60平方米精装房间、轮椅专用通道、升降淋浴设备、老年活动中心、医院式用床等，这是北京万科总经理毛大庆心目中老年人应该享有的住宅配备。现在，从位于北京房山区的长阳半岛开始，北京万科将在旗下楼盘装配类似的设施，最快的项目将在2014年中投入使用。毛大庆对《商业周刊/中文版》说：“我们不是在做养老地产，而是提供养老服务。这将是基于自持物业的一种尝试。”万科的每个楼盘都会至少保留一幢住宅楼，改建成适合老年人生活的公寓，针对万科小区内孤寡、无陪伴、出院后康复期的老人，以及年轻业主无力照顾的老年人，提供医疗、照顾和康复等相关服务。每位老年人可以根据自己的需要选择房间和服务的类型，以及居住的时间长度。“简单地说，我们就是在做社区养老。”毛大庆说。
在中国，养老正成为众多公司眼中的流着奶和蜜之地。根据中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》蓝皮书统计，2013年中国60岁及以上老年人口已达到2亿人，到本世纪中期，老年人口占全国人口的比例将扩大到1/4。市场咨询服务机构同策咨询研究部的数据同样证明了中国未来养老市场的巨大潜力。其预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为可自理老人床位数174万—185万张，而需要护理老人床位数为30万—32万张。如果按现有标准，单一养老项目最优化床位数为400张计算，意味着未来3年市场上将需要新建设至少4500个养老项目。
政策的鼓励也在发挥着催熟的作用。2013年发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中，提出要大力加强养老机构建设，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。
2014年3月的国务院常务会议再度提出要在2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。
包括万科在内的中国房地产企业争先恐后地加入到这场养老盛宴中。早在2010年万科就已经开始尝试掘金养老地产。在浙江杭州的良渚文化村等项目中，万科实行了以租售并举开发养老住宅的模式。另一家房产大鳄保利地产也不甘落后。2013年12月24日，其董事长宋广菊表示公司将全产业链进入养老产业。保利地产的官方数据显示，截至2014年2月，包含计划中的项目，保利地产在全国一共有6个养老地产试点项目。《中国经营报》的报道称，全国范围内约有20—30家较大型房企已经进入养老地产领域。
不过，万科似乎不满意自己之前养老项目的效果。虽然良渚文化村中的随园嘉树高端养老项目开售后便很快告罄，“但住的都不是老年人，而是买家为自己几十年后养老准备的”。在万科总裁郁亮看来，没有老年人的养老地产并没有起到养老业务试点的应有作用。而传统的出售型养老地产也因为其高昂的价格在房价居高不下的时代受到了越来越多的质疑。“志在开发养老地产的有之，但也不乏滥竽充数者。”中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮说。
毛大庆表示，万科在养老市场由租售转而提供服务并不是单一行动。“万科做的不是养老地产，而是将养老作为城市配套服务的一部分。”城市配套服务商是刚刚度过了30周年纪念日的万科给自己在未来10年寻找到的定位。这意味着万科将不仅重视住宅项目的开发建设，同时要在所建项目中给城市、区域和业主提供所需的服务。拥有大量固定住户的万科社区仿佛一个有着巨大流量的互联网平台，而养老、教育、餐饮、商业等细分市场就好像这个平台上的App，可供用户随意下载使用。2014年2月，万科公司创始人、集团董事局主席王石在接受网易财经采访时对此解释道，“市场本身就要求你必须进行这样的转变。”
在传统的住宅开发市场，万科已经感受到一定程度的压力。进入2014年后，苏州、杭州等城市的高房价开始松动，甚至连最坚挺的北京市场也出现打折的信号。3月，位于北京南六环的住总万科橙开盘，其中毛坯房销售均价2.1万元/平方米，远低于之前万科预计的2.6万元/平方米的价格。而万科2014年第一季度的财报数据显示，虽然销售面积等指标依旧保持了上涨的态势，但是实现结算面积72.7万平方米，结算收入90.5亿元，同比分别下降41.1%和32.1%，实现营业收入95.0亿元，净利润15.3亿元，同比分别下降32.2%和5.2%。这是2002年以来万科第一次出现一季度净利润同比下滑。
不过，“万科涉足养老服务会遇到不少的困难”，扈志亮认为，其还需要在养老地产定位以及经营模式上做出更多探索。毕竟单一社区中需要养老服务的老年人口还相对少，这使得整个投资的成本回收周期将会拉长。而且，这对于万科习惯的快速销售、快速回款的营销方式也会是一个挑战。撰文/王卓 编辑/张娅、张田小
总之 万科试图通过自持物业提供养老服务的方式掘金中国养老市场，其背后更有整个公司转型的战略支持，但具体的经营模式还会挑战30岁的万科。
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