我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期，經濟增速在換擋，投資回報率有所降低，民間資本投資會更趨於謹慎。
另一方面，地方政府融資平臺受限，為產業地產商的投資兜底或變相支付越來越變得有心無力。前些年快速擴張的各類產業地產項目將進入運營階段，近兩年產業地產項目擴張速度更快，因此，基本可以判定，接下來將是產業地產運營的陣痛十年。產業地產行業陣痛期的到來，對產業地產商來說既是挑戰也是機遇。
隨著政策刺激、企業轉型等因素的刺激，大量房地產商、製造企業、金融資本開始往產業地產領域轉型，產業地產早已不是地產領域的藍海，在筆者看來，產業地產企業扎堆投放高端航空雜誌廣告的現象絕非偶然，至少透露三個關於產業地產的信號：
信號1：產業地產高盈利時代已經過去
由於經濟大勢好，行業監管寬鬆等因素，產業地產一直是一個悶聲發大財的行業。不過近年來，產業地產行業的盈利能力呈現下降趨勢，導致產業地產行業悶聲發大財的時代已經過去。
信號2：去庫存將成為產業地產的未來基調
轉型升級是今後中國經濟發展的主旋律，在轉型升級的壓力下，地方政府紛紛將目光投向了能聚集資源、提升形象、帶來稅收的“總部經濟”，而打造總部園區、總部基地成為發展總部經濟的重要抓手，於是，總部園區在全國火熱起來。
其實，總部經濟是一種十分高端的經濟業態，對城市的區位、產業、人才、政策等都有十分嚴苛的要求，一般而言，企業的研發總部偏好向人才多的地方集聚，企業的營銷中心偏好向商業氛圍好的地方聚集，這也是北上廣深聚集了大量研發中心、營銷中心的重要原因。對於大部分二三線城市，經濟發展的重點仍是承接產業轉移與產業下沉，盲目跟風發展總部經濟，無異於拔苗助長，甚至失去產業轉移帶來的良好機遇。
信號3：精準營銷將成為產業地產商的必修課
我國正在進行“供給側改革”，房地產領域的去庫存是重要任務之一，然而從現實的角度看，產業地產領域的泡沫更大，“去庫存”的難度更大。
與一般的房地產不同，產業地產具有客戶群體窄、交易頻次低、交易金額大、決策週期長等特點，這就決定了產業地產的營銷不能只用傳統的推銷模式，還要學會藉助專業機構、專業渠道、以及互聯網和大數據等方式實現精準化營銷。從更深層次來看，產業地產的精準營銷，需要產業地產企業深刻理解產業轉移和升級趨勢，理解產業客群的投資動向和核心需求，理解企業需要什麼樣的物業產品和服務體系。
房地產行業發生了翻天覆地的變化，在經歷了高速增長之後的傳統地產領域加速整合，房地產巨頭凸顯，頭部特徵越發突出；另一方面，大量傳統房企特別是大型房企進入產業地產領域，以戰略聯盟、存量併購等方式將帶動行業性的洗牌。從未來發展看，專業的市場化運作能力將成為核心考量，那些只注重政府關係、概念包裝的產業地產商將逐步被淘汰，擁有強大產業理解能力、招商運營能力、資源整合能力的產業地產商將逐步崛起。
1．從行政化主導到市場化運作
早期的產業園區運營主要是由政府唱獨角戲，政府包攬一切，從藍圖規劃到開發建設，從招商引資到企業服務，差不多處處都是政府親力親為。平臺公司做的也是代工開發，行政長官意志至上，也很少考慮開發的經濟性。
隨著產業地產逐步向高程度的市場化邁進，未來產業地產領域也會演化出各個細分領域的專業機構。產業地產的開發和運營，必須要善於藉助市場化、專業化的運營方式，整合一切可整合的各種市場資源，包括研究規劃、投融資、市政設施建設、房地產開發、項目運營、中介服務等。
2.“大而全”到“小而專”
在國家開發區政策的鼓勵下，出於政府覆蓋、資源共享和管理高效等的考慮，各地的開發區正在不斷整合。伴隨著市場化力量的進一步崛起，產業地產的形態進一步分化，“小而專”的園區不斷湧現出來。無論是大型開發區，還是產業新城、特色小鎮等，大尺度的經濟區最終是由一個個小園區經濟構成的。小園區經濟就像一個有機的細胞單元，其物業產品、服務和環境建設，能夠更好滿足不同的產業對空間尺度、地面承重、建築層高、廢棄物處理、供應鏈組織等的專業化需求。
產業集群是產業園區的本質特徵，產業業態的分解、融合和創新，從而形成了鏈式產業集群、模塊化產業集群、跨界融合產業集群，它們在空間上集聚就表現為各式各樣的專業產業園。專業園區是培育產業鏈經濟、實現區域經濟轉型升級的重要抓手。符合國家產業轉型升級方向的專業園區有著巨大的想象空間，如軟件產業園、電商產業園、科創產業園、機器人產業園、醫療產業園、教育產業園等。
無論是大開發區分化出來的“小園區”，還是在城市更新、城鄉融合發展中湧現的各類產業地產，將成為推動產業轉型、消費升級和“雙創經濟”發展的重要載體。在園區競爭日益激烈的今天，“小而專”的專業園區呈現出更強的活力和競爭力。
3.從增量擴張到存量併購
“一帶一路”、“長江經濟帶”、“京津冀協同發展”等國家戰略規劃，以及特色小鎮、鄉村振興等相關國家政策，刺激了產業地產的熱度不斷升高，大量房企和實業企業參與到“搶地”的浪潮中。一邊是產業地產的運營陣痛，一邊卻是產業地產的快速擴張，很多不具備開發條件的土地，都在這種增量擴張中納入了開發商手中。
在產業地產增量擴張的同時，產業地產領域也出現了大量的存量併購現象，具有較強資本運作能力、資源整合能力的大型房企，首先掀起了兼併收購的浪潮，謀求通過兼併收購實現在產業地產領域的快速上位。很多老牌的產業地產商，為了保持領先優勢，紛紛祭出了輕資產的擴張模式，或強強聯合，或託管運營，所運營管理的園區數量也是快速增長。兩者結合，可謂各取所需。
隨著近幾年大量的產業地產進入開發期，因為缺資金、缺產業IP、缺盈利模式等運營不下去的項目，將會比比皆是，很多房企還為此專門設立了存量盤活部門。不管是增量擴張，還是存量併購，都是產業地產商成長的一種路徑。在這種此消彼長的競賽中，產業地產商的格局正在悄然發生變化。
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