我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济增速在换挡，投资回报率有所降低，民间资本投资会更趋于谨慎。
另一方面，地方政府融资平台受限，为产业地产商的投资兜底或变相支付越来越变得有心无力。前些年快速扩张的各类产业地产项目将进入运营阶段，近两年产业地产项目扩张速度更快，因此，基本可以判定，接下来将是产业地产运营的阵痛十年。产业地产行业阵痛期的到来，对产业地产商来说既是挑战也是机遇。
随着政策刺激、企业转型等因素的刺激，大量房地产商、制造企业、金融资本开始往产业地产领域转型，产业地产早已不是地产领域的蓝海，在笔者看来，产业地产企业扎堆投放高端航空杂志广告的现象绝非偶然，至少透露三个关于产业地产的信号：
信号1：产业地产高盈利时代已经过去
由于经济大势好，行业监管宽松等因素，产业地产一直是一个闷声发大财的行业。不过近年来，产业地产行业的盈利能力呈现下降趋势，导致产业地产行业闷声发大财的时代已经过去。
信号2：去库存将成为产业地产的未来基调
转型升级是今后中国经济发展的主旋律，在转型升级的压力下，地方政府纷纷将目光投向了能聚集资源、提升形象、带来税收的“总部经济”，而打造总部园区、总部基地成为发展总部经济的重要抓手，于是，总部园区在全国火热起来。
其实，总部经济是一种十分高端的经济业态，对城市的区位、产业、人才、政策等都有十分严苛的要求，一般而言，企业的研发总部偏好向人才多的地方集聚，企业的营销中心偏好向商业氛围好的地方聚集，这也是北上广深聚集了大量研发中心、营销中心的重要原因。对于大部分二三线城市，经济发展的重点仍是承接产业转移与产业下沉，盲目跟风发展总部经济，无异于拔苗助长，甚至失去产业转移带来的良好机遇。
信号3：精准营销将成为产业地产商的必修课
我国正在进行“供给侧改革”，房地产领域的去库存是重要任务之一，然而从现实的角度看，产业地产领域的泡沫更大，“去库存”的难度更大。
与一般的房地产不同，产业地产具有客户群体窄、交易频次低、交易金额大、决策周期长等特点，这就决定了产业地产的营销不能只用传统的推销模式，还要学会借助专业机构、专业渠道、以及互联网和大数据等方式实现精准化营销。从更深层次来看，产业地产的精准营销，需要产业地产企业深刻理解产业转移和升级趋势，理解产业客群的投资动向和核心需求，理解企业需要什么样的物业产品和服务体系。
房地产行业发生了翻天覆地的变化，在经历了高速增长之后的传统地产领域加速整合，房地产巨头凸显，头部特征越发突出；另一方面，大量传统房企特别是大型房企进入产业地产领域，以战略联盟、存量并购等方式将带动行业性的洗牌。从未来发展看，专业的市场化运作能力将成为核心考量，那些只注重政府关系、概念包装的产业地产商将逐步被淘汰，拥有强大产业理解能力、招商运营能力、资源整合能力的产业地产商将逐步崛起。
1．从行政化主导到市场化运作
早期的产业园区运营主要是由政府唱独角戏，政府包揽一切，从蓝图规划到开发建设，从招商引资到企业服务，差不多处处都是政府亲力亲为。平台公司做的也是代工开发，行政长官意志至上，也很少考虑开发的经济性。
随着产业地产逐步向高程度的市场化迈进，未来产业地产领域也会演化出各个细分领域的专业机构。产业地产的开发和运营，必须要善于借助市场化、专业化的运营方式，整合一切可整合的各种市场资源，包括研究规划、投融资、市政设施建设、房地产开发、项目运营、中介服务等。
2.“大而全”到“小而专”
在国家开发区政策的鼓励下，出于政府覆盖、资源共享和管理高效等的考虑，各地的开发区正在不断整合。伴随着市场化力量的进一步崛起，产业地产的形态进一步分化，“小而专”的园区不断涌现出来。无论是大型开发区，还是产业新城、特色小镇等，大尺度的经济区最终是由一个个小园区经济构成的。小园区经济就像一个有机的细胞单元，其物业产品、服务和环境建设，能够更好满足不同的产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求。
产业集群是产业园区的本质特征，产业业态的分解、融合和创新，从而形成了链式产业集群、模块化产业集群、跨界融合产业集群，它们在空间上集聚就表现为各式各样的专业产业园。专业园区是培育产业链经济、实现区域经济转型升级的重要抓手。符合国家产业转型升级方向的专业园区有着巨大的想象空间，如软件产业园、电商产业园、科创产业园、机器人产业园、医疗产业园、教育产业园等。
无论是大开发区分化出来的“小园区”，还是在城市更新、城乡融合发展中涌现的各类产业地产，将成为推动产业转型、消费升级和“双创经济”发展的重要载体。在园区竞争日益激烈的今天，“小而专”的专业园区呈现出更强的活力和竞争力。
3.从增量扩张到存量并购
“一带一路”、“长江经济带”、“京津冀协同发展”等国家战略规划，以及特色小镇、乡村振兴等相关国家政策，刺激了产业地产的热度不断升高，大量房企和实业企业参与到“抢地”的浪潮中。一边是产业地产的运营阵痛，一边却是产业地产的快速扩张，很多不具备开发条件的土地，都在这种增量扩张中纳入了开发商手中。
在产业地产增量扩张的同时，产业地产领域也出现了大量的存量并购现象，具有较强资本运作能力、资源整合能力的大型房企，首先掀起了兼并收购的浪潮，谋求通过兼并收购实现在产业地产领域的快速上位。很多老牌的产业地产商，为了保持领先优势，纷纷祭出了轻资产的扩张模式，或强强联合，或托管运营，所运营管理的园区数量也是快速增长。两者结合，可谓各取所需。
随着近几年大量的产业地产进入开发期，因为缺资金、缺产业IP、缺盈利模式等运营不下去的项目，将会比比皆是，很多房企还为此专门设立了存量盘活部门。不管是增量扩张，还是存量并购，都是产业地产商成长的一种路径。在这种此消彼长的竞赛中，产业地产商的格局正在悄然发生变化。
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