，並依據其出具的“評估價值”最終決定貸給你多少。
一般來說，房地產評估公司會依照房屋屬性、所處位置、小區環境、歷史價格等因素，綜合給出一個評估價值——這個數字，才是你買的房子在銀行眼裡的價值。
按照經驗來看，評估公司給出的評估價往往大幅低於市場價。如果是房齡較短的二手房，評估價可能相當於成交價的80%，最高能到90%；如果是房齡較長（10年以上）的老房子，這一比例有可能會降到60%~70%，如果房齡再長些（如25年以上），銀行有可能乾脆就不貸給你了。
銀行自然不能做虧本的買賣了，更不希望貸款出現什麼問題，所以儘量壓低貸款額度，是防範風險的必要方式之一。
說到底，這事兒無解啊，誰讓咱都沒錢不是？誰讓銀行是債主呢？誰讓銀行有這種能貸二三十年的房貸業務呢？這麼多錢你不管銀行借，管誰借？
當然，一手房貸款時基本不需要評估，這意味著購房者可以拿到最高的資金槓桿比例。
永遠不要忽略“稅”的問題
除了上面說的貸款評估價差額之外，“稅”也是容易被大家忽略或算錯的一個方面。
一直以來，二手房交易都有個“潛規則”——合同裡寫的金額，就是賣家要求最終拿到手的、實打實的金額，因此房子所涉及到的各種稅，一般都由買家出。各種稅費支出，同樣佔據了您一定的購房成本。
目前二手房買賣中，涉及到的最主要的稅有兩種：契稅、個人所得稅。除此之外還有增值稅及附加稅，但普通住宅免徵，我們大多人可以忽略。
【契稅】的計算依據如下：
家庭首套房，面積≤90㎡，按房屋成交價（或網籤價）的1%收取；
家庭首套房，面積＞90㎡，按房屋成交價（或網籤價）的1.5%收取；
家庭二套及以上住房，按房屋成交價（或網籤價）的3%收取；
【個人所得稅】的計算依據相對複雜，而且各地徵收的依據與標準也不一。大致來說，家庭唯一且產權滿五年的住房，免徵個稅。除此之外的其他類型房產，按成交價（或網籤價）的1%，或者本次交易與上次交易差價的20%徵收。
其中，契稅這部分相對固定，也比較好預估，即便有出入，金額也不會相差太多。
比較不確定的是個稅這部分。由於不同地區的徵收依據存在差異，如果估算錯誤，資金缺口有可能比想象的還要大。
比如我在北京購買一套總價300萬的房子，按照成交價1%徵收，個稅就是3萬元，但按照交易差額的20%進行徵收，有可能就是20萬元甚至更多。
房子越貴，稅費方面預估錯誤所產生的資金缺口也就越大。
好在，目前很多房產門戶網站、大型中介網站都有“二手房稅費計算器”，大家在買房前先去測一測，至少心裡也有個底。
如何提前預估靠譜的首付款？
總結一下，怎樣才能預估一個比較靠譜的首付款呢？
首先，不能按照房子的成交價算首付比例，而應該按照房子的評估價計算首付比例，而且最好多打點富裕。
可以向小區中介詢問，但最好是向同小區剛買了房的人打聽具體的評估單價，因為他們已經完整的走過貸款流程，因此能給你一個最真實的價格。之後，再根據評估價格與目前市價的比例，估算出你這套房子的相對靠譜的評估價，並按貸款比例準備好首付款。
其次，稅費方面，契稅比較容易確定，誤差也基本不大。個稅可以用上面說的用“二手房稅費計算器”提前算一下，但最穩妥的做法，是到房產交易大廳或附近的稅務所實地詢問。那裡一般都張貼了最新的稅費收取標準與稅率，這個是最準確、最靠譜的。
總之，在購買二手房之前，一定要預估並準備好足夠的款項，萬一因為自己的原因而面臨違約責任，可就真的得不償失了。
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