所選的位置必須擁有以下五個要素，這五個要素至少要同時具備三條，否則房租再便宜也不要考慮。
1、人口密度要高——很好理解，就是人多啊，這是必備的基本條件；
2、交通要便利——至少附近有步行不超過10分鐘的公交車、地鐵，或是步行街，以及充裕的停車位；
3、附近有人流量巨大的街路——要注意的是，可能你緊鄰著城市中最寬廣的馬路，但是都是走機動車的，這是沒用的，必須是有大量行人，並且可以流動、經過你選址位置的才算；
4、商業氛圍要活躍——有一種情況是理論上的繁華，也就是寫字樓啊，居民區啊，車站什麼的都有，但就是不熱鬧，這個就要仔細甄別了，比如，有的小區看著好多棟樓，結果入住率不高，寫字樓不少，但空置很多，或是消費能力非常低，所以，別看理論數據，要自己感受當地的商業氛圍；
5、易見、易達——也就是鋪位要容易被顧客看到，看到以後顧客還很容易走過來。在熱鬧的地方顧客看不到你們的招牌不也是白費嗎，看到了，但還要七轉八轉，甚至過個天橋，那對於休閒娛樂之類的非必需性消費品店鋪來說也涼了。
通常能同時符合以上5點的鋪位，都是在一個精心打造的商圈裡，而非一般街路兩側的店鋪。所以，我們選址的第一步也通常是先選擇一個商圈，要找口碑比較好的商圈入駐。在一座城市，市民會給不同的商圈貼上不同的標籤，比如某某商圈東西貴、某某商圈假貨多、某某商圈東西便宜、某某商圈很高端等，要選擇符合自己店鋪特點的商圈，比如你經營的商品是走低價親民路線的，卻把店開在了大家公認是高端的商圈裡，那註定會失敗，如果你經營的是有品質的品牌商品，把店開在大家都認為便宜貨、假貨很多的商圈也註定失敗。
當大的範圍確定下來以後，接下來就要看這個區域的基本面了，也就是周邊環境，比如你開的是街邊店，就要人流量很大，當然，也不能單單看人流，更要看你的目標顧客會佔多少比例，還要綜合的看人口密度高低、顧客群的主要類型、消費能力之類的，這些基本信息可以通過城市規劃部門、互聯網，以及購買大數據獲得。
看繁榮程度主要是看行走的人流，馬路很寬，車輛很多，但行人很少，這樣的環境生意通常就很難火起來。比如步行街、地鐵公交站附近就很好，除了步行的人流量，還要看方便程度，也就是要方便到店才行。如果有天橋、護欄、樹木之類的阻擋視線或走起來費勁，效果也會差很多。而且，門店的門頭也儘可能夠寬，因為越寬越醒目，展示效果越好，反之，門頭很窄，很深，這樣的店鋪就不太划算。
如果投資不大，只是開個小店，那就用不到數據公司，調研公司之類的，自己親自調查這些情況就好，比如在目標周圍走訪，詢問鄰居，因為大多都是自己選址，所以後面會重點介紹自己選址的技巧。
無論在購物中心裡或是街路兩側，顧客行進都有一個流動線，也就是人流的方向，習慣的走法，儘量選址在顧客流動的主線右側，因為中國人習慣右側通行，抬腿就能邁進去的店鋪會大大提高顧客的選擇概率。客流和水流一樣，最好找整條“河流”中河水彙集的地方，至少是河水放緩的地方，比如通道，那就是個快速人流流動的地方，很少有人會停留，如果是在一個開闊地，或是小環島，人流就會把腳步放緩，這樣的位置就好過通道，但是如果在整條“河流”的中心，通常是廣場一類的，顧客不僅最終會彙集於此，而且可能長時間停留，這就是最好的位置。
從整體角度又要考慮能夠“截流”也就是處於同類業態商鋪的人流上游最佳，比如一個市場裡，開始的幾家生意都會更好點。從經驗角度來說，不要看購物中心或是商業街規劃好的客流動線，要自己在不同時段去親自感受人流的流動特點。
你挨著一個什麼“鄰居”也很重要，最好的情況就是彼此生意能夠互補，或是目標顧客相同，但彼此不存在競爭關係。如果你旁邊是一個知名的品牌，顧客對你們店的好感度或信任度就會無形中增強不少，如果你周圍店鋪的生意很好，也能給你帶來一定引流效果。
說完了好鄰居，在說說壞鄰居，也就是那些人氣很旺，又會分流與搶奪你顧客的商家，比如與一些很牛的品牌在一起開同類店鋪，就要考慮是否有競爭關係，可以考慮為超級競爭對手做配套的生意，比如你賣手機規模很大，很有名氣，那我不買手機，我買手機周邊，電話卡，就會借勢。
再比如，在麥當勞、肯德基旁邊開一家西式快餐店肯定是不明智的，但完全可以利用其強大的聚客能力，做一些替補生意，比如中餐，邏輯就是：反正做西式快餐做不過你，那就做中餐，把不喜歡洋快餐或想換換口味的顧客拉過來。這樣在特定的環境下就有了和肯德基、麥當勞較量的能力，品類不同嘛。
這也說明了，商家不要和消費者的認知與習慣做對——喜歡洋快餐的，你做的洋快餐再便宜，他們還是會去麥當勞、肯德基，但是對於不喜歡洋快餐的顧客來說，你做的中餐哪怕生意很小，味道也不怎麼好，也具備了獲得這位顧客的優勢。
當然，在綜合商業環境裡可以做彌補型店鋪，但是在單一型的商業環境，比如某某一條街，那就必須找到自己的差異化競爭優勢了。
衝動型產品就要把店開在消費氛圍濃厚，消費者容易隨手獲取的地方，比如購物中心、商業街之類的，在這種地方逛街的人一來有閒心，二來看著周圍的人，都大包小裹，拿著零食飲料，覺得自己不買點什麼都不對勁，這樣的地方就非常適合賣衝動性產品，比如零食飲料、休閒娛樂、裝飾品小玩意兒之類的。而大宗理性商品的店鋪則可以考慮位置稍微偏僻點的地方，以降低經營成本，通過營銷或性價比等方式吸引顧客。
一些可能影響生意的細節也要注意，例如，你是把店開在購物中心內，就要看購物中心的顧客群體、整體檔次、平均消費，以及和自己的店鋪、商品是否吻合，購物中心停車是否免費，有沒有足夠的停車位，場地方給出什麼樣的承諾政策等，比如你是開美髮店的，購物中心是否有同品類排他保護呢？如果沒有，一棟樓裡三五家美髮店的情況也不少，沒有生態維護，最後誰都賺不到錢。
再比如，雖然你把店開在了路口，但客流量卻不大，那就很可能是因為你的店鋪位置是在紅綠燈的前方，這樣別人著急看紅綠燈過馬路，就很容易忽略你的店鋪，相反的，如果你的店是開在過了紅綠燈的路口，行人過了馬路，也就有心思放慢腳步或東張西望了，生意自然就會好很多。
上面說了環境，然後就是自身需求，這點也很重要，在滿足了前面的前提條件下，場地一定要符合自身的需要，比如，如果你賣的是沒什麼特色，價格不貴，靠走量的商品，那火車站、地鐵口之類的地方就很合適；如果你做的是季節性較強的產品，如冰淇淋店之類的，那開在購物中心裡就很合適。
反過來，你開的店是走高端路線，那地鐵口對你來說就不見得是好位置，因為那都是行色匆匆的大眾工薪階層，你的目標顧客很少；如果你的店有特色，品質又很好，開在居住區就很合適，人員流動性小，能攢下口碑和回頭客。所以，要因地制宜，先找準自己的目標消費者群體，而後找這一群體最容易出現，並且容易逗留的地方開店，比如買糖炒栗子，這種隨吃隨走，價格不貴的小吃，在公交站旁就在合適不過了。
選址還有一個原則是“寧要雞頭，不要鳳尾”這裡指的“雞”就是整體商圈並不是很好，可能處於城市中的二類，或是三類，而“鳳”指的就是城市中最好的商圈或地段。所謂的“寧要雞頭”就是寧可選擇差點商圈的最好位置，也不要最好商圈的最差位置，兩者的租金可能差不多，但是收益卻差很多，當然，有其他情況除外，比如有些品牌就是希望進入某個知名商圈，起到品牌號召效應，滿足戰略需求，那另當別論。
作者簡介：美國Tutti Frutti餐飲連鎖中國區CEO、清華大學EMBA總裁班特聘講師。連續創業者。
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