60平方米精裝房間、輪椅專用通道、升降淋浴設備、老年活動中心、醫院式用床等，這是北京萬科總經理毛大慶心目中老年人應該享有的住宅配備。現在，從位於北京房山區的長陽半島開始，北京萬科將在旗下樓盤裝配類似的設施，最快的項目將在2014年中投入使用。毛大慶對《商業週刊/中文版》說：“我們不是在做養老地產，而是提供養老服務。這將是基於自持物業的一種嘗試。”萬科的每個樓盤都會至少保留一幢住宅樓，改建成適合老年人生活的公寓，針對萬科小區內孤寡、無陪伴、出院後康復期的老人，以及年輕業主無力照顧的老年人，提供醫療、照顧和康復等相關服務。每位老年人可以根據自己的需要選擇房間和服務的類型，以及居住的時間長度。“簡單地說，我們就是在做社區養老。”毛大慶說。
在中國，養老正成為眾多公司眼中的流著奶和蜜之地。根據中國社科院發佈的《2014年中國社會形勢分析與預測》藍皮書統計，2013年中國60歲及以上老年人口已達到2億人，到本世紀中期，老年人口占全國人口的比例將擴大到1/4。市場諮詢服務機構同策諮詢研究部的數據同樣證明了中國未來養老市場的巨大潛力。其預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求為可自理老人床位數174萬—185萬張，而需要護理老人床位數為30萬—32萬張。如果按現有標準，單一養老項目最優化床位數為400張計算，意味著未來3年市場上將需要新建設至少4500個養老項目。
政策的鼓勵也在發揮著催熟的作用。2013年發佈的《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》中，提出要大力加強養老機構建設，在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。
2014年3月的國務院常務會議再度提出要在2020年全面建成以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。
包括萬科在內的中國房地產企業爭先恐後地加入到這場養老盛宴中。早在2010年萬科就已經開始嘗試掘金養老地產。在浙江杭州的良渚文化村等項目中，萬科實行了以租售並舉開發養老住宅的模式。另一家房產大鱷保利地產也不甘落後。2013年12月24日，其董事長宋廣菊表示公司將全產業鏈進入養老產業。保利地產的官方數據顯示，截至2014年2月，包含計劃中的項目，保利地產在全國一共有6個養老地產試點項目。《中國經營報》的報道稱，全國範圍內約有20—30家較大型房企已經進入養老地產領域。
不過，萬科似乎不滿意自己之前養老項目的效果。雖然良渚文化村中的隨園嘉樹高端養老項目開售後便很快告罄，“但住的都不是老年人，而是買家為自己幾十年後養老準備的”。在萬科總裁鬱亮看來，沒有老年人的養老地產並沒有起到養老業務試點的應有作用。而傳統的出售型養老地產也因為其高昂的價格在房價居高不下的時代受到了越來越多的質疑。“志在開發養老地產的有之，但也不乏濫竽充數者。”中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮說。
毛大慶表示，萬科在養老市場由租售轉而提供服務並不是單一行動。“萬科做的不是養老地產，而是將養老作為城市配套服務的一部分。”城市配套服務商是剛剛度過了30週年紀念日的萬科給自己在未來10年尋找到的定位。這意味著萬科將不僅重視住宅項目的開發建設，同時要在所建項目中給城市、區域和業主提供所需的服務。擁有大量固定住戶的萬科社區彷彿一個有著巨大流量的互聯網平臺，而養老、教育、餐飲、商業等細分市場就好像這個平臺上的App，可供用戶隨意下載使用。2014年2月，萬科公司創始人、集團董事局主席王石在接受網易財經採訪時對此解釋道，“市場本身就要求你必須進行這樣的轉變。”
在傳統的住宅開發市場，萬科已經感受到一定程度的壓力。進入2014年後，蘇州、杭州等城市的高房價開始鬆動，甚至連最堅挺的北京市場也出現打折的信號。3月，位於北京南六環的住總萬科橙開盤，其中毛坯房銷售均價2.1萬元/平方米，遠低於之前萬科預計的2.6萬元/平方米的價格。而萬科2014年第一季度的財報數據顯示，雖然銷售面積等指標依舊保持了上漲的態勢，但是實現結算面積72.7萬平方米，結算收入90.5億元，同比分別下降41.1%和32.1%，實現營業收入95.0億元，淨利潤15.3億元，同比分別下降32.2%和5.2%。這是2002年以來萬科第一次出現一季度淨利潤同比下滑。
不過，“萬科涉足養老服務會遇到不少的困難”，扈志亮認為，其還需要在養老地產定位以及經營模式上做出更多探索。畢竟單一社區中需要養老服務的老年人口還相對少，這使得整個投資的成本回收週期將會拉長。而且，這對於萬科習慣的快速銷售、快速回款的營銷方式也會是一個挑戰。撰文/王卓 編輯/張婭、張田小
總之 萬科試圖通過自持物業提供養老服務的方式掘金中國養老市場，其背後更有整個公司轉型的戰略支持，但具體的經營模式還會挑戰30歲的萬科。
用上下班的時間讀個商學院，即刻點擊下載彭博商業週刊APP
閱讀更多 商業週刊 的文章
