2018年四季度以來，我國樓市寒意漸起，熱點樓市正運行在降溫的通道內，出現了基本面、資金面、政策面的邊際變化。這些邊際變化，已經作用於市場供求的兩端，推動房地產市場微妙再平衡的進程，同時也逐漸影響樓市預期，最終將朝“房住不炒”目標行進。
當前我國樓市出現了基本面、資金面和政策面的邊際變化，主要表現在：
一是基本面出現了邊際變化。從人口發展看，我國人口增長態勢接近拐點，老齡化社會可能正在形成。人口是房地產市場發展的基礎，人口總量和結構變化將很大程度決定我國房地產市場未來發展空間。從增長中樞看，我國經濟運行已轉向高質量發展階段，增長中樞回落，房地產市場無法脫離經濟發展基礎獨立運行。從住房配置看，據國家統計局數據，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，住房供不應求矛盾已基本緩解，更多表現為收入和區域結構性矛盾。從終端需求看，熱點城市房價高位運行與終端需求人群收入增長空間有限的矛盾日益激化，潛在住房需求人群支付能力難以支撐房價繼續高位上漲。綜合來看，基本面已不支持房價快速上漲。
二是資金面出現了邊際變化。從貨幣總量看，2018年12月末我國廣義貨幣（M2）餘額同比增長8.1%，增速與上年同期持平。其中，人民幣存款餘額同比增長8.2%，比上年同期低0.8個百分點，接近於歷史低位。從房貸利率看，近期部分城市的房貸利率向下調整，這雖有助於降低按揭購房人群還貸壓力，但仍不足以刺激房價上漲。從開發商資金面看，房地產開發企業融資渠道收窄，信託融資成本接近兩位數，海外發債成本上升。2018年1-11月，全國房地產開發企業到位資金同比增長7.6%，比1-10月份回落0.1個百分點；其中，國內貸款同比下降3.7%，利用外資下降30.4%，自籌資金增長10.0%。考慮到當前房地產開發企業資金鍊條趨緊，未來不排除降價促銷加快資金回籠的可能性，同時房貸利率回落也一定程度刺激需求，與供應形成較好銜接，滿足社會基本住房需求。
三是政策面出現了邊際變化。從政策基調看，中央經濟工作會議指出，“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這標誌著我國房地產市場將從短期差別化調控進入構建樓市健康發展長效機制的軌道。從政策實施看，近期部分城市正結合地方實際進行房地產調控政策微調，這將有助於發揮市場機制的作用，減少行政干預對市場交易的影響。近期中央銀行實施了降準，銀行間市場流動性合理充裕，在滿足實體經濟資金需求同時，也對房地產業融資存在邊際改善作用。綜合來看，政策面邊際變化目標仍是“房住不炒”。
房地產市場進入了理性迴歸軌道。過去近兩年的房地產市場分類調控，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點城市投機炒作動能基本消退，樓市邁出迴歸居住屬性的堅實一步，堅挺的房價出現了鬆動。國家統計局數據顯示，2018年12月，全國70個大中城市中，當月新房價格環比上漲的城市數量為59個，相比11月份的63個明顯減少；據測算，新建商品住宅價格指數環比上漲0.8%，較11月份的0.9%有所收窄。此外，受到資金面壓力趨緊影響，房地產開發企業以價換量動力明顯增強，二手房市場漫天要價情況也顯著減少，市場成交漸趨理性。更能反映市場走勢的二手房市場，價格下跌城市數量增至22個；且這些城市基本都是熱點一、二線城市。特別是一、二線熱點城市，二手房成交量佔比已經過半，如北京、上海二手房市場成交佔比已經超過市場總成交的80%。還有，未來我國住房供求關係正趨向改善。2018年1-11月份，全國房地產開發投資110083億元，同比增長9.7%，較上年同期提高2.2個百分點，整體保持平穩。房地產開發企業土地購置面積同比增長14.3%，年內增速逐月持續回升，按照一年的建設週期來估算，未來全國住房供求規模將會明顯增加，供求關係將更為匹配。
樓市邊際變化正趨向房住不炒目標。當前樓市基本面、資金面、政策面的邊際變化，已經不支持樓市穩增長的邊際作用。這些邊際變化均指向房住不炒的目標。在穩定房地產市場預期同時，各地要加快構建樓市長效機制，在保障合理住房需求同時，有效抑制住房投資需求，嚴厲打擊投機炒作行為，保持房地產市場的平穩運行。在因城施策、分類指導的政策框架內，城市政府居於構建房地產市場健康發展長效機制的中心地位，既是政策實施主體，也要切實承擔落實房住不炒的責任，做好科學謀劃、謹慎決策、有效執行。房地產金融政策要發揮引導住宅理性建設和理性消費的重要作用，以服務全社會基本住房需求為目標，支持保障性住房建設，嚴禁資金違規流入房地產市場，嚴禁首付貸，嚴禁為不具備加槓桿條件和空間的個人提供加槓桿通道，切實防範房地產市場和房地產金融風險。在當前複雜多變的市場環境裡，只有遵從房地產市場運行規律，防範各種道德風險，抵制羊群效應，才能促進房地產市場健康穩健運行。
本文源自證券時報
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