这个周末的济南楼市事情很多。
有因必有果，2017年和2018年上半年济南市场火爆的时候，暴露出部分问题，比如高价盘拆分合同，高价网签，如果济南楼市持续火爆，房价持续走高，这些问题或许会被掩盖在涨幅之下，然而偏偏不巧，
济南房价开启下行模式，那上述这些问题，正在成为之前自己买下的“地雷”。慢慢开始爆出来了。面对降价的楼盘，之前高价买房的业主心里不好受，极有可能会以“拆分合同”为理由，进行维权。
想当初自己买的时候，又是捆绑高价车位地下室，又是拆分网签，现在买呢，不进房子每平米便宜了3000元，而且……还有可能加一万送车位！
不多说了，毕竟当初掏钱签合同的是咱自己，尽管有很多人在市场好时炒作鼓吹，但自己缺乏理性头脑太过追求升值也是主要原因，今年1月份，也就是春节前，当时参考君推送了这样一篇文章《现阶段在济南，你还想着买房用作投资吗？坑很多，机会很少……》，当时市场很火爆，此文一出，很多人冷嘲热讽，但你再看看现在的情况？
NO. 1｜壹
济南银十遭遇滑铁卢，开盘日去化低迷
过完这个周末，济南银十基本结束。往年十月的火爆行情不在，去化率惨淡，而越来越像购房者的双十一，不少项目已经开始大幅优惠活动。
根据市场数据显示，10月份济南市场加推13批次，总计1663套房源，开盘当日合计成交349套，总去化率21%。请注意，我说的是开盘日的去化率。
开盘日去化21%是什么概念？基本上是济南楼市过去三年最低的一个水平了。也许你会差异，这不科学啊，为啥每次某些项目开盘结束，都对外宣传说自己去化7成、8成、9成？
谁信谁傻X。
在市场普遍成交低迷的情况下，对外宣传自己热销，本身就是一种王婆卖瓜自卖自夸的营销动作。所谓的热销，只是人家想演给你看的“热销”。吃瓜群众一定要注意王婆自导自演的假把戏。
济南楼市参考虽然会接一些广告，但绝不会再市场走势上欺骗粉丝。我们这里有市场真实的数据，而不是信口雌黄。人都喜欢听好话，市场不好了，很多人会不开心，开发商、置业顾问、中介、甚至部分已经买了房子的购房者，我们推文说济南楼市银十遭遇滑铁卢，一定会惹很多人不高兴，因为某些脑残群体正在编造各种谣言托市。
NO. 2｜贰
济南各板块降价大幕拉开
当然，很多楼盘不会直接降价，而是找各种说辞。这个我们表示理解，毕竟还有很多人士喜欢砸售楼处，这年头开发商也不容易。
新东站板块，以祥泰城为例，原先释放价格1.5万以上，而实际首开均价1.4万，降价幅度为1000元/平米。
唐冶板块，以玖唐府为例，加推25F高层，均价15500元/㎡；之前18F（18层为小高层，不知道为什么玖唐府喜欢说自己是洋楼），原价17500-18000元/㎡，因为产品不同，降幅1000元/㎡以上可以理解。这周末，玖唐府又推出“购四面宽洋楼再加1万抢车位”的活动。以前要花17万买车位，现在只需要加一万元就可以，变相降价16万。
雪山片区，该片区本身房价不高，水分不大，所以降价是轻微的，几百到去精装降价1000元左右，还可以接受，毕竟雪山片区房价已经很低了，降价空间不大。
南城板块，由于片区内很多都是纯新盘，在开盘初期就定价合理，以低姿态入市，片区底价被新盘彻底击穿，整体偏曲房价下降幅度在1000元-2000元/平米之间。
长岭山板块，目前竞争比较激烈，再加上刘智远加入战局，部分高价地去化率惨不忍睹，目测大幅降价就在眼前。
CBD板块，华润昆崑崙御低于竞品3000元/㎡，以这样的价格入市，导致片区内及其周边项目滞销。一次性定价合理，还是有助于打开市场的，只是苦了周边项目。跟还是不跟？
……
如果说2016年开始，济南各板块的涨价是轮动的，先始于CBD，然后再是其他版块；那么2018年下半年的下行则是全面性，没有轮动，客户突然少了，预期突然变了，各个片区都一样，缺乏客户。
NO. 3｜叁
定价合理的楼盘依然还会热销
当购房者的预期发生改变，当购房买遭遇透支，济南的供应需求开始失衡，目前的情况就是供大于求。市场下行，房价下跌，反而买房子的越来越少。很多人都喜欢跟风买，一旦涨价，立马蜂拥而至，一旦下跌，作鸟兽散。
这样操作，很难成功。
正如巴菲特的名言，在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。为什么济南市场房价下跌，有些项目依然热销？
济南这个城市里还是有相当一批有钱人，首先他们有一定的购买力，其次就是他们懂得在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。面对那些一次性降价到位的项目，他们选择出手。
选择一次性降价到位的项目也十分明智，作为购房者没有了后顾之忧，不会担心我前脚买完，项目紧接着又降价。一个项目房价挤牙膏似的一降再降，这样的楼盘购买一定慎重。
因为你不知道同样一套房子，你比别人多花了多少钱。本身降价不是坏事，就像危机中有机会一样，降价对于购房者本身就是一种实惠，但一降再降的楼盘恐怕就得慎重了。
全文结束。
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