原创： 克而瑞浙江区域 易居克而瑞浙江区域 3天前
壹
抢跑、出货、放量，开发商的一系列动作，正引发楼市连锁反应：多楼盘同台竞技下，存抵活动、全名营销模式、以老带新奖励机制重回楼市，消失已久的各种优惠卷土重来。
然而，流摇、弃选、去化降低仍然伴随而来，市场下行期，购房者观望情绪浓厚，当「小恩小惠」不足以拨动购房神经，不断试探市场的开发商，会不会失守最后一道「价格」防线？本文将从市场、数据等层面，做一次杭州楼市降价大猜想。
贰
01 时隔四年，第一降是否会出现？
杭州楼市上一次降价是在2014年，当时，杭州城北的北海公园以15800元/平米的特惠价格进行清盘，单价降了近3000元/平米，吹响了马年降价的号角。一时间，众多楼盘纷纷跟进，引发政府救市。在取消多项楼市限制政策，鼓励购房之后，楼市才开始回暖。
马年第一降，在库存多达11万套的背景下产生，也被认为是开发商对未来市场压力预估的一种主动性和预防性的降价。
反观当下，时隔四年之后，楼市故伎重演不是没有可能。
◆ 截止今年10月底，杭州全市的库存为87898套，去化周期8.7个月，已经处于合理水平，不过需要警惕的是，过去两年是杭州的土地大年。
2014-2018年杭州涉宅地块成交情况
克而瑞数据显示，2014年以来，杭州全市的涉宅地块成交数量不断增加，2017年到目前，杭州全市共成交涉宅地块247宗，可建面积超2000万平米。
巨量成交的背后却是鲜少开盘，高地价加上限价，让很多项目打乱原本的上市时间，纷纷推迟开盘。但在市场形势急转直下的情况下，10月份开始，高价地项目采取批量入市，可以预见的是，库存将进一步提升，房企的销售压力也将逐渐加大。
◆「买涨不买跌」的心理驱动下，购房者的购房情绪不高，前两年的火爆楼市有购房需求提前透支的情况，因此面临不断增加的供应，消化未必及时。
2018年8-11月杭州商品住宅去化情况
从数据来看，杭州八区每月的整体去化率呈现下降态势，11月稍有提高，这主要源于诸多红盘的推出和房企优惠活动的开展，后续这一数值大概率会下降。
再加上受到二手房已经开始走下坡路的影响，在政策环境和购房者预期不变的前提下，开发商想要进一步撬动市场，很有可能不再「曲线销售」，而采取更直接更实质性的价格刺激。
02 第一降何时会出现？
虽然我们认为实质性的降价会来，但不会那么快出现，最起码在春节前不会。原因主要有两点。
◆ 根据克而瑞的统计，截止10月末，提出业绩目标的房企中有超6成房企的目标完成率达到了80%，年末两个月，房企都在全力加速冲刺，整体来看，
大部分房企完成全年业绩目标问题不大。◆ 当前，面对市场出现的新形式新现象，杭州各板块的价格基本都在重塑的阶段，各大房企也在进行市场的试探，并且这个试探阶段还会持续一段时间。
四年前马年的第一降就是出现在春节过后，春节之后，复工上班，新一轮的楼市追逐战开始，是一个重要的观察期。
03 第一降会出现在哪里？
市场的下行，一般是从边缘板块向中心进行扩散。事实上，在这一次市场明显降温前，不论是土地市场还是新房市场，临安就已经开始显现冷意，只是并没有引起关注。那么，在被大众明确已经是寒意阵阵的市场下，实质性的第一降会出现在哪里？
我们认为第一降会出现在库存激增，竞争压力大的板块，尤其是一些非热门板块。就目前杭州楼市现状来看，南部卧城几率最大。
南部卧城是前两年的土地供应大户，2017年以来， 10宗涉宅地块得以高价成交。实际的可建面积超过150万平米，如果按照90平米户型和120平米户型各占一半进行统计，将有超过1.3万套的新房源供应。而整个萧山区今年10月的成交量也不过1567套。
南部卧城2017年以来涉宅地块成交汇总
数据整理：CRIC
11月份以来，板块内几大楼盘开始启动，包括光明尚海湾、滨江碧桂园卧城印象、德信碧桂园印江南和东原旭辉璞阅，已经显现价格战苗头：尚海湾以22799元/平米的毛坯价格上市，后入市的印江南毛坯价格更低一些，为22000元/平米，甚至打出了单价18253元/平米起的口号。
2014年，南部卧城就因为楼盘众多且销售节点接近，进行过一次价格战，现如今遇到的是同样的问题，随着区域更多的楼盘入市，价格或许是开发商最后的「防卫武器」。
同理，目前已经多盘混战的城东新城和楼盘林立的萧山市心板块，浮动着降价的不安因素，未来的销售压力和同质化竞争也会越来越大。
叁
历史总是惊人的相似。
2014年马年的第一降，当时有王石的“楼市非常不妙”说法、“恒大地产全面打折降价”的传言。
如今，冷风吹的楼市，万科的“活下去”，恒大的打折促销行动已经上演已久……
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