1、不要跟著大牌開店
我看有些人分享的開店經驗，說是看著星巴克、麥當勞、肯德基在哪兒開店就跟到哪兒，準沒錯。我要跟你說，這樣很可能讓你的店活不過三個月。因為那些知名品牌自帶流量，品牌知名度很高，開在哪兒生意都不會太差，再就是很多大品牌開出的新店也是不賺錢的，但是他們是出於整體戰略考慮，可能是搶佔先機，排擠對手，也可能是區域分部需要，也可能是為未來市場佈局，總之，他們資金實力雄厚，養得起不賺錢的店。
而創業新店就沒這個資本。還有最重要的一點，通常這些大品牌不賺錢的店都是開在新開發的商圈裡，而出租方，尤其是購物中心，為了拉動商圈人氣，會以很低的價格，甚至是免1——3年房租的方式把大品牌拉進來。因為只有這些大品牌進駐了，其他鋪位招商工作才好展開。你選址的時候如果看到一個新商圈入駐了很多知名品牌，是不是也會信心大增，進而敢於租賃其鋪位。但不同的是，那些大品牌的租金可能只是你交的租金的1/5，甚至是零，你跟得起嗎？
2、不要吝惜房租
開餐飲店，什麼錢都該省，就是房租不要省，不是說越貴越好，而是要找物有所值，儘可能客流量大，目標顧客多的地點，這個錢花的值！我們來算一筆賬：與最好的位置相比，選擇一個一般的位置，房租成本可能省下一半，但是客流量也基本會少一半，營業額也自然是減半的，但你的裝修、人工、原材料、水電、辦理各種證件等等其他所有費用，不會因此少一半吧？你選擇了貴的旺鋪，就等於變相降低了其他成本，所以說，什麼錢都要省，就是選址時別吝嗇！
3、儘量不要選擇轉租鋪位
這條是針對個人出租鋪位而言的，以街邊店為主，通常購物中心不存在這種問題。為什麼不要轉租的鋪位？轉租的商鋪不是經營不善，就是會加入很多轉讓的費用進去，或是有一些潛在的問題，比如周圍有什麼市政規劃，或是一個大的客流群體要遷走，比如醫院、學校。所以，除非特殊情況，比如知根知底，否則儘量不去轉租商鋪。二房東之類的更要注意，看場時必須確認產權人的產權證件與身份信息。
4、看硬件設施是否符合需要
對目標場地的各項建設指標要有詳細瞭解，比如供給的電量是否充裕，因為通常是不夠的，要額外增容、場地是否有排煙通道，很多場地是不提供的、牆體哪些能拆哪些不能動、空調下水，很多細節問題，事前不瞭解清楚，施工時，甚至開業時才知道，那就都晚了。這個向商場或出租方要場地圖紙，而後請裝修隊看就可以。如果涉及到場地改造，要事先談好，否則一旦租下來了就基本只能自己弄了，或者自己花錢，費用通常高的嚇人。
5、租賃期儘可能長
開一家店從裝修費到設備費用，投入非常大，如果租期太短，比如很多才和你簽約1年的，根本連成本都賺不出來。不要輕信出租方說的什麼租期滿了可以優先續租之類的話，到時候就是不租你了，或是漲價太多，你根本沒辦法。所以，儘可能多簽訂幾年，至少2年，能籤3——5年最好，雖然每年會遞增房租，但是隻要約定上漲幅度合理，基本不會虧。
可能大家會擔心，如果自己經營不善，想早點撤店，那簽了太長時間約，是不是就拴住了？其實，如果你想撤了，損失的就是抵押的押金而已，其它的基本不必承擔法律責任。但是租期短，人家不租給你了，那風險可就大了。
6、注意政策風險
購物中心這方面風險還較小，因為購物中心會替你考慮好這些，街鋪要特別注意這點。要詳細瞭解所選位置及周邊的現在，以及未來幾年內的政府規劃，不要覺得合適或出租方催促就急於拍板。比如，在自由市場對面的商鋪，看著人來人往，可不久，市場被一條長長的護欄隔開了。或是有個在醫院附近的街鋪，簽了3年合約，開鮮花水果店，可半年後，附近的這家醫院就搬走了，如果沒有這家醫院，當初覺得划算的租金可就算得上是天價了。因此，在簽約前多在附近轉兩天，和周圍的鄰居聊聊，也可以到民政局去了解一些公開的未來市政規劃數據。
7、別看人流量，只看客流量
購物中心招商部或街鋪房東最愛拿出人流量數據秀給承租者來看，甚至簡單粗暴的讓你站在門店前自己數客流，雖然看起來可能人來人往，怎麼看都是一副旺鋪的模樣，結果呢，租下來卻發現根本不是那麼回事，人來人往可就是不進店，原因何在呢？人流量很多沒錯，但是必須冷靜觀察、客觀分析，這些人流量真的是你們的目標顧客嗎？不是的話怎麼能轉化為客流量呢？
比如，地鐵口的位置人流量特別多，這叫人流量，但是店鋪如果處在地鐵口或過道，那這些行色匆匆，奔著目的地的人流，能夠轉化為顧客的非常少，因為他們不是逛街心態，如果你們產品定位中高端，那乘地鐵的工薪族更不會光顧，但你卻為這些人流交了很高的房租。所以不僅要看人流量，更要看精準的目標顧客有多少。
8、選擇成長期的商圈
在看商圈環境的時候，選擇眼下正火的商圈顯然租金很高，而且不見得就有合適的空鋪位，剛剛進入這個行當，經營能力不足，很可能就賠錢了。也不要選擇已經火過，在走下坡路的商圈，再次重振雄風的機會較小，因為之前名氣大，雖然在走下坡路，但租金依然很高，貶值卻很快。最好選擇正在成長，預估未來會逐步火起來，也就是有潛力的商圈，這個如果覺得估計不準，那就寧可選正火的商圈，最後的選擇才是走下坡路的商圈。
9、以目標顧客及自身特點為選址依據
必須清晰定位目標消費者，為目標消費者畫像，而後去他們最常出現的地方去開店，不能只憑感覺選址。“最合適的鋪位”不是最火的位置，而是最適合你們的位置，比如說，你要開的店是一家定位年輕人，以二次元為主題，消費中等偏低的咖啡店，可能最恰當的選址是校園附近的商圈，而不是城市中心區最繁華的商圈，但後者的房租可能高過前者一倍，但營業額卻可能前者超過後者，這就是根據目標顧客選對位置的結果。
作者簡介：美國Tutti Frutti餐飲連鎖中國區CEO、清華大學EMBA總裁班特聘講師。連續創業者。
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