孫不熟寫在前面：
常常有人問我，買房到底要不要關心租金價值？老實說，這個問題不太好回答。
過去10多年的中國房地產市場，租售比這個指標可以說無關緊要，北上廣深中心區的租售比往往低至1%，但毫不影響這些物業的升值速度，反而是那些租售比看上去較好的三四線城市，房價的漲勢卻很一般。
而在美國、英國等發達國家，人們買房，非常關心租售比這個指標，其意義相當於股票的市盈率，租售比是決定物業價值的關鍵性指標，租售比過低的物業往往被認為一文不值。那麼，中國和美國，究竟誰的房地產市場更能代表普遍情況呢？
本文作者lulu是我的好友，她對中美金融市場和房地產市場都較為熟悉，本文將從金融的角度談一談長期被低估的租賃市場。
文｜lulu
華爾街有句名言：如果你有一個穩定的現金流，就將它證券化。
中國房地產政策的頂層設計可以總結為一句話：房住不炒，租售並舉。
2018年以來，面臨諸多宏觀風險和調控，我國房地產走入漲幅放緩和下行區間。
作為一個在中美都生活過，長期和金融打交道的人。開門見山，今天我們聊點租賃市場的事：為何在收益率如此低的情況下，資本依然保持著對租賃市場濃厚的興趣？
01
REITs破局
2018年4月，我國證監會和住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確提出將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，在審核領域設立“綠色通道”。
此舉，讓業界大為振奮，是REITs破局的信號。
02
全球上市REITs總規模為1.8萬億美元
房地產投資信託（REITs）是資產證券化的重要手段，於1960年誕生在美國，正值美國房產低谷期。作為大類資產配置中的一項重要投資，代替了房產投資。其底層資產是能夠提供穩定租金回報的房產項目，包括辦公、公寓、工業物流、酒店、零售、商業綜合體等。
“如果你有一個穩定的現金流，就將它證券化”，這是來自華爾街的一句至理名言。
REITs自問世後，發展成熟穩定，目前全球已經有37個國家或地區設立相關法規並建立REITs。截至2018年8月，全球上市REITs總規模為1.8萬億美元，其中美國佔據了65.7%。
03
龍頭房企、國有銀行積極進入租賃市場
2018年8月20日，萬科在半年報中披露，集團致力於成為全球領先的租賃住宅企業。碧桂園也提出到2020年做到100萬套長租公寓。而據CRIC研究中心數據，TOP30房企中，已有1/3進入長租市場。如萬科、佳兆業、旭輝、中駿置業、龍湖地產等。
2018年9月，建設銀行召開粵港澳大灣區住房租賃服務發佈會，正式進軍港澳住房租賃行業。公開資料顯示，包括國有五大銀行、全國性股份制銀行和地方城商行均有涉足住房租賃行業。
04
REITs：房地產下半場的主題
首先，我國租賃市場收益率很低。
在美國，普遍認知是低於3.0%租金收益率的房子都不值得投資。我的美國朋友來中國看望我，問周邊房子價格，直搖頭，太貴了，不值得。
在我國，一線城市北上廣深的中心地帶,租金房價比也即租金收益率僅有1.5%-2%，遠低於世界主要城市。
其次，下半場是租賃市場。各大派系及正規軍爭相入場。萬科高喊“活下去”，房企們變了口風，“慢就是快”，“精耕細作”，“拼運營”，鏈家從房地產業的邊緣來到圓桌中心。
這是一個困局。但房地產下半場，進入後開發時代。也只剩租賃這塊蛋糕可以做大了。怎麼辦？
來自美國的舶來品進入國家政策視野。REITs要破局了。先解救誰，先解救負債率高起的房企。作為其投融資的最佳手段，從當前大困局中走出來。
一些住房租賃專項債已被部分叫停，希望全在REITs身上了。而萬科集團，先見之明，2017年就曾組團790億收購了Prologis(PLD)（普洛斯），普洛斯是全球最大物流倉儲公司，同時也是全球最大工業REITs公司。金融機構也可藉此大顯身手了。
05
租金現金流是REITs的底層資產
REITs是房地產和金融體系完善的必經階段。
在過去一個時代，當房產買賣和房價上漲成為主要或唯一關注收益，租金收入被長期忽視和輕視。
而進入存量房市場後，“租金現金流”的價值才得以被正視。萬科成立泊寓，建設銀行成立建融住房服務有限公司，爭相配置其旗下住房租賃運營公司。將運營所產生的現金流，作為資產與其價值之間轉換的有效橋樑。
而事實上，也只有以運營所生產現金流為底層資產，資產證券化才可能實現。在美國，REITs要將90%以上的利潤作為分紅分給投資者，從而形成了一個開發商讓利，和投資者雙贏的理想發展局面。
06
一點看法
REITs是房地產下半場的解藥。
租金是你房子的核心價值。房地產很可能處在本輪上漲週期的末端，資本都寄希望於運營了。價格總是圍繞著價值在一定區域內運動。如果買房，請不要忽略租金收益。
如果對權益類資產感興趣。在未來一段時間可以觀察下REITs。持續穩定分紅是REITs的收益基礎。美國自1960年誕生REITs,
在過去20年的年化總收益率達到了9.12%。絕大多數年份，收益高於美股等普通權益資產。
中國已經對REITs進行試驗性解冰，值得思考和探索。
編者注：lulu，曾為金融國企從業者，現為自由投資人。
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