給別人倒過啤酒的人都知道，倒得急了，就會有泡沫。
2016年初，當看房的腳步再次來到廣州海倫堡的時候，這裡的房價已經比第一次來看時漲了許多，雖然距離最早的一期都有十年之期，但房子的質感仍是非常不錯。令人尷尬的是，所處在增城、蘿崗、黃埔交界的位置，依然是三不管一樣的髒亂。
也許2016年，廣州一直處在各種鬆綁樓市政策幻想之中的原因吧，廣州樓房首先發力並不是增城。2017年330之後，廣州的買家們才徹底斷了松梆的念想，歷來廣州市場的買家有65%是非廣州戶籍，好不容易湊夠了首付，資格卻沒有了。這種傷痛怕是隻有親歷者才能體會吧。而做為不限購的增城和從化迎來了高潮。
昨日，在好友的相邀請下，一起去看沙村地鐵站附近的樓盤，沙村號村增城第一個地鐵站，通過13號線接駁5號線直接連接現在的市中心-珠江新城，和未來的CBD，可以說是一條非常重要的線路。這邊有一個新盤，在推靠路邊的那一棟，毛坯交接，低樓層算下來不到20000/平。新房限價的原因，兩房單位的首付接近90萬，三房單位首付超過120萬。壓力不小。下午隨即看了一下離地鐵更近一點的二手樓，小房型業主放盤25000/平，三房大戶型均價也在24000/平上下，兩房的租金2000不到，三房也不到2500。沙村距離珠江新城直線距離超過25公里，導航距離超過30公里。從地圖上看了一樣，沙村是有相對便利的交通（地鐵優勢），但從距離上，更近的應該是海倫堡花園。
帶著特別的情感，第三次來到了三城交界之地，不對，現在應該是兩城交界之地。不過依然是髒亂的街景，一點沒變。步行進入小區，延著人工的小河一邊看房一邊散步，歐式的小船依然有工作人員在用於打撈樹葉和丟棄的垃圾，休閒的老人們在自家的涼婷裡打著麻將，下著象棋。入口的湖邊還在清理週末時的喧囂。習慣了這種開放式的小區，也是一種別樣的生活精彩（我不喜歡），總共看了不下8套房，均價20000/平以上了，依稀記得2016年初來看的時候，才7-8000/平啊。
感想湧上來，就剎不住車了。
樂觀的看房方法論，是看房子的未來。宏觀方面看政策、貨幣、人口情況。微觀方面來看就是教育配套、交通配套建設、商業配套建設、醫療配套建設、周邊商業生態配套等。當然宏觀方面也可以例舉不利因素，比如墓地、汙染型工廠、輻射源周邊、噪音源周邊等等。樓盤的銷售、中介的代表甚至朋友的推薦無不都是講區域的未來潛力和發展。從來不會關注現在的價位是否處在合適的水平，是否已經把預期計算現在的房價內。增城是有許多利好，地鐵規劃網絡，重大項目的簽約，廣州的東進等等都構成了對增城特別是新塘的利好。交通半徑的覆蓋、人口的湧入和產業的升級都是新塘未來比現在更好的理由。不過，就如同給別人倒啤酒一樣，2017年，倒得急了。
保守的看房方法論，是看房子的現在。西方國家統計房價是否有泡末最常用的工具，比如租售比，租金回報率等來衡量房價是否被高估。專家們說西方的統計方法不適用於中國，民間也分為貨幣現象派，如美國的房價也是一直在漲。末日崩盤派，如日本的房價經歷35年的大小蕭條。問房四寶認為，租金回報率不能很好的衡量中國的房價表揚最根本的原因是中國有拆遷，而歐美沒有。 拆遷有時候是個好東西，可以原來的市中心改舊為新，變廠房為商業中心，化腐朽為神奇。要說一個房子周邊都是廠，那租金自然是低的。多新的房子都租不起價，要是周邊的廠都變成了高檔寫字樓，那租金自然是高的，多舊的房子租金也都是高的。我每看一處房子，都會計算一下租金回報率，來衡量一下泡沫水平和自我能接受的程度，比如沙村的二手房租金回報率在1%左右，海倫堡也是1%左右。海倫堡通過B30快速公交，6個站到地鐵南崗，我找了個差不多的地方，萬科四季花城通過多條公交4個站到地鐵潯峰崗站，萬科四季花城的的租金回報率大概在1.8%左右。同比就可以發現，增城的泡沫比萬科四季花城明顯。（萬科四季花城雖然在佛山，但限購），而同樣我們發現，在距離天河城1公里左右的地段，單價近60000/元的盤，租金回報率可以在2%以上。（比如嘉城國際）看現在就是對未來較保守的估計，是未來周邊一切不變的情況下的假設，穩健的選擇（因為穩健而失去因房子帶來財富增值的機會的人，比比皆是）
至於你是以什麼方法論，來選擇房子，就看你自己了。
《泡沫》
就像被騙的我，是幸福的。
追究什麼對錯，你的謊言，基於你還愛我。
美麗的泡沫，雖然一剎花火。
你所有承諾，雖然都太脆弱。
但房價像泡沫，如果能夠看破，有什麼難過。
早該知道泡沫，一觸就破。
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