樓市也是一種市場，也遵守經濟規律，日本、香港、美國和全世界（除中國外）的經濟歷史也告訴我們，房地產業是經濟規律的乖乖女。可中國的樓市一直是個畸形，一直漲，漲不停。這是要逆天？還是另有隱情？
文章轉自微信號：liulicun0738
行文之前，我們先看幾幅圖。
日本目前的房價也沒有回到歷史高位
香港樓市也是高低起伏
美國房價走勢，2008年是其歷史高位
最後，我們再來看我國的樓市走勢圖：
我必須用放大鏡才能找到回調點
有沒有發現中國的樓市很桀驁不馴，完全“不走尋常路”啊。的確，從房地產改革這20年來看，完全是一部暴漲史，嗯，“暴漲史”。長牛短熊才是中國樓市的完美寫照。
那為什麼會這樣呢？我們知道，一個東西能漲價，肯定是供不應求，簡單來說，就是買的人多，賣的人少。賣的人要想優先買到這個東西，就必須出高價，一點點的，這個價格就被推高了。房子作為一種商品，無疑也是這麼個路子。在我國，關於房價上漲的原因，有很多分析，大體不外乎以下幾個論調：人口多論、地少論（這個全世界都喜歡用）、經濟崛起論、傳統觀念論（國人好置業）、城鎮化論、丈母孃論等等等。
當然，我不否認以上因素是重要推手，但我認為真正的內在原因並不在此。 一種趨勢的形成，一定是多方力量的合力，房地產市場也是如此。我們權且按照天時、地利和人和三者來定義。
經歷了清朝的閉關鎖國、近代的軍閥混戰、日本侵華以及多年國內戰爭，新中國民生凋敝，百業待興，人民終於得以休養生息，同時，國際和國內環境也是一片欣欣向榮，各國都在埋頭髮展。源自1978年的改革開放讓我國各行各業百花齊放，經濟水平得到了極大的發展。到了90年代，綜合國力更是躍升了一大步，截至2017年數據，我國的人均GDP已經突破8000美元大關。我稱之為“天時”。
我國自古就是人口大國，人口基數和人口增幅都很大，早在1978年的時候，我國就有9.6億人口，2016年更是達到了13.83億人。這麼多人生存就必然需要住房，所以住房的需求本身就是剛性的。不僅如此，因為城鄉經濟結構的差異化，城市的發展是明顯超前於農村的，造成大量的農村勞動力去到城裡工作，故而造成個別城市人口流入迅速增多，比如深圳、廣州、北京和上海。儘管在改革開放的過程中，我們對於城市的擴容和人口的流入是有預判的，但面對一日一年的發展速度和高漲的發展熱情，城市的決策者還是存在低估。所以，瞬間造成了城市住房的供不應求。大量勞動者沒有房子住，城市的住房缺口逐年擴大。我稱之為“地利”。
人口逐年攀升
至於人和，要複雜點。這裡面有政府，有開發商，有銀行，有買房人也有中介朋友。政府負責賣地、開放商負責造房子、銀行負責貸款、買房人負責買房，而中介朋友則遊刃於以上各個群體，正是這群人在主演著這部樓市的史詩級大片。上面我們說到，面對日益增多的流入人口和有限的住房資源，城市的發展受到了制約，要想繼續前進，城市也要繼續發展，而要發展，就必須有錢，錢從哪來？國家財政撥款顯然是僧多粥少，只能靠自身。於是，土地財政有了肥沃的土壤，短短10幾年，各地的土地財政就得到了井噴式發展。各級政府賣地賣得不亦樂乎。這關乎城市前途，城市形象甚至每一個公務員的工資收入，所以，賣地才是第一生產力。作為以土地作為生產原材料的開發商，對土地的依賴和需求是無以復加的，開發商們對各個地方的土地都是趨之若鶩。可是面對動輒上百億的土地款，外加幾十億的建安成本，再有錢的開發商也是缺錢的。於是銀行自然嗅到了其中的商機。房地產輝煌的這20年，不得不說也是銀行業的黃金時期。買房人分兩種：投資者和剛需，剛需就不需要多說了，有結婚需要的，有小孩入學需要的，有改善需要的。早期的房地產市場其實還沒有投資一說，這個是在最近10來年才出現的詞彙。最早的一部分人發現買了房子後，房價瞬間飆漲，從最早的幾百幾千一平，瞬間飆到了幾千甚至上萬，於是敏銳地發現房子這東西也是可以炒作的，於是“溫州炒房團”成為了市場的寵兒，每一個參與者都賺得了不菲的收益，越到後來，越多人發現這是個旱澇保收的生財之道，於是不幾年的功夫，“炒房”成為了暴富的代名詞。最後才是中介的產生，房屋買賣過程中涉及到的稅收、政策和貸款方面的東西很多，沒有一個專業的機構總不是很方便，於是房產中介應運而生。這幫人通過提供買賣過程中的便利而賺取交易過程中的佣金，這麼多年來 發展也是極為蓬勃。相應誕生了中原地產、我愛我家、鏈家地產等多家中介大鱷。不知道大家注意到沒有，以上所有環節，都有一個共同的訴求：房價暴漲。只要房價一直漲，他們都能得好，只要房價下跌，就都得遭殃。而且這部分人群數量已然是巨大的，不可忽視的。且把持著諸多重要的資源，比如政策層面的，比如資金層面的，比如媒體層面的。我們稱之為“人和”。
天時、地利和人和都有了，還少了點東風，那東風是什麼呢？我們知道，需求是一切商業本質的核心。經濟學中對於需求的定義是這樣的：需求是指人們有能力購買並且願意購買某個具體商品的慾望。注意裡面的核心字眼是兩個：有能力購買和願意購買。上面提到的因素解決了願意購買的問題，所有的點都最終落在了有能力購買上，面對動輒上百萬，幾百萬甚至上千萬的房子，除非家裡有礦，買的時候誰都會哆嗦一下的。為了湊這點錢，我們產生了“六個錢包”理論，可還是不夠啊，怎麼辦？貸款！首付這個概念是以前沒有的，以前大傢伙買房都全款，首付是個什麼鬼。簡單來說，就是你錢不夠，銀行借你，你自己只要提供一定比例的房款就好，10%也好，20%也行，最多的還是30%，當然現在還有70%的，餘下的錢銀行幫你墊了，你只要每年還錢給銀行就好！當然，前幾年還有“首付貸”，就是說，連首付都可以貸款，甚至“零首付”，加之各種各樣民間和變相的貸款機構（PTP）的雨後春筍般發展，貸款已經是一件稀鬆平常的事情了，小至買個手機，做個整形，大至買個房子，小至個人，大到一個企業（比如開發商），甚至一個國家都可以貸款。這個在經濟學中叫“加槓桿”，別小看了這個槓桿，早在幾百年前，著名的物理學家阿基米德就說了一句引導老百姓脫貧解困的至理名言：給我一個支點，我可以翹起地球。
阿基米德先生是投機屆的前輩
是個人都能明白，槓桿這東西，地球都可以撬得動，房價這東西那就更不在話下了，於是，你翹我也翹，大家都在撬。嗖嗖嗖，房價就成現在這個模樣了。當然啊，不僅房價在翹，勤勞勇敢的我們還舉一反三地將這一工具應用到股票市場，據說也是戰果輝煌。
至此，大家應該明白到底是什麼造就瞭如今的繁榮局面，那就是“加槓桿”！
最後，再讓我們看一則新聞：
漫漫降杆路，吾將上下而求索
閱讀更多 蔣講 的文章
