最近樓市低迷，不少開發商都在割肉賣房，就連房貸利率都有所鬆動，很多人表示這是剛需上車的好機會。其實是不是剛需的機會不確定，但如果所在城市房價平穩的話，想要換房的人倒可以考慮一下。所以換房最重要的就是判斷樓市狀況，未來究竟是上漲還是下跌，那置換房子究竟要怎麼操作呢？
其實對於資金不是很充裕的換房群體來說，遇到樓市上行期或下行期都不好操作。比如上行期，看中的房子可能會有很多競爭者，最重要的是業主反悔不賣房甚至是加價！所以樓市上行期的交易都是很快的，但是風險也很大。
如果是樓市下行期，雖然買房有好處，價格也相對低，但是自己的房子很難賣啊！所以最好的換房時機還是樓市平穩的時候，大家都比較理智。
什麼叫樓市平穩期呢？簡單判斷就是房價和成交量都保持一段時間了，比如北京公積金新政之後，成交量直接下滑，二手房掛牌價也下跌，就連學位房也扛不住了，小資家官網大數據顯示大部分條件差一點的樓盤一樣出現10%-15%的降幅。但是北京作為全國樓市的風向標，房價是不能再跌了，政府也不會讓跌，畢竟會影響經濟和發展了。所以現在可以說是相對平穩的階段，也是比較適合換房的時機。
那麼換房究竟要怎麼操作呢，是先賣掉自己的房子還是買了別人的房子呢？不同時期應該有不同的選擇。當然，如果是資金不足，甚至只能賣掉房子才夠錢的群體來說，不管什麼適合都是要把房子賣了。
不過只要有點可能，還是要分具體情況來看。比如房價快速上漲期，等你房子賣掉可能房價已經漲到你的錢都不夠首付了，所以這時候一定要看中合適的就儘快買上。再退一步來說，也是先看房，同時把自己的房子掛出去，等賣掉房子之後再儘快買入看好的房子。
樓市下行期的話，基本不用想了，一定要把房子賣了再說。因為這時候很多人都選擇觀望，所以成交這個週期被無限拉長，那只有確保房子賣了才不至於陷入被動。最後是平穩期，不用擔心那麼多風險，大家都可以好好考慮，不過要注意的就是確保定金足夠再籤買房合同。
最後，換房雖然很大部分都是為了置換，但還是要考慮金融屬性，儘量買抗跌性好的房子。比如優質版塊的、在老破小區域中的新樓盤、質量好的、近郊區域但有商圈或人流量大的、學區比較好的樓盤。
段時間北京學區房下跌程度很大，但主要是因為教育改革變成多小區劃片，所以學區房的屬性沒有那麼強所以下跌了。但在其他城市，學區房還是比較抗跌的，所以有需求的可以考慮。最後換房還是非常複雜的過程，過程中一定要打好精神，不錯過每一個細節，保障自己的權益。
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