■小區裡的業主大會投票點 本文攝影：張佳琪
經過長達4個月的準備工作，擬公告的方案經歷相關單位的四輪審定修改，和一輪面向全體業主的草案徵求意見公告，2017年11月，普陀區長征鎮祥和名邸小區召開業主大會的公告正式發佈。按照相關議程，公示材料發佈15天后，本次業主大會即可以有序進行。
然而，不過10天，現實便給業委會當頭一棒。一封來自鎮房辦的指導函以含糊的“充分取得業主理解”為名予以“叫停”。如此“叫停”指導函，不是第一次，也絕非最後一次，在此次業主大會籌備前後，祥和名邸業主委員會已經收到了6封，其中5封建議業主大會暫緩或業委會整改，同時，多次被要求延後已公示的業主大會召開日期。
面對這些貼滿了整個小區的指導函，以及始終存在的“部分業主有疑義”，祥和名邸業委會感到無所適從。
■小區內張貼著的指導函
祥和名邸小區位於普陀區長征鎮，是一座擁有1809戶居民的大型小區。2016年6月，第一屆業委會臨近換屆，祥和名邸小區與上海銳翔上房物業管理有限公司合同到期，召開業主大會選聘物業，成了第二屆業委會上臺後的頭等大事。為了順利召開業主大會，祥和名邸業委會於2017年6月開始準備材料。誰知，準備了9個月，此次業主大會仍開不起來。
“8個月間，我們先後四次將擬公告的會議內容報請房辦、居委會等部門審訂。2次在全小區內，對會議材料進行公告，根據業主或指導單位要求，多次修改會議內容，4次發佈或修改業主大會會議時間，可是業主大會的開展卻始終難以順利進行。”祥和名邸業委會委員單先生說。
“業主大會在被相關單位不斷以建議的名義叫停。”祥和名邸業委會成員直言。
根據祥和業委會統計，在業主大會籌備召開期間，業主大會被五次建議暫停。
■業主大會投票點
第一次建議暫停是在2017年9月22日，正在組織公示業主大會草案議案階段的祥和名邸業委會，收到長征鎮房辦指導函，要求“待充分得到業主理解和支持後，再根據業主大會決定履行相關職責。”
隨後，在多部門指導下，業委會對擬定的業主大會內容進行調整，去除關於物業公司侵犯業主合法權益的訴訟部分。原計劃於8月正式啟動的業主大會，定於11月6日正式啟動。
然而到了2017年11月16日，業主大會又一次被建議暫停，祥和名邸業委會又收到鎮房辦、小區居委會聯名發佈的指導函，要求業委會通過訴訟查明業主合法權益的事實，待法院判決後，啟動續聘或公開選聘程序。同時，就業主大會議題“業主代表會議職責與議事規則”，要求“充分取得業主理解，再依法按程序開展工作。”
經過溝通，祥和名邸業委會去除業主大會中關於“業主代表會議職責與議事規則”的議題，修改《物業服務企業選聘方案》中的業主認為有歧義條款。12月29日，業委會決定繼續進行公示後的下一階段，即發放“業主大會表決票”。
到了2017年12月30日，由於指導單位對業主大會送票環節出現疑義，表決票延遲發放，業主大會第三次被建議暫停。在完成對送票人員的協商後，業委會確定於2018年1月22日向全業主送達表決票，1月31日舉行表決儀式。
2018年1月23日，表決票送達過程中，因表決票格式問題，祥和名邸業委會收到鎮房辦、小區居委聯名指導函，要求“嚴格遵守示範格式文本”。
隨後，已發放的表決票被作廢。業主大會第四次被暫停。
2018年1月26日，在新一輪表決票發放過程中，因部分業主代表於1月25日晚單獨取走了表決票，而非由此前商定的送票小組統一在1月26日取票。鎮房辦要求，“收回已發票，然後才能開展下一步工作”。至此，業主大會第五次被暫停。
不過這次，業委會明確表示了拒絕，並繼續組織召開業主大會。
“這五次暫停，沒有一次是因為業主大會的內容或程序觸犯了法律法規。”祥和名邸業委會法律顧問陸女士說。她指出，其中兩次是因為議題內容“需要充分取得業主理解”而被指導暫停；兩次因送票環節因或僅有業主代表，或業主代表獨自取票而被指導暫停；一次因表決票格式問題指導暫停。
“但實際上，充分溝通這個概念很難量化。業主大會取票、送票環節本就是由民選的業主代表完成的。”陸女士說。“至於格式問題，示範格式文本並非法律法規，不具備強制性。且業委會擬定的表決票，與指導單位所制定表決票，只在“選聘物業”與“續聘物業”選項排列順序先後有區別。兩份文件均不與示範文件完全一致。”
■居民向記者展示指導函
作為長征鎮房辦負責指導祥和名邸開展業主大會工作的經辦人員，戴先生認為，表決票格式還是應按照示範性文件的樣式來。但是，業主大會公示材料的過程和內容，從政府角度講，並無疑義。由業主代表進行取票、送票，也是常規的操作流程。之所以會因公示材料中的內容、以及選票發放環節以書面或會議的形式，建議業主大會暫緩，是因為小區內“部分業主有疑義”，指導單位要考慮“小區大環境”。
“這個小區太複雜了。”戴先生說：“這個小區原來就有隔閡”。
據其介紹，上一屆業委會任職期間，因公共收益使用未按程序，曾引發了業主們的不滿。新一任業委會在成立過程中，曾明確表示要維權。“對前業委會，說要告他們，前業委會的一幫成員就不開心了。”此外，此屆業委會在管理期間，小區業委會因修剪樹枝、禁止釣魚等問題，讓一些業主“不開心了”。小區內“矛盾就越來越深了”。
2017年8月31日，業委會公示業主大會議案草案後，一份有約200名業主簽名的《祥和名邸業主請求上級領導派工作入駐小區簽字名單》被交到了長征鎮房辦。針對此次簽名，長征鎮房辦向祥和名邸業委會發放了指導函，這封指導函，即鎮房辦第一次建議業委會暫緩業主大會工作。
戴先生說：“在我們房辦的指導下，這些條款是合法的。但業主認為條款是不合理的。他們通過我們房辦，由房辦和居委會和業委會溝通。針對這個簽字，我們發了一個指導函。”
此次事件後，房辦在會議中建議業委會，暫緩關於訴訟的徵詢。“我建議他們，在選定物業後，再為進行訴訟召開業主大會，緩一步。”戴先生說，“我們工作的大前提，是小區的穩定和諧。”
2017年11月6日，業主大會材料正式公示。戴先生表示，“這份公示我們是審過的。我們認為，從法律上講，都是可以的。”但部分業主認為，“有些東西是合法不合理的”。這些業主向鎮房辦、居委表達了意見。第二份建議暫停的指導函由之而生。
12月29日，業委會按照程序決定於12月30日發放表決票。戴先生說，“從房辦角度講，他們程序已經走過了，程序是規範的。”但小區內部分業主認為，“目前召開業主大會的時機還不成熟。貼出這張公告，可能引起小區的不穩定因素”。同時，“部分業主認為，由業主代表發選票不合理，應成立一個工作小組”。這也是兩次因送票環節而暫緩業主大會的原因。
戴先生說：“送票小組包括業主代表、黨員、樓組長。人家沒問題的小區，就業主代表就好了。但是這個小區太複雜了，所以成立送票小組。一般來講，正常小區就是由業主代表送票就好了。”
值得一提的是，在多次反覆溝通過程中，有疑義的部分業主都是通過房辦、居委、或小區黨總支與業委會通過指導函、會議等形式進行溝通。鮮有業主與業委會之間的直接溝通。
對此，戴先生解釋，這是源自於業主的委託。他強調，雙方的面對面溝通並不順暢。在僅有的一次持異議業主和業委會的短暫溝通過程中，雙方之間出現拉扯，一名業主小手指受傷。目前，受傷原因雙方說法不一，未有定論。
■六份指導函
2018年1月26日，在第五次被暫停後，祥和名邸業委會發布“重要聲明”，表述不再接受第五次暫停中提出的“收回已發票，然後才能開展下一步工作”要求。認為該要求“侵犯了業委會組織業主大會的法定職權”。隨後，繼續組織表決票的發放和投票工作。
為此，長征鎮房辦、祥和名邸居委會聯合發佈指導函，認為業委會未遵守國務院《物業管理條例》中關於“支持居委會開展工作、並接受其指導和監督”的條款，要求“業委會暫停本次業主大會召開”。但祥和名邸業委會認為，“召開祥和名邸第二屆一次業主大會未違反法律、法規、規章、應受法律保護”，於1月31日組織召開了業主大會。2月2日，長征鎮房辦再次發佈指導函。
在祥和名邸本次召開業主大會的過程中，指導單位共下達書面指導函六份。據反覆往來的指導函、回覆內容，雙方爭執的焦點，主要在於對“部分業主有疑義”理解之上。在戴先生看來，如果不是業委會沒有遵守此前會議上達成的關於送票方式的共識，業主大會將在更和諧的情況下召開。業委會的“出爾反爾”，使指導單位多個月來為小區能夠穩定召開業主大會的努力付之東流。“我們好不容易把各方安撫好，一切都在往好的方向走。”他說。
而在祥和名邸業委會看來，在業主大會召開前期，因部分業主的疑義，而過度更改已經合法合規的內容、不斷延遲業主大會召開時間，本質上是對更廣大業主利益的侵害。在一份回覆中，祥和名邸業委會表述：“小區自治事務，任何一個議案不可能人人贊同，也不可能人人反對，正因如此，《物權法》《物業管理條例》規定了業主大會制度，通過投票表決，按照少數服從多數的原則決定社區事務。因此，如果要求業委會通過溝通使得每一個業主都贊同之後再組織業主大會，則永遠不會有業主大會制度的存在。”
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