楼市也是一种市场，也遵守经济规律，日本、香港、美国和全世界（除中国外）的经济历史也告诉我们，房地产业是经济规律的乖乖女。可中国的楼市一直是个畸形，一直涨，涨不停。这是要逆天？还是另有隐情？
文章转自微信号：liulicun0738
行文之前，我们先看几幅图。
日本目前的房价也没有回到历史高位
香港楼市也是高低起伏
美国房价走势，2008年是其历史高位
最后，我们再来看我国的楼市走势图：
我必须用放大镜才能找到回调点
有没有发现中国的楼市很桀骜不驯，完全“不走寻常路”啊。的确，从房地产改革这20年来看，完全是一部暴涨史，嗯，“暴涨史”。长牛短熊才是中国楼市的完美写照。
那为什么会这样呢？我们知道，一个东西能涨价，肯定是供不应求，简单来说，就是买的人多，卖的人少。卖的人要想优先买到这个东西，就必须出高价，一点点的，这个价格就被推高了。房子作为一种商品，无疑也是这么个路子。在我国，关于房价上涨的原因，有很多分析，大体不外乎以下几个论调：人口多论、地少论（这个全世界都喜欢用）、经济崛起论、传统观念论（国人好置业）、城镇化论、丈母娘论等等等。
当然，我不否认以上因素是重要推手，但我认为真正的内在原因并不在此。 一种趋势的形成，一定是多方力量的合力，房地产市场也是如此。我们权且按照天时、地利和人和三者来定义。
经历了清朝的闭关锁国、近代的军阀混战、日本侵华以及多年国内战争，新中国民生凋敝，百业待兴，人民终于得以休养生息，同时，国际和国内环境也是一片欣欣向荣，各国都在埋头发展。源自1978年的改革开放让我国各行各业百花齐放，经济水平得到了极大的发展。到了90年代，综合国力更是跃升了一大步，截至2017年数据，我国的人均GDP已经突破8000美元大关。我称之为“天时”。
我国自古就是人口大国，人口基数和人口增幅都很大，早在1978年的时候，我国就有9.6亿人口，2016年更是达到了13.83亿人。这么多人生存就必然需要住房，所以住房的需求本身就是刚性的。不仅如此，因为城乡经济结构的差异化，城市的发展是明显超前于农村的，造成大量的农村劳动力去到城里工作，故而造成个别城市人口流入迅速增多，比如深圳、广州、北京和上海。尽管在改革开放的过程中，我们对于城市的扩容和人口的流入是有预判的，但面对一日一年的发展速度和高涨的发展热情，城市的决策者还是存在低估。所以，瞬间造成了城市住房的供不应求。大量劳动者没有房子住，城市的住房缺口逐年扩大。我称之为“地利”。
人口逐年攀升
至于人和，要复杂点。这里面有政府，有开发商，有银行，有买房人也有中介朋友。政府负责卖地、开放商负责造房子、银行负责贷款、买房人负责买房，而中介朋友则游刃于以上各个群体，正是这群人在主演着这部楼市的史诗级大片。上面我们说到，面对日益增多的流入人口和有限的住房资源，城市的发展受到了制约，要想继续前进，城市也要继续发展，而要发展，就必须有钱，钱从哪来？国家财政拨款显然是僧多粥少，只能靠自身。于是，土地财政有了肥沃的土壤，短短10几年，各地的土地财政就得到了井喷式发展。各级政府卖地卖得不亦乐乎。这关乎城市前途，城市形象甚至每一个公务员的工资收入，所以，卖地才是第一生产力。作为以土地作为生产原材料的开发商，对土地的依赖和需求是无以复加的，开发商们对各个地方的土地都是趋之若鹜。可是面对动辄上百亿的土地款，外加几十亿的建安成本，再有钱的开发商也是缺钱的。于是银行自然嗅到了其中的商机。房地产辉煌的这20年，不得不说也是银行业的黄金时期。买房人分两种：投资者和刚需，刚需就不需要多说了，有结婚需要的，有小孩入学需要的，有改善需要的。早期的房地产市场其实还没有投资一说，这个是在最近10来年才出现的词汇。最早的一部分人发现买了房子后，房价瞬间飙涨，从最早的几百几千一平，瞬间飙到了几千甚至上万，于是敏锐地发现房子这东西也是可以炒作的，于是“温州炒房团”成为了市场的宠儿，每一个参与者都赚得了不菲的收益，越到后来，越多人发现这是个旱涝保收的生财之道，于是不几年的功夫，“炒房”成为了暴富的代名词。最后才是中介的产生，房屋买卖过程中涉及到的税收、政策和贷款方面的东西很多，没有一个专业的机构总不是很方便，于是房产中介应运而生。这帮人通过提供买卖过程中的便利而赚取交易过程中的佣金，这么多年来 发展也是极为蓬勃。相应诞生了中原地产、我爱我家、链家地产等多家中介大鳄。不知道大家注意到没有，以上所有环节，都有一个共同的诉求：房价暴涨。只要房价一直涨，他们都能得好，只要房价下跌，就都得遭殃。而且这部分人群数量已然是巨大的，不可忽视的。且把持着诸多重要的资源，比如政策层面的，比如资金层面的，比如媒体层面的。我们称之为“人和”。
天时、地利和人和都有了，还少了点东风，那东风是什么呢？我们知道，需求是一切商业本质的核心。经济学中对于需求的定义是这样的：需求是指人们有能力购买并且愿意购买某个具体商品的欲望。注意里面的核心字眼是两个：有能力购买和愿意购买。上面提到的因素解决了愿意购买的问题，所有的点都最终落在了有能力购买上，面对动辄上百万，几百万甚至上千万的房子，除非家里有矿，买的时候谁都会哆嗦一下的。为了凑这点钱，我们产生了“六个钱包”理论，可还是不够啊，怎么办？贷款！首付这个概念是以前没有的，以前大家伙买房都全款，首付是个什么鬼。简单来说，就是你钱不够，银行借你，你自己只要提供一定比例的房款就好，10%也好，20%也行，最多的还是30%，当然现在还有70%的，余下的钱银行帮你垫了，你只要每年还钱给银行就好！当然，前几年还有“首付贷”，就是说，连首付都可以贷款，甚至“零首付”，加之各种各样民间和变相的贷款机构（PTP）的雨后春笋般发展，贷款已经是一件稀松平常的事情了，小至买个手机，做个整形，大至买个房子，小至个人，大到一个企业（比如开发商），甚至一个国家都可以贷款。这个在经济学中叫“加杠杆”，别小看了这个杠杆，早在几百年前，著名的物理学家阿基米德就说了一句引导老百姓脱贫解困的至理名言：给我一个支点，我可以翘起地球。
阿基米德先生是投机届的前辈
是个人都能明白，杠杆这东西，地球都可以撬得动，房价这东西那就更不在话下了，于是，你翘我也翘，大家都在撬。嗖嗖嗖，房价就成现在这个模样了。当然啊，不仅房价在翘，勤劳勇敢的我们还举一反三地将这一工具应用到股票市场，据说也是战果辉煌。
至此，大家应该明白到底是什么造就了如今的繁荣局面，那就是“加杠杆”！
最后，再让我们看一则新闻：
漫漫降杆路，吾将上下而求索
閱讀更多 蔣講 的文章
